커머셜 가치평가

오토샵 (정비소·바디샵) 가치평가 하는 법

오토샵을 사는 방법은 크게 둘입니다. 건물까지 사는 경우와, 임대한 자리에서 사업만 인수하는 경우입니다. 건물을 사면 건물 값과 사업 값을 따로 계산하고, 땅과 건물에 환경 문제가 없는지 가장 먼저 확인합니다.

조명이 어두운 자동차 정비소 안에서 보닛을 연 오래된 붉은 자동차와 엔진 호이스트에 매달린 엔진이 보입니다. — 사진: Martin Vorel, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0) · 잘라 냄

주로 쓰는 방법
건물은 수익환원법, 사업은 이익 배수
가장 먼저 볼 것
세금 신고서로 확인한 이익
특히 조심할 것
환경 오염과 연료 탱크

시기와 시장 이 유형의 값은 시기와 시장 분위기에 따라 달라집니다. 아래의 모든 숫자는 지어낸 예이며 실제 시장의 숫자가 아닙니다.

이 유형은 이렇게 값을 매깁니다

건물: 다른 사람에게 임대하는 건물이라고 보고 수익환원법으로 계산하거나, 비슷한 건물의 최근 거래를 직접 비교법으로 봅니다. 오토샵 건물은 천장 높이, 리프트(차를 들어 올리는 장비) 수, 작업 공간 수, 주차와 차량 진입이 가격에 영향을 줍니다.

사업: 사업 값은 보통 판매자 재량 이익(SDE: 사장이 가져가는 월급과 개인 비용을 모두 더한 이익)에 배수를 곱해 어림합니다. 배수는 업종, 시기, 사업 상태에 따라 달라서 정해진 숫자가 없습니다.

사업의 이익은 판매자의 말이 아니라 세금 신고서, HST 신고서, 은행 입금 내역 같은 서류로 확인합니다.

사업 값에는 영업권(goodwill: 단골 고객, 위치, 이름처럼 눈에 보이지 않는 가치)이 들어갑니다. 한국의 권리금과 비슷한 개념이지만, 캐나다에서는 매매 가격 안에서 정리됩니다.

값에 영향을 주는 것

건물을 사는지, 임대한 자리의 사업만 사는지
리프트 수, 작업 공간(베이) 수, 도색 부스 같은 시설과 장비가 건물에 포함되는지
단골 고객과 보험사·딜러·플리트(회사 차량) 같은 반복 거래처가 사업을 인수한 뒤에도 남을지
기술자(정비사) 인력이 계속 일할 의사가 있는지: 사업의 많은 부분이 한두 사람에게 달려 있을 수 있습니다.
임대한 자리라면 남은 임대 기간, 연장 옵션, 임대료 인상 조건
위치, 차량 통행, 주차, 간판 규정

확인할 서류와 숫자

최근 3년의 세금 신고서와 재무제표, HST 신고서, 은행 입금 내역
매출 내역: 고객별, 보험 청구별, 작업 종류별
장비 목록과 소유 관계: 사는 것인지, 리스인지, 빌린 것인지
환경 조사(Phase I)와 지하 탱크, 폐유·페인트·용제 보관 이력
용도 지역(zoning)이 정비와 도색 작업을 허용하는지, 허가와 점검 기록
임대차 계약서: 사업 인수 시 집주인의 동의(임대 양도)가 필요한지
직원 명단과 근무 조건, 직원 인수 계획

조심할 점

환경 오염: 폐유, 용제, 연료 탱크에서 땅이나 지하수로 번진 오염은 청소 비용이 매우 클 수 있습니다. 그 책임이 누구에게 있는지는 변호사에게 확인하세요. 사기 전에 반드시 환경 조사를 하세요.
장부에 나온 이익과 실제 이익이 다른 경우: 현금 매출이나 개인 비용이 섞여 있을 수 있습니다.
임대한 자리인데 임대 기간이 짧거나, 집주인이 임대 양도에 동의하지 않는 경우
사장 한 사람의 기술과 인맥에 사업이 달려 있는 경우
용도 지역이 바뀌어 지금 하는 작업이 앞으로 제한될 수 있는 경우

가상의 예: 사업 값은 배수에 따라 이렇게 달라집니다

아래 숫자는 계산 과정을 보이려고 지어낸 것이며 실제 거래의 배수나 가격이 아닙니다. 판매자 재량 이익(SDE)이 연 $150,000인 임대 오토샵 사업을 가정했습니다. 장비와 재고는 따로 계산하는 경우가 많아 여기에는 넣지 않았습니다.

가상의 예: 사업 값은 배수에 따라 이렇게 달라집니다
배수	판매자 재량 이익(SDE)	사업 값(어림)
2.0배	$150,000	$300,000
2.5배	$150,000	$375,000
3.0배	$150,000	$450,000

시기와 시장에 따라 달라지는 점

대출을 받아 사업을 인수하는 사람이 많은 시기에는 대출 금리가 오르면 살 수 있는 사람이 줄어 배수가 내려갈 수 있습니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)
경기가 나빠지면 차량 운행이 줄고 수리를 미루는 경우가 있어 매출이 변합니다. 최근 1년의 매출이 평소와 같은지, 올해만 특별했는지 봅니다.
같은 오토샵이라도 팔려는 사람이 많은 시기와 적은 시기에 협상 여지가 다릅니다.
건물이 있는 거래는 부동산 시장(금리, 비슷한 건물의 거래)의 영향도 함께 받습니다.
몇 달 전에 팔린 비슷한 오토샵의 가격을 그대로 오늘의 가격으로 보지 마세요.

시장 분위기 확인하는 곳 →

공식 자료 원문

공식 자료 원문 5

온타리오 환경보호법 — 1단계 환경 부지 평가(Phase I)R.S.O. 1990, c. E.19, s. 168.1

“phase one environmental site assessment” means an assessment of property conducted in accordance with the regulations by or under the supervision of a qualified person to determine the likelihood that one or more contaminants have affected any land or water on, in or under the property;

쉽게 풀면Phase I 환경 평가는 자격 있는 전문가가 서류와 현장 조사로 그 땅이나 물이 오염되었을 가능성이 있는지 판단하는 평가입니다. 오염이 있다고 확인하는 조사(Phase II)가 필요한지도 여기서 정해집니다.

출처: ontario.ca/laws/statute/90e19 · 2026년 11월 2일 확인

온타리오 환경보호법 — 부지 상태 기록(Record of Site Condition)R.S.O. 1990, c. E.19, s. 168.3.1 (1)

Subject to subsection (2), a person shall not, (a) change the use of a property from industrial or commercial use to residential or parkland use; (b) change the use of a property in a manner prescribed by the regulations; or (c) construct a building if the building will be used in connection with a change of use that is prohibited by clause (a) or (b).

쉽게 풀면공장이나 상가 같은 산업용·상업용 땅을 주거용이나 공원 용도로 바꾸려면, 먼저 그 땅의 "부지 상태 기록(RSC)"이 등록되어 있어야 합니다(같은 조 (2)항의 예외 제외). 모든 부동산 구매에 요구되는 것은 아닙니다. 용도를 바꿀 계획이 있는 오래된 공장·정비소·주유소·세탁소 부지에서 특히 중요합니다.

출처: ontario.ca/laws/statute/90e19 · 2026년 11월 2일 확인

온타리오 규정 217/01 (액체 연료)O. Reg. 217/01, s. 25 (1) and (2)

A licence or registration referred to in this Regulation is not transferable. … Where the licence holder under subsection 4 (1) changes, the new party shall immediately apply for a licence to operate the facility.

쉽게 풀면가솔린 같은 연료를 다루는 주유 시설(주유소 등)은 면허가 있어야 운영할 수 있고, 그 면허는 다른 사람에게 넘길 수 없습니다. 면허를 가진 사람이 바뀌면 새 주인이 바로 새 면허를 신청해야 합니다. 이 규정은 연료를 다루는 시설에 적용되며, 정비소가 연료 시설이 없다면 해당하지 않을 수 있습니다. 규제 기관은 TSSA입니다.

출처: ontario.ca/laws/regulation/010217 · 2026년 11월 2일 확인

온타리오 상업 임대법(Commercial Tenancies Act)R.S.O. 1990, c. L.7, s. 2

This Act does not apply to tenancies and tenancy agreements to which the Residential Tenancies Act, 2006 applies.

쉽게 풀면상업 임대법(CTA)은 주거 임대법(RTA)이 적용되는 임대에는 적용되지 않습니다. 주거 임대법은 사람이 사는 임대 유닛(rental unit)에 적용되므로, 가게·사무실·창고 같은 상업용 공간의 임대는 보통 주거 임대법이 아니라 상업 임대법의 틀에서 봅니다. 1층 상가와 위층 주택이 섞인 건물은 따로 확인하세요.

출처: ontario.ca/laws/statute/90l07 · 2026년 11월 2일 확인

연방 소비세법(Excise Tax Act), 부칙 V 제1부 — 면제 대상 부동산 공급Excise Tax Act, Sched. V, Part I, s. 2

A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless

쉽게 풀면HST 면제 목록에는 건설업자가 아닌 사람이 파는 주택(residential complex) 매매가 있습니다. 상업용·산업용 건물과 땅 매매는 이 항목에 해당하지 않으므로 HST가 붙는 경우가 많습니다. 파는 쪽이 HST 등록자인지, 사는 쪽이 어떻게 신고하는지에 따라 다르니 회계사에게 확인하세요.

출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인