순영업이익 (NOI)Net operating income

무엇인가요?

순영업이익(NOI, net operating income)은 건물이 벌어들이는 총 수입에서 건물을 운영하는 데 드는 비용을 뺀 돈입니다. CMHC(캐나다 주택금융공사)는 총 운영 수입과 운영 비용의 차이가 순영업이익이며, 본질적으로 모기지로 낼 수 있는 돈이라고 설명합니다.

무엇을 넣고 무엇을 빼나요?

• 넣는 것: 임대료, 주차·창고 같은 부수입, 임차인에게서 받는 운영비 정산액
• 빼는 것: 공실로 못 받는 돈(공실 손실), 건물주가 내는 재산세·보험·관리비·수리비·난방과 수도 비용
• 넣지 않는 것: 대출 이자와 원금, 소득세, 큰 공사를 위한 투자 비용(보통 따로 봅니다)

어떻게 쓰나요?

NOI를 캡 레이트로 나누면 건물의 값을 어림할 수 있습니다 (수익환원법). 예: NOI $100,000, 캡 레이트 5%면 $2,000,000 (가상의 예).

판매자가 말하는 NOI는 그대로 믿지 말고 임대차 계약서, 고지서, 세금 신고서로 확인하세요. 운영비가 빠져 있거나 임대료가 앞으로 내려갈 수 있다는 점이 가장 흔한 문제입니다.