커머셜 가치평가
레스토랑·식당 가치평가 하는 법
식당은 대부분 임대한 자리에서 영업하는 사업을 사고팝니다. 그래서 건물이 아니라 사업의 이익과 임대 조건을 보고 값을 정합니다. 같은 이익이어도 남은 임대 기간이 짧으면 값이 크게 내려갈 수 있습니다.
시기와 시장 이 유형의 값은 시기와 시장 분위기에 따라 달라집니다. 아래의 모든 숫자는 지어낸 예이며 실제 시장의 숫자가 아닙니다.
이 유형은 이렇게 값을 매깁니다
가장 흔한 방법은 판매자 재량 이익(SDE: 사장이 가져가는 월급과 개인 비용을 모두 더한 이익)에 배수를 곱하는 것입니다. 사장 말고 직원을 고용해 운영하는 큰 식당은 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 전 이익)에 배수를 곱하기도 합니다.
배수는 정해진 숫자가 아닙니다. 남은 임대 기간, 매출 추세, 사장이 없어도 돌아가는지, 장비 상태, 위치, 시장 분위기에 따라 달라집니다.
사업 값에는 영업권(goodwill: 단골, 위치, 이름 같은 눈에 보이지 않는 가치)이 들어갑니다. 한국의 권리금과 비슷한 개념이지만, 캐나다에서는 매매 가격 안에서 정리됩니다.
장비, 인테리어, 재고는 사업 값에 포함되는지, 따로 계산하는지 계약서에서 분명히 합니다.
식당이 들어 있는 건물을 사는 경우는 건물 값(수익환원법 또는 직접 비교법)과 사업 값을 따로 계산합니다.
값에 영향을 주는 것
- 남은 임대 기간과 연장 옵션: 임대가 끝나면 사업을 계속할 수 없을 수 있어 값에 가장 큰 영향을 줍니다.
- 매출 대비 임대료 비율: 임대료가 매출에 비해 너무 높으면 이익이 남기 어렵습니다.
- 매출 추세: 최근 몇 년간 늘었는지 줄었는지
- 사장이 없어도 운영되는지, 주방장과 직원이 남는지
- 주류 면허가 있는지, 면허를 새 주인이 이어받을 수 있는지
- 장비 상태와 소유 관계: 사 둔 것인지, 리스인지
- 위치, 간판, 주차, 테라스 가능 여부, 주변 경쟁 식당
확인할 서류와 숫자
- 최근 3년의 세금 신고서, 손익계산서, HST 신고서, 은행 입금 내역, 카드 단말기 정산 내역
- 월별 매출과 주요 비용(재료비, 인건비, 임대료)
- 임대차 계약서: 남은 기간, 연장 옵션, 임대 양도 시 집주인의 동의, 보증인(개인 보증) 조건
- 주류 면허와 영업 허가 서류, 보건 점검 기록
- 장비 목록, 리스 계약, 대출이 걸려 있는지(담보)
- 직원 명단, 급여, 근무 조건
- 사업 인수 방식: 자산을 사는지, 회사를 통째로 사는지 (세금과 책임이 달라서 변호사와 회계사에게 확인)
조심할 점
- 임대 기간이 짧은데 집주인이 연장이나 임대 양도에 동의하지 않는 경우
- 장부에 나온 매출과 이익이 실제와 다른 경우: 현금 매출이나 사장 개인 비용이 섞여 있을 수 있습니다.
- 사장이 주방과 단골 관계의 전부여서, 사장이 떠나면 매출이 크게 줄 수 있는 경우
- 주류 면허를 새 주인이 바로 쓸 수 없는 경우: 영업 시작이 늦어질 수 있습니다.
- 시설과 장비가 낡아 곧 큰 교체 비용이 드는 경우
- 임대 계약에 개인 보증이 붙어 있어, 사업이 안 되면 개인 재산으로 책임질 수 있는 경우
가상의 예: 같은 식당, 남은 임대 기간이 달라지면
아래 숫자는 계산 과정을 보이려고 지어낸 것이며 실제 거래의 배수나 가격이 아닙니다. 판매자 재량 이익(SDE)이 연 $120,000인 식당을 가정했고, 남은 임대 기간에 따라 배수가 다르게 정해진다고 두었습니다. 장비와 재고는 따로 계산한다고 가정해 넣지 않았습니다.
| 남은 임대 기간 (가상) | 배수 (가상) | SDE | 사업 값(어림) |
|---|---|---|---|
| 1년 | 1.0배 | $120,000 | $120,000 |
| 5년 | 2.0배 | $120,000 | $240,000 |
| 10년 | 2.5배 | $120,000 | $300,000 |
시기와 시장에 따라 달라지는 점
- 외식 수요, 식자재 가격, 인건비가 바뀌는 시기에는 같은 매출이어도 남는 이익이 달라지므로 최근 몇 달의 이익이 평소와 같은지 확인합니다.
- 대출 금리가 오르면 사업을 인수하려는 사람의 부담이 커져 배수가 내려갈 수 있습니다. (일반적인 원리이며 항상 그렇지는 않습니다)
- 문을 닫는 식당이 많은 시기에는 중고 장비와 자리가 많이 나와 가격 협상에서 사는 쪽에 유리할 수 있습니다.
- 계절과 지역 행사에 따라 매출이 오르내리는 가게는 1년 전체의 매출을 봐야 합니다.
- 몇 달 전에 팔린 비슷한 식당의 가격을 그대로 오늘의 가격으로 보지 마세요.
공식 자료 원문
공식 자료 원문 4
You can't sell or serve alcohol without a valid liquor licence. … You can transfer your licence to someone else provided that the regulatory requirements are met, subject to the approval of the AGCO.쉽게 풀면유효한 주류 면허가 없으면 술을 팔거나 서빙할 수 없습니다. 면허는 규정을 지키면 다른 사람에게 넘길 수 있지만 AGCO의 승인이 필요합니다. 식당을 사면 면허가 자동으로 따라오는 것이 아니라, 새 주인이 이전 신청을 해야 합니다.
출처: agco.ca/en/alcohol/manage-your-liquor-sales-licence · 2026년 11월 2일 확인
A transfer of the licence is required if there is a prescribed change of ownership of a business carried on under a licence or if the licensee changes, or if a different person wishes to acquire the licence.쉽게 풀면면허를 가진 사업의 소유가 규정된 방식으로 바뀌거나 면허 보유자가 바뀌면 면허 이전이 필요합니다. 같은 안내서는 주류 면허가 특정 장소의 운영을 위해 발급된다고도 설명합니다. 절차와 서류는 AGCO 안내서에서 확인하세요.
출처: agco.ca/en/alcohol/responsibilities-and-resources/guides/section-7-transferring-liquor-sales-licence · 2026년 11월 2일 확인
This Act does not apply to tenancies and tenancy agreements to which the Residential Tenancies Act, 2006 applies.쉽게 풀면상업 임대법(CTA)은 주거 임대법(RTA)이 적용되는 임대에는 적용되지 않습니다. 주거 임대법은 사람이 사는 임대 유닛(rental unit)에 적용되므로, 가게·사무실·창고 같은 상업용 공간의 임대는 보통 주거 임대법이 아니라 상업 임대법의 틀에서 봅니다. 1층 상가와 위층 주택이 섞인 건물은 따로 확인하세요.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l07 · 2026년 11월 2일 확인
A particular supply by way of sale of a residential complex or an interest in a residential complex made by a particular person who is not a builder of the complex or, if the complex is a multiple unit residential complex, an addition to the complex, unless쉽게 풀면HST 면제 목록에는 건설업자가 아닌 사람이 파는 주택(residential complex) 매매가 있습니다. 상업용·산업용 건물과 땅 매매는 이 항목에 해당하지 않으므로 HST가 붙는 경우가 많습니다. 파는 쪽이 HST 등록자인지, 사는 쪽이 어떻게 신고하는지에 따라 다르니 회계사에게 확인하세요.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/page-120.html · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
권리금처럼 따로 내는 돈이 있나요?
한국처럼 정해진 제도는 없습니다. 영업권(goodwill)은 사업 매매 가격 안에 들어가고, 계약서에 사업 값, 장비, 재고가 어떻게 나뉘는지 적습니다. 세금 처리가 달라질 수 있어 회계사에게 확인하세요.
주류 면허는 사업을 사면 자동으로 따라오나요?
그렇지 않을 수 있습니다. 면허를 새 주인이 어떻게 이어받는지는 AGCO(온타리오 주류·게임 위원회)의 안내를 확인해야 합니다. 이 페이지 아래의 원문 상자를 보세요.
건물 값과 사업 값은 어떻게 나누나요?
건물은 수익환원법이나 직접 비교법으로, 사업은 이익 배수로 따로 평가합니다. 식당이 임대료를 내고 있었다면 건물을 산 뒤에는 그 임대료가 사라지므로 사업 이익이 달라집니다. 회계사에게 다시 계산해 달라고 하세요.
내가 보는 건물, 같이 계산해 볼까요?
보고 계신 부동산이나 사업을 알려 주시면 어떤 방법으로 값을 보는지, 무엇을 먼저 확인할지 정리해 드립니다. 감정 평가는 자격 있는 감정사가 합니다.
이 페이지는 2026년 11월 2일에 확인한 공식 자료로 만들었습니다. 법·세무·재정 조언이 아닙니다.
이 페이지의 주요 출처
- AGCO(온타리오 주류·게임 위원회), 주류 판매 면허 관리 · 2026년 11월 2일
- AGCO(온타리오 주류·게임 위원회), 주류 판매 면허 이전 안내서 · 2026년 11월 2일
- 온타리오 상업 임대법(Commercial Tenancies Act) · 2026년 11월 2일
- 연방 소비세법(Excise Tax Act), 부칙 V 제1부 — 면제 대상 부동산 공급 · 2026년 10월 30일