무엇인가요?
감정 평가(appraisal)는 자격 있는 감정사(appraiser)가 집의 시장 가치를 독립적으로 판단해 보고서로 쓰는 것입니다. 집을 살 때는 대부분 대출 기관(은행 등)이 담보가 될 집의 가치를 확인하려고 의뢰합니다.
중요한 점은 대출 한도가 감정가를 기준으로 정해진다는 것입니다. 캐나다 감정사 협회(Appraisal Institute of Canada, AIC)는 승인되는 모기지 금액이 구매 가격이 아니라 감정가에 따라 정해지며, 산 가격이 감정가보다 많이 높으면 기대한 대출을 다 받지 못할 수 있다고 설명합니다.
연방 금융 감독 기관(OSFI)의 가이드라인 B-20은 은행이 담보 가치를 제대로 평가하도록 요구합니다. 현장 점검, 제3자 감정, 자동 평가 도구를 섞어 쓰되, 한 가지 방법에만 기대지 말라고 합니다.
누가 하나요?
AIC는 두 가지 자격을 줍니다. AACI(Accredited Appraiser Canadian Institute)는 모든 종류의 부동산을, CRA(Canadian Residential Appraiser)는 4가구 이하 주택과 주거용 택지를 감정할 수 있습니다. OSFI B-20은 은행이 외부 감정사를 쓸 때 자격 있고(designated, licensed or certified) 대출 심사와 독립된 사람을 쓰도록 합니다.
감정사의 고객은 보통 은행입니다. AIC는 감정사가 고객(은행)에게 비밀 유지 의무가 있어서, 비용을 낸 사람이라도 은행의 서면 동의 없이는 보고서를 받지 못할 수 있다고 설명합니다. 사본을 받을 수 있는지는 은행에 물어보세요.
감정사는 특정 숫자를 맞춰 주는 사람이 아닙니다. AIC는 감정사가 독립적이며 목표 금액을 옹호하지 않는다고 설명합니다.
어떻게 진행되나요?
- 오퍼가 받아들여지면 대출을 신청합니다. 은행이 감정이 필요한지, 어떤 범위로 할지 정합니다.
- 은행이 감정사를 지정합니다. 방문 감정(full appraisal)이면 감정사가 집에 와서 20~40분 정도 보고 사진을 찍습니다(AIC 안내). 외부만 보는 drive-by나 자료만 보는 desktop 감정을 쓰는 경우도 있습니다.
- 감정사는 최근 팔린 비슷한 집 3~10개 이상을 분석해 시장 가치를 추정합니다. AIC는 평가 작업 대부분이 방문 뒤에 이루어지므로 현장에서 금액을 알려 주지 않는다고 설명합니다.
- 보고서가 은행으로 갑니다. 은행은 감정가와 집값 중 낮은 쪽을 기준으로 대출 금액을 확정합니다.
- 감정가가 집값보다 낮으면 은행이 사는 사람에게 알리고, 차액을 어떻게 메울지 정해야 합니다(아래 참고).
CMA, MPAC 평가와 어떻게 다른가요?
| 감정 평가 (appraisal) | CMA (비교 시장 분석) | MPAC 평가 (assessment) | |
|---|---|---|---|
| 누가 | AIC 자격 감정사 | 부동산 중개인 | 온타리오 자산 평가 공사(MPAC) |
| 목적 | 대출 담보 가치 확인 (또는 소송, 세금, 상속 등) | 리스팅 가격이나 오퍼 가격을 정하는 참고 | 재산세 계산 |
| 기준 | 최근 비슷한 거래, 현장 상태 | 최근 비슷한 거래 | 정해진 기준일의 대량 평가 (mass appraisal) |
| 지금 시세와의 관계 | 지금 시점의 시장 가치 의견 | 지금 시점의 추정 | 기준일이 오래되어 시세와 다를 수 있음 |
| 비용 | 보통 감정사 수수료 (정액) | 보통 중개인 서비스의 일부 | 없음 (통지서로 받음) |
MPAC는 "판매 가격"과 "현재 가치"를 혼동하지 말라고 설명합니다. 판매 가격은 두 당사자가 합의한 금액이고, MPAC의 현재 가치는 시장 전체 거래를 분석한 의견입니다. 재산세 평가액을 집값의 근거로 쓰면 안 됩니다.
감정가가 집값보다 낮으면 (appraisal gap)
뜨거운 시장에서는 경쟁 오퍼로 집값이 최근 거래보다 높게 올라갈 수 있습니다. 감정사는 이미 팔린 비슷한 집을 기준으로 보기 때문에 감정가가 내가 낸 가격보다 낮게 나올 수 있습니다. 이 차액을 흔히 "appraisal gap"이라고 부릅니다.
대출은 감정가 기준이므로 대출 한도가 줄어들 수 있고, 집값과 대출의 차이는 모두 내 돈으로 내야 합니다. 그래서 원래 계획한 다운페이먼트보다 더 많은 돈이 필요할 수 있습니다(아래 예시 참고). 보험 가입 대출(다운페이먼트 20% 미만)이라면 보험사가 보는 "대출 기준 가치(lending value)"가 따로 있고, CMHC 보험은 구매 가격이나 대출 기준 가치가 $1,500,000 미만이어야 합니다.
계약이 확정(firm)된 뒤에 감정가가 낮게 나오면 계약을 깰 수 없습니다. 디파짓을 잃고 손해를 물 수 있습니다. 그래서 RECO는 모기지 사전 심사(pre-qualifying)를 받았더라도 대출 조건(financing condition)을 빼는 것이 안전하지 않다고 안내합니다. 사전 승인도 나에 대한 심사이지, 이 집의 감정 결과를 보장하는 것이 아닙니다.
감정가가 낮게 나왔을 때 할 수 있는 일: 차액을 내 돈으로 더 내기, 은행에 다른 비교 사례를 전달해 재검토 요청(은행을 통해서만), 다른 대출 기관에서 새 감정 받기, 대출 조건이 살아 있다면 파는 사람과 가격 재협상이나 계약 해지. 어느 쪽이든 모기지 전문가와 변호사에게 먼저 물어보세요.
비용은 누가 내나요?
AIC는 감정 수수료가 집값에 따라 달라지지 않고, 일의 복잡함과 걸리는 시간에 따른 정액 수수료가 일반적이라고 설명합니다. 또 대출용 감정에서는 집주인(사는 사람)이 수수료를 내는 경우가 흔하지만, 보고서의 고객은 은행이라고 설명합니다.
은행이 감정 비용을 대신 내 주거나 돌려주는 경우도 있습니다. 정확한 금액과 누가 내는지는 은행이나 모기지 브로커에게 미리 물어보세요. 이 페이지에는 금액을 적지 않습니다. 출처마다 다르고 자주 바뀌기 때문입니다.
어떻게 준비하나요?
- 집 정보를 미리 전달합니다. AIC는 주소, 출입 방법, 알려진 업그레이드를 일찍 알려 주라고 합니다. 파는 집이라면 건축 연도, 큰 공사와 수리 내역, 허가 서류를 준비하세요.
- 최근 12개월의 리스팅이나 오퍼, 지난 3년의 매매 기록을 감정사가 물어볼 수 있습니다.
- 비교 사례를 내고 싶다면 중개인에게 최근 비슷한 거래 목록(CMA)을 받아 은행을 통해 전달합니다. AIC는 독립성을 위해 은행의 채널로만 소통하라고 합니다.
- 시간을 넉넉히 잡으세요. AIC는 시장과 복잡함에 따라 기간이 달라진다고 설명합니다. 대출 조건 기한 안에 감정까지 끝나야 하므로 조건 기간을 정할 때 감안하세요.
- 사진 촬영에는 집주인(또는 거주자)의 동의가 필요합니다. 세입자가 있는 집이면 미리 알려 두세요.
예시로 보면
마캄의 타운하우스를 경쟁 오퍼 끝에 $1,050,000에 사기로 했습니다. 다운페이먼트 20%($210,000)를 계획하고 $840,000을 빌릴 생각이었습니다. 은행이 의뢰한 감정에서 감정가가 $1,000,000으로 나왔습니다.
은행은 감정가의 80%인 $800,000까지만 빌려 줍니다. 집값은 그대로 $1,050,000이므로, 사는 사람은 $250,000을 자기 돈으로 내야 합니다. 감정가와 집값의 차이(appraisal gap)는 $50,000이고, 그 때문에 원래 계획보다 $40,000을 더 마련해야 합니다. 계약이 이미 확정이라 가격을 바꿀 수 없었고, 가족의 도움으로 모자란 $40,000을 메웠습니다. (숫자는 설명을 위한 가상의 예이며, 실제 대출 비율과 조건은 은행마다 다릅니다.)
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
When you buy a home, the amount of your approved mortgage is based on the appraised value of your home. That means that it is the appraised value—not the purchase price—that the lender uses to determine the maximum amount of the mortgage loan. If the purchase price you paid is significantly higher than the appraised value, you may not receive the full amount of the loan that you were counting on.쉽게 풀면대출 한도는 내가 낸 집값이 아니라 감정가로 정해집니다. 집값이 감정가보다 많이 높으면 기대한 만큼 대출을 받지 못할 수 있습니다.
출처: aicanada.ca/need-an-appraiser/for-property-owners/ · 2026년 10월 30일 확인
Their fee is not determined by the value of the property being appraised and is generally a flat fee determined by the complexity of the assignment and number of hours required to complete the appraisal. … Often when a report is completed for mortgage lending purposes, the homeowner is required to pay the appraisal fee but the appraiser’s client is the lending institution making a lending decision for the property based on the report.쉽게 풀면감정 수수료는 집값에 비례하지 않고 일의 복잡함과 시간에 따른 정액입니다. 대출용 감정에서는 집주인이 수수료를 내는 경우가 흔하지만, 보고서의 고객은 은행입니다.
출처: aicanada.ca/need-an-appraiser/for-property-owners/ · 2026년 10월 30일 확인
AACI—qualified to undertake any valuation and consulting assignment on residential, commercial, industrial, institutional, agricultural, land and special use property types. CRA—qualified to undertake any valuation and consulting assignment on dwellings containing not more than four self-contained family housing units or on individual undeveloped residential dwelling sites.쉽게 풀면AACI는 모든 종류의 부동산을, CRA는 4가구 이하 주택과 주거용 택지를 감정할 수 있는 자격입니다. 일반 주택 감정은 둘 중 어느 쪽이든 할 수 있습니다.
출처: aicanada.ca/need-an-appraiser/what-appraisers-do/ · 2026년 10월 30일 확인
FRFIs that use third-party appraisers should ensure that appraisals are prepared with the appropriate professional appraisal skill and diligence, and that appraisers are designated, licensed or certified, and meet qualification standards. As well, these appraisers should be independent from the mortgage acquisition, loan processing and loan decision process.쉽게 풀면연방 규제를 받는 은행이 외부 감정사를 쓸 때는 자격 있는 감정사를 써야 하고, 그 감정사는 대출 영업과 심사에서 독립되어 있어야 합니다. 그래서 사는 사람이 감정사를 고를 수 없습니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
FRFIs should undertake a more comprehensive and prudent approach to collateral valuation for higher-risk transactions. Such transactions include, for example, residential mortgage loans with a relatively high LTV ratio, loans for illiquid properties, and loans in markets that have experienced rapid property price increases, which generate more uncertainty about the accuracy and stability of property valuations.쉽게 풀면은행은 대출 비율이 높거나 집값이 빠르게 오른 시장에서는 담보 가치를 더 보수적으로 봐야 합니다. 뜨거운 시장에서 감정가가 집값보다 낮게 나오기 쉬운 이유 중 하나입니다.
출처: osfi-bsif.gc.ca/en/guidance/guidance-library/residential-mortgage-underwriting-practices-procedures-guideline-2017 · 2026년 10월 30일 확인
It is important not to confuse the meaning of the terms: Sale Price and Current Value. The sale price of a property is the final dollar figure negotiated and agreed on between parties. A property’s current value is an informed opinion of its worth, based on analysis of all sales transactions in a given market area.쉽게 풀면MPAC의 평가액(현재 가치)은 재산세를 위한 대량 평가의 결과이고, 판매 가격은 두 당사자가 합의한 금액입니다. 둘은 다른 것이며, 은행의 감정 평가와도 다릅니다.
출처: mpac.ca/en/UnderstandingYourAssessment/HowSalesAffectYourPropertyAssessment · 2026년 10월 30일 확인
Be aware that pre-qualifying for a mortgage does not safely eliminate the need for a financing condition in an offer.쉽게 풀면모기지 사전 심사(pre-qualifying)를 받았어도 오퍼에서 대출 조건을 빼는 것은 안전하지 않습니다. 예를 들어 감정가가 낮게 나오면 대출 금액이 줄 수 있습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/competing-offers/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
감정 평가는 꼭 받아야 하나요?
현금으로 사면 필요 없습니다. 대출을 받을 때는 은행이 필요한지 정합니다. AIC는 대출 기관이나 보험사가 감정이 필요한지와 범위를 결정한다고 설명합니다. 방문 감정 대신 외부만 보거나 자료만 보는 감정으로 끝나는 경우도 있습니다.
감정사를 제가 고를 수 있나요?
대출용 감정은 보통 은행이 지정합니다. OSFI 가이드라인은 감정사가 대출 영업과 심사에서 독립되어야 한다고 요구합니다. 내가 따로 감정을 받고 싶으면 AIC 회원 감정사를 직접 고용할 수 있지만, 은행이 그 보고서를 쓸지는 은행이 정합니다.
감정 보고서를 받아 볼 수 있나요?
보고서의 고객은 은행입니다. AIC는 은행의 서면 동의가 있어야 다른 사람에게 보고서를 줄 수 있다고 설명합니다. 수수료를 냈더라도 사본을 받을 수 있는지는 은행 정책에 따르니 미리 물어보세요.
감정가가 낮게 나왔는데 계약이 이미 확정이에요.
계약은 그대로 지켜야 합니다. 차액을 내 돈으로 메우거나, 은행에 다른 비교 사례로 재검토를 요청하거나, 다른 은행에서 감정을 다시 받는 방법이 있습니다. 클로징을 못 하면 디파짓을 잃고 손해를 물 수 있으니 바로 모기지 전문가와 변호사에게 연락하세요.
집을 팔 때도 감정을 받는 것이 좋나요?
AIC는 리스팅 가격을 정할 때 독립 감정이 도움이 된다고 설명합니다. 다만 중개인의 CMA(비교 시장 분석)로 충분한 경우가 많습니다. 상속, 이혼, 세금처럼 공식적인 가치 근거가 필요할 수 있는 상황이면 감정 평가가 도움이 됩니다. 꼭 필요한지는 변호사나 회계사에게 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Appraisal Institute of Canada, 주택 소유자를 위한 안내 · 2026년 10월 30일 확인
- Appraisal Institute of Canada, 감정사가 하는 일 · 2026년 10월 30일 확인
- Appraisal Institute of Canada, 모기지 업계를 위한 안내 (보고서 종류) · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 가이드라인 B-20 주택 모기지 심사 관행 (2017) · 2026년 10월 30일 확인
- MPAC, 매매가 재산 평가에 미치는 영향 · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 모기지 보험 자격 요건 (가격 한도) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 경쟁 오퍼 · 2026년 10월 30일 확인