무엇인가요?
오퍼는 "이 조건으로 이 집을 사겠습니다"라고 파는 사람(셀러)에게 내는 제안입니다. 온타리오에서는 오퍼를 말로 하지 않고 서면으로 씁니다. 중개인이 바이어를 대신해 오퍼를 낼 때는 법(TRESA)이 서면을 요구합니다.
오퍼는 단순한 의향서가 아닙니다. 보통 온타리오 부동산협회(OREA)의 표준 매매 계약서(Agreement of Purchase and Sale, 주택은 Form 100, 콘도 재판매는 Form 101)에 조건을 채워 서명한 것이 곧 오퍼입니다. 파는 사람이 정해진 시간 안에 서명해서 돌려주면, 그 서류가 그대로 양쪽을 구속하는 매매 계약이 됩니다.
땅과 집에 관한 계약은 서면이어야 법원에서 강제할 수 있다는 오래된 법(Statute of Frauds)도 있습니다. 그래서 구두 약속만으로는 집을 샀다고 할 수 없습니다.
오퍼에는 무엇이 들어가나요?
표준 계약서에 적는 주요 항목입니다. 정확한 조항 이름과 순서는 서명하는 서류에서 확인하세요.
| 항목 | 뜻 |
|---|---|
| 가격 (purchase price) | 사겠다고 제안하는 금액 |
| 디파짓 (deposit) | 받아들여진 뒤 내는 계약 보증금. 금액과 내는 때(오퍼와 함께, 받아들여진 뒤 등)를 적습니다 |
| 철회 불가 시간 (irrevocable) | 오퍼를 거둬들일 수 없는 기한. 이 시간 안에 상대가 서명해야 계약이 됩니다 |
| 클로징 날짜 (completion date) | 잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날 |
| 조건 (conditions) | 대출, 홈 인스펙션, 콘도 상태 증명서 검토 등. 충족되지 않으면 계약이 끝나고 디파짓을 돌려받도록 적습니다 |
| 포함·제외 물건 (chattels, fixtures) | 가전처럼 함께 넘기는 물건과, 샹들리에처럼 집에 붙어 있지만 파는 사람이 가져갈 물건 |
| 등기 조사 기한 (title search / requisition date) | 바이어 변호사가 소유권 문제를 조사하고 이의를 제기할 수 있는 날짜 |
이 밖에도 HST, 보험, 가족법 확인, 전자 서명 같은 정해진 문구가 표준 계약서에 들어 있습니다. 자세한 내용은 "매매 계약서(APS)" 항목을 보세요.
누가 준비하나요?
보통 바이어의 중개인이 바이어와 상의해 표준 계약서를 채웁니다. 가격, 디파짓, 날짜, 조건은 모두 바이어가 결정하고, 중개인은 시장 상황과 보호 장치를 조언합니다. 중개인은 오퍼를 내기 전에 바이어 대리 계약(buyer representation agreement)을 서면으로 만들어야 합니다.
중개인 없이 직접 하는 사람(self-represented party)도 오퍼를 낼 수 있지만, 파는 쪽 중개인은 그 사람의 편이 아닙니다. 이 경우 변호사에게 서류를 검토받는 것이 안전합니다.
오퍼는 서명 전에 변호사에게 보여 줄 수 있습니다. 시간이 급한 경합 상황이 아니면 그렇게 하는 것이 좋습니다.
순서대로 보면
- 바이어가 가격, 디파짓, 클로징 날짜, 조건을 정해 표준 계약서에 적고 서명합니다. 철회 불가 시간도 함께 적습니다.
- 바이어 중개인이 리스팅 중개인(파는 쪽)에게 오퍼를 전달합니다. 파는 쪽 중개인은 받은 서면 오퍼를 가능한 한 빨리 파는 사람에게 전해야 합니다(법). 다만 파는 사람이 "특정 날짜까지 오퍼를 보지 않겠다"고 서면으로 지시해 두었으면 그 날짜에 봅니다.
- 파는 사람은 세 가지 중 하나를 합니다. 그대로 받아들이거나(서명), 거절하거나, 조건을 고쳐서 돌려보냅니다(사인백, 역제안).
- 받아들이려면 철회 불가 시간이 끝나기 전에 서명하고 바이어 쪽에 전달해야 합니다. 시간이 지나면 오퍼는 효력이 없어집니다.
- 서명된 계약서가 전달되면 계약이 성립합니다. 바이어는 계약서에 적힌 대로 디파짓을 냅니다. 중개인은 계약서가 정한 대로 디파짓을 전달할 의무가 있습니다.
- 조건부 계약이면 조건 기한 안에 조건을 충족하거나 포기(waive)해서 확정(firm) 계약으로 만듭니다. 그 뒤 변호사가 클로징을 준비합니다.
사인백(역제안)은 어떻게 되나요?
파는 사람이 가격이나 날짜를 고쳐서 서명해 돌려보내면 그것은 새로운 오퍼입니다. 원래 오퍼는 사라지고, 이제 바이어가 새 철회 불가 시간 안에 받아들일지 결정합니다. 이렇게 서류가 몇 번 오갈 수 있습니다.
고친 부분에는 양쪽이 이니셜(짧은 서명)을 합니다. 어느 쪽이든 마지막으로 고친 내용을 상대가 시간 안에 서명해 돌려주어야 계약이 됩니다. 자세한 내용은 "사인백" 항목을 보세요.
경쟁 오퍼가 있으면요?
같은 집에 여러 바이어가 오퍼를 내면 경쟁 오퍼(multiple offers)가 됩니다. 온타리오 법은 파는 쪽 중개인이 서면 오퍼를 낸 모든 바이어에게 오퍼가 몇 개인지 알려 주도록 합니다. 오퍼의 내용(가격 등)은 파는 사람이 서면으로 지시한 경우에만 공유할 수 있고, 바이어의 개인 정보는 공유할 수 없습니다.
경쟁 상황에서는 조건을 빼거나 가격을 올리고 싶어지기 쉽습니다. RECO(온타리오 부동산협의회)는 모기지 프리퀄리피케이션(pre-qualifying, 대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)을 받았어도 대출 조건을 안전하게 뺄 수 있는 것은 아니며, 홈 인스펙션을 건너뛰는 것은 큰 위험이라고 안내합니다. 미리 "얼마까지, 어떤 조건은 꼭"이라는 기준을 정하고 지키세요.
받아들여지면 법적으로 묶입니다
파는 사람이 서명해서 돌려준 순간부터 오퍼는 계약입니다. "마음이 바뀌었다"는 이유로 취소할 수 없습니다. 조건 없이 확정(firm) 계약을 했는데 클로징을 안 하면 디파짓을 잃을 수 있고 파는 사람이 추가 손해를 청구할 수 있습니다. 실제 결과는 계약서 내용과 상황에 따라 다르므로 변호사와 상의하세요.
재판매 집과 재판매 콘도에는 법으로 정한 취소 기간(cooling-off period)이 없습니다. 개발사에서 새 콘도를 살 때만 콘도법에 따라 10일 안에 취소할 수 있습니다. 그러니 오퍼에 서명하기 전에 충분히 확인하세요.
예시로 보면
리치먼드힐의 타운하우스가 $1,100,000에 나왔습니다. 바이어는 $1,080,000, 디파짓 $50,000(받아들여진 뒤 24시간 안에), 클로징 60일 뒤, 대출 조건 5영업일, 홈 인스펙션 조건 5영업일로 오퍼를 쓰고, 철회 불가 시간을 다음 날 저녁 9시로 적었습니다.
파는 사람은 가격을 $1,095,000으로 고쳐 서명해 돌려보냈습니다(사인백). 바이어는 새 철회 불가 시간 안에 $1,095,000에 서명했고, 서명된 계약서가 전달되자 계약이 성립했습니다. 바이어는 다음 날 디파짓을 은행 수표로 리스팅 브로커리지에 냈고, 5영업일 안에 대출 승인과 인스펙션을 마친 뒤 조건 포기서에 서명해 계약을 확정했습니다. 금액과 날짜는 설명을 위한 예시입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
No registrant shall, (a) while acting on behalf of a purchaser, present an offer to purchase real estate except if the offer is in writing; (b) represent to any person that a written offer to purchase real estate exists except if the offer is in writing.쉽게 풀면중개인은 바이어를 대신해 오퍼를 낼 때 반드시 서면으로 내야 하고, 서면 오퍼가 없는데 있다고 말해서도 안 됩니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
No action shall be brought … to charge any person upon any contract or sale of lands, tenements or hereditaments, or any interest in or concerning them, unless the agreement upon which the action is brought, or some memorandum or note thereof is in writing and signed by the party to be charged therewith or some person thereunto lawfully authorized by the party.쉽게 풀면땅이나 집을 사고파는 계약은 책임을 질 사람(또는 그 대리인)이 서명한 서면이 있어야 법원에서 강제할 수 있습니다. 말로만 한 약속은 소송으로 지키게 하기 어렵습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90s19 · 2026년 10월 30일 확인
A registrant shall convey any written offer received by the registrant to the registrant’s client as soon as possible after receiving the offer.쉽게 풀면중개인은 받은 서면 오퍼를 가능한 한 빨리 자기 고객(파는 사람)에게 전해야 합니다. 고객이 서면으로 다른 지시를 한 경우만 예외입니다(같은 조 4항).
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage that has entered into a representation agreement with a seller receives a competing written offer, the brokerage shall, (a) communicate the number of competing written offers to every person who is making one of the offers; and (b) if the seller directs, share the substance of the competing written offers with every person who is making one of the offers.쉽게 풀면경쟁 오퍼가 들어오면 파는 쪽 브로커리지는 오퍼를 낸 모든 사람에게 오퍼가 몇 개인지 알려야 합니다. 오퍼 내용은 파는 사람이 지시할 때만 공유합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
Except as otherwise provided by law, if a registrant is representing a client in connection with a trade in real estate, and the client has entered into an agreement in connection with the trade that requires the registrant to deliver a deposit or documents, the registrant shall deliver the deposit or documents in accordance with the agreement.쉽게 풀면오퍼가 받아들여져 계약이 되면, 중개인은 계약서에 적힌 대로 디파짓과 서류를 전달해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
Make your offer as detailed as possible. Outline what will be included with the sale (for example, appliances and light fixtures) and be clear if certain renovations or repairs need to be completed prior to closing, based on the home inspection.쉽게 풀면RECO는 오퍼를 되도록 자세히 쓰라고 안내합니다. 가전이나 조명처럼 함께 넘길 물건, 클로징 전에 끝내야 할 수리를 분명히 적으세요.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/buyers-checklist/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
오퍼를 말로 해도 되나요?
안 됩니다. 중개인이 바이어를 대신해 오퍼를 낼 때는 법(TRESA 35.1조)이 서면을 요구하고, 땅과 집의 매매 계약은 서명한 서면이 있어야 법원에서 강제할 수 있습니다(Statute of Frauds 4조). 말로 한 제안은 경쟁 오퍼로도 세지 않습니다.
오퍼를 내면 꼭 사야 하나요?
오퍼를 낸 것만으로는 아직 계약이 아닙니다. 파는 사람이 철회 불가 시간 안에 서명해서 돌려주어야 계약이 됩니다. 다만 그 시간이 지나기 전에는 바이어가 오퍼를 거둬들일 수 없습니다. 받아들여진 뒤에는 조건이 있을 때만 조건 기한 안에 계약을 끝낼 수 있습니다.
오퍼를 낸 뒤 디파짓은 언제 내나요?
오퍼에 적은 대로입니다. 오퍼와 함께 내거나, 받아들여진 뒤 정해진 시간 안에 내거나, 따로 정한 날짜에 냅니다. 흔한 방식과 기한은 "디파짓" 항목을 보세요. 정확한 기한은 서명하는 계약서에서 확인하세요.
파는 사람이 다른 오퍼 가격을 알려 줄 수 있나요?
파는 사람이 서면으로 지시한 경우에만 중개인이 오퍼의 전부나 일부 내용을 공유할 수 있습니다. 지시가 없으면 오퍼 개수만 알 수 있습니다. 다른 바이어의 이름 같은 개인 정보는 어떤 경우에도 공유할 수 없습니다.
오퍼가 받아들여진 뒤 취소할 수 있나요?
재판매 집과 콘도에는 법으로 정한 취소 기간이 없습니다. 조건부 계약이면 조건이 충족되지 않을 때 조건 기한 안에 계약을 끝낼 수 있지만, 확정(firm) 계약은 마음대로 취소하면 디파짓을 잃고 손해 배상을 요구받을 수 있습니다. 개발사에서 사는 새 콘도만 10일 취소 기간이 있습니다.
오퍼를 쓰기 전에 변호사가 필요한가요?
꼭 필요한 것은 아니지만 권합니다. 특히 조건 문구, 포함 물건, 클로징 날짜처럼 나중에 다툼이 생기기 쉬운 부분은 변호사가 서명 전에 보면 안전합니다. 클로징 자체는 온타리오에서 변호사가 처리합니다.
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확인한 출처
- Trust in Real Estate Services Act, 2002, s. 35.1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General, ss. 13.6, 22.7, 22.10, 22.11 (TRESA 시행규칙) · 2026년 10월 30일 확인
- Statute of Frauds, R.S.O. 1990, c. S.19, s. 4 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 바이어 체크리스트 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 경쟁 오퍼 (바이어용) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 4.1, 경쟁 오퍼의 수와 내용 · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, 집 사기 전에 알아 둘 것 (재판매 콘도 취소 기간 없음) · 2026년 10월 30일 확인
- Law Society of Ontario, The Annotated Residential Agreement of Purchase and Sale 2021 (OREA Form 100, Form 101 목차) · 2026년 10월 30일 확인