무엇인가요?
시는 조닝 바이로를 새로 만들거나 바꾸면서 어떤 용도를 금지할 수 있습니다. 그런데 바이로가 통과된 날에 이미 그 용도로 합법적으로 쓰고 있던 땅이나 건물은, 계속 그 용도로 쓰는 한 새 바이로로 막을 수 없습니다(도시계획법 34조 9항 a호). 이것을 기존 비적합 용도(legal non-conforming use)라고 합니다.
예를 들어 주거 구역 안의 오래된 동네 가게나, 지금 조닝이 허용하지 않는 오래된 작은 작업장이 이런 경우일 수 있습니다.
또 바이로가 통과되기 전에 건축 허가(building permit)를 받은 건물도, 허가가 취소되지 않았고 지은 목적대로 계속 쓰면, 바이로가 그 건물을 짓거나 쓰는 것을 막을 수 없습니다(34조 9항 b호).
보호받으려면 — 세 가지 조건
- 합법이었을 것: 바이로가 통과된 날에 그 용도가 합법이어야 합니다. 처음부터 규칙에 맞지 않게 시작한 용도는 보호받지 못합니다.
- 같은 목적일 것: 보호는 그날 쓰던 목적에만 붙습니다. 다른 용도로 바꾸면 보호가 그대로 따라가지 않습니다.
- 계속 쓸 것: 법은 "그 목적으로 계속 쓰는 한(so long as it continues to be used for that purpose)"이라고만 정하고, 쉬는 기간에 대해서는 아무 말이 없습니다. 그래서 용도를 멈추면 짧게 멈췄더라도 보호가 위험해질 수 있습니다.
넓히거나 바꾸고 싶으면
- 건물을 늘리기: 조정위원회(Committee of Adjustment)는 그 용도가 신청할 때까지 계속되었다면 건물의 확장을 허가할 수 있습니다. 다만 바이로가 통과된 날 소유하고 쓰던 땅의 경계를 넘어 늘릴 수는 없습니다(45조 2항 a호 i목).
- 비슷한 용도로 바꾸기: 조정위원회는 원래 용도와 비슷하거나, 바이로가 허용하는 용도와 더 잘 어울리는 용도로 바꾸는 것을 허가할 수 있습니다. 이때도 그 용도가 신청할 때까지 계속되었어야 합니다(45조 2항 a호 ii목).
- 시의회의 바이로 개정: 시의회는 같은 방식, 같은 목적으로 계속 쓰고 있는 땅이나 건물의 확장을 허용하도록 바이로를 고칠 수 있습니다(34조 10항).
조정위원회의 허가는 보장되지 않습니다. 공개 심의를 거쳐 결정합니다. 결정 뒤 20일 안에 항소할 수 있는 것은 신청자, 장관, 법이 정한 일부 기관(전기·가스 회사 등), 이해관계가 있는 공공기관뿐입니다(45조 12항). 항소는 온타리오 토지 심판소로, 시에 지역 항소 기구가 있으면 그곳으로 갑니다(8.1조 6항·7항). 절차는 마이너 배리언스 항목을 함께 보세요.
다른 경우와 비교
집이나 상가를 살 때 확인할 것
- 근거 서류: 그 용도가 바이로가 통과된 날부터 지금까지 합법적으로 이어졌다는 근거(예: 오래된 건축 허가, 시 기록, 임대 기록)를 파는 사람에게 요청하고 변호사와 확인하세요.
- 빈 기간: 매물이 오래 비어 있었거나 용도를 멈춘 적이 있다면, 보호가 이어지는지 변호사와 시에 확인하세요.
- 앞으로의 계획: 사서 넓히거나 다른 사업으로 바꿀 계획이면 조정위원회 허가가 필요할 수 있고, 결과는 보장되지 않습니다.
- 보호는 용도에 붙습니다: 지금 쓰는 용도와 똑같이 이어서 쓸 때 가장 안전합니다. 사는 사람이 다른 목적으로 쓰면 보호 밖이 될 수 있습니다.
예시로 보면
(가상의 예) 주거 구역 안에 1층이 오래된 동네 가게인 건물을 사려고 합니다. 지금 조닝은 그 자리에 가게를 허용하지 않지만, 파는 사람은 바이로가 생기기 전부터 가게를 계속 해 왔다고 말합니다.
변호사와 함께 오래된 기록으로 가게가 끊기지 않고 이어졌는지 확인했습니다. 같은 종류의 가게를 이어서 할 계획이고, 가게를 넓히려면 조정위원회 허가나 시의회의 바이로 개정이 필요하다는 것도 알고 오퍼를 썼습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
No by-law passed under this section applies, (a) to prevent the use of any land, building or structure for any purpose prohibited by the by-law if such land, building or structure was lawfully used for such purpose on the day of the passing of the by-law, so long as it continues to be used for that purpose;쉽게 풀면바이로가 통과된 날에 합법적으로 쓰고 있던 용도는, 계속 그 용도로 쓰는 한 그 바이로로 막을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
(b) to prevent the erection or use for a purpose prohibited by the by-law of any building or structure for which a permit has been issued under subsection 8 (1) of the Building Code Act, 1992, prior to the day of the passing of the by-law, so long as the building or structure when erected is used and continues to be used for the purpose for which it was erected and provided the permit has not been revoked쉽게 풀면바이로가 통과되기 전에 건축 허가를 받은 건물은, 허가가 건축법(Building Code Act)에 따라 취소되지 않았고 지은 목적대로 계속 쓰는 한, 바이로가 그 건물을 짓거나 쓰는 것을 막을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
Despite any other provision of this section, any by-law passed under this section or a predecessor of this section may be amended so as to permit the extension or enlargement of any land, building or structure used for any purpose prohibited by the by-law if such land, building or structure continues to be used in the same manner and for the same purpose as it was used on the day such by-law was passed.쉽게 풀면바이로가 금지한 용도라도, 바이로가 통과된 날과 같은 방식·같은 목적으로 계속 쓰고 있다면 시의회는 그 땅이나 건물의 확장을 허용하도록 바이로를 고칠 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
(a) where any land, building or structure, on the day the by-law was passed, was lawfully used for a purpose prohibited by the by-law, may permit, (i) the enlargement or extension of the building or structure, if the use that was made of the building or structure on the day the by-law was passed, or a use permitted under subclause (ii) continued until the date of the application to the committee, but no permission may be given to enlarge or extend the building or structure beyond the limits of the land owned and used in connection therewith on the day the by-law was passed쉽게 풀면바이로가 통과된 날 합법적으로 쓰던 용도가 신청할 때까지 이어졌다면, 조정위원회는 건물 확장을 허가할 수 있습니다. 단, 그날 소유하고 쓰던 땅의 경계를 넘을 수는 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
(ii) the use of such land, building or structure for a purpose that, in the opinion of the committee, is similar to the purpose for which it was used on the day the by-law was passed or is more compatible with the uses permitted by the by-law than the purpose for which it was used on the day the by-law was passed, if the use for a purpose prohibited by the by-law or another use for a purpose previously permitted by the committee continued until the date of the application to the committee;쉽게 풀면조정위원회는 원래 용도와 비슷하거나 바이로가 허용하는 용도와 더 잘 어울리는 용도로 바꾸는 것을 허가할 수 있습니다. 단, 원래 용도(또는 위원회가 전에 허가한 용도)가 신청할 때까지 계속되었어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
몇 달 비어 있었으면 보호를 잃나요?
도시계획법 조문에는 며칠, 몇 달 같은 숫자가 없습니다. "계속 쓰는 한"이라는 조건만 있습니다. 비어 있던 기간이 있다면 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 변호사와 확인하세요.
새 주인도 같은 보호를 받나요?
법은 땅이나 건물의 용도를 말할 뿐, 주인이 바뀌는 경우는 따로 말하지 않습니다. 그래서 같은 용도가 끊기지 않고 이어지면 팔린 뒤에도 보호가 이어질 수 있다고 읽히지만, 조문만 읽은 것이니 변호사와 꼭 확인하세요. 클로징 전후로 용도가 멈추지 않게 하세요.
비적합 용도 건물을 고치거나 늘릴 수 있나요?
늘리려면 조정위원회 허가(45조 2항 a호 i목)나 시의회의 바이로 개정(34조 10항, 같은 방식·같은 목적으로 계속 쓸 때)이, 비슷한 용도로 바꾸려면 조정위원회 허가(45조 2항 a호 ii목)가 필요할 수 있습니다. 공사를 하기 전에는 건축 허가가 필요한지 시 건축과에 확인하세요.
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확인한 출처
- Planning Act, R.S.O. 1990, c. P.13, ss. 8.1, 34, 39, 45 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인