커머셜 가치평가
리테일 (상가·스트립 플라자) 가치평가 하는 법
상가 건물은 임차인이 내는 임대료가 곧 수입이어서 수익환원법이 중심입니다. 같은 건물이라도 임차인이 누구인지, 임대 계약이 얼마나 남았는지에 따라 값이 크게 달라집니다.
주로 쓰는 방법
수익환원법 (NOI ÷ 캡 레이트)
가장 먼저 볼 것
임차인 구성과 임대 만기
특히 조심할 것
시장보다 높은 임대료, 큰 임차인의 이탈
시기와 시장 이 유형의 값은 시기와 시장 분위기에 따라 달라집니다. 아래의 모든 숫자는 지어낸 예이며 실제 시장의 숫자가 아닙니다.
이 유형은 이렇게 값을 매깁니다
임대료 합계에서 공실 손실과 건물주가 내는 비용을 뺀 순영업이익(NOI)을 캡 레이트로 나눕니다. MPAC도 쇼핑센터 같은 수입이 나오는 건물은 수익환원법으로 평가한다고 밝힙니다.
캡 레이트는 건물마다 다릅니다. 임차인의 신용이 좋고 임대 기간이 길수록 위험이 낮다고 보고, 임차인이 불안하거나 임대가 곧 끝나면 위험이 높다고 봅니다. 위험이 높을수록 투자자가 요구하는 수익률(캡 레이트)이 오르는 경향이 있습니다.
임대 계약서에 임차인이 재산세와 건물 운영비를 나눠 내는 구조(순임대, net lease)인지, 임대료에 모두 포함된 구조(그로스 임대, gross lease)인지에 따라 건물주의 비용이 달라서 NOI가 달라집니다.
건물 1층 상가 유닛 하나, 또는 내가 쓰려는 가게 자리는 비슷한 유닛의 최근 거래를 보는 직접 비교법을 함께 씁니다.
값에 영향을 주는 것
- 임차인 구성: 사람을 계속 불러오는 큰 임차인(앵커)이 있는지, 업종이 겹치지 않는지
- 임대 기간: 임대가 한꺼번에 끝나는 시기가 있는지
- 현재 임대료와 시장 임대료의 차이: 임대료가 시장보다 높게 잡혀 있으면 임대 갱신 때 내려갈 수 있습니다.
- 위치, 눈에 띄는 정도(간판, 도로 면), 주차 공간, 사람과 차량 통행
- 용도 지역이 허용하는 업종과 간판 규정
- 건물 상태와 큰 수리 시기(지붕, 주차장 바닥)
조심할 점
- 큰 임차인 한 곳이 나가면 다른 임차인도 따라 나가는 경우
- 임대가 곧 끝나는데 임차인이 갱신할지 불확실한 경우
- 임대료가 시장보다 높아 갱신 때 내려갈 가능성
- 임차인에게 청구해야 할 운영비를 제대로 받고 있지 않은 경우: 건물주 비용이 예상보다 커집니다.
- 인터넷 쇼핑과 주변 신규 상가의 영향으로 사람의 발길이 줄어드는 경우
가상의 예: 같은 상가 건물, 캡 레이트 따라 달라지는 값
아래 숫자는 계산 과정을 보이려고 지어낸 것이며 실제 시장의 캡 레이트나 가격이 아닙니다. 순영업이익(NOI)이 연 $240,000인 스트립 플라자 한 동을 가정했습니다.
| 캡 레이트 | 순영업이익(NOI) | 가치 |
|---|---|---|
| 5.5% | $240,000 | $4,363,636 |
| 6.5% | $240,000 | $3,692,308 |
| 7.5% | $240,000 | $3,200,000 |
시기와 시장에 따라 달라지는 점
- 금리가 오르면 캡 레이트가 오르는 경향이 있어 같은 NOI의 가치가 내려갑니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)
- 소비와 경기가 약해지는 시기에는 임차인의 매출이 줄어 임대료 협상과 폐업이 늘 수 있습니다.
- 상가 공실이 많은 지역에서는 새 임차인을 찾는 데 시간이 더 걸리고 무료 임대 같은 혜택이 늘 수 있습니다.
- 같은 지역이라도 주변에 새 상가가 생기거나 큰 임차인이 들어오고 나가면 사람의 흐름이 바뀝니다.
- 몇 달 전에 팔린 비슷한 상가의 가격을 그대로 오늘의 값으로 보지 마세요.
공식 자료 원문
공식 자료 원문 4
The valuation approach we use depends on a number of factors including property type, and the number of recent comparable sales of similar properties in the area.쉽게 풀면가치를 정하는 방법(직접 비교법, 수익환원법, 원가법)은 부동산의 종류와 비슷한 부동산의 최근 거래가 얼마나 있는지에 따라 달라집니다. MPAC은 수입이 나오는 건물에는 수익환원법을 쓴다고 이 페이지에서 밝힙니다. 이것은 재산세 평가 방법이며, 거래 가격을 정하는 방법과 비슷하지만 같지는 않습니다.
출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/ThreeApproachesValue · 2026년 10월 30일 확인
This Act does not apply to tenancies and tenancy agreements to which the Residential Tenancies Act, 2006 applies.쉽게 풀면상업 임대법(CTA)은 주거 임대법(RTA)이 적용되는 임대에는 적용되지 않습니다. 주거 임대법은 사람이 사는 임대 유닛(rental unit)에 적용되므로, 가게·사무실·창고 같은 상업용 공간의 임대는 보통 주거 임대법이 아니라 상업 임대법의 틀에서 봅니다. 1층 상가와 위층 주택이 섞인 건물은 따로 확인하세요.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l07 · 2026년 11월 2일 확인
(iv) 2 per cent of the value of the consideration that exceeds $400,000; and쉽게 풀면온타리오 토지양도세는 땅을 넘기는 계약을 등기할 때 내며, 금액이 $400,000를 넘는 부분에는 2%가 적용됩니다. 같은 조항의 추가 0.5%는 단독주택이 1~2채 있는 땅에만 적용되므로, 상업용·산업용 땅에는 해당하지 않고 이 2%가 가장 높은 구간입니다. 토론토의 시 토지양도세는 따로 있으니 변호사에게 확인하세요.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l06 · 2026년 10월 30일 확인
A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless쉽게 풀면HST 면제 목록에는 건설업자가 아닌 사람이 파는 주택(residential complex) 매매가 있습니다. 상업용·산업용 건물과 땅 매매는 이 항목에 해당하지 않으므로 HST가 붙는 경우가 많습니다. 파는 쪽이 HST 등록자인지, 사는 쪽이 어떻게 신고하는지에 따라 다르니 회계사에게 확인하세요.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인
내가 보는 건물, 같이 계산해 볼까요?
보고 계신 부동산이나 사업을 알려 주시면 어떤 방법으로 값을 보는지, 무엇을 먼저 확인할지 정리해 드립니다. 감정 평가는 자격 있는 감정사가 합니다.
이 페이지는 2026년 11월 2일에 확인한 공식 자료로 만들었습니다. 법·세무·재정 조언이 아닙니다.
이 페이지의 주요 출처
- MPAC (온타리오 재산 평가 기관), 가치를 정하는 세 가지 방법 · 2026년 10월 30일
- 온타리오 상업 임대법(Commercial Tenancies Act) · 2026년 11월 2일
- 온타리오 토지양도세법 · 2026년 10월 30일
- 연방 소비세법(Excise Tax Act), 부칙 V 제1부 — 면제 대상 부동산 공급 · 2026년 10월 30일