무엇인가요?
세버런스(severance)는 땅 한 필지를 둘 이상으로 나누는 것을 말합니다. 법에서는 이 허가를 "consent(동의, 허가)"라고 부릅니다. 예를 들어 넓은 단독주택 땅을 반으로 나눠 새 집을 한 채 더 짓거나, 이웃과 경계선을 조금 옮기거나(lot line adjustment), 땅의 일부만 팔 때 필요합니다.
여러 필지를 한꺼번에 새 동네로 나누는 큰 개발은 "분할 계획(plan of subdivision)" 승인을 받습니다. 세버런스는 그보다 작은 경우에 쓰는 절차입니다.
토론토에서는 조정위원회(Committee of Adjustment)가 마이너 배리언스와 함께 땅 나누기·경계 조정(consent) 신청을 결정합니다.
기본 규칙: 허가 없이 땅의 일부를 거래할 수 없음
도시계획법(Planning Act) 50조 3항은 "분할 통제(subdivision control)"를 정합니다. 땅을 넘기거나(양도), 모기지를 잡히거나, 매매 계약을 맺거나, 21년 이상 땅을 쓰게 하는 계약(갱신 포함)을 맺으려면 아래 같은 예외 중 하나에 해당해야 합니다.
- 등록된 분할 계획(registered plan of subdivision) 안의 땅으로, 그 계획에 맞게 표시된 땅일 때.
- 파는 사람이 바로 옆에 붙은 땅(abutting land)을 갖고 있지 않을 때 (분할 계획 안의 온전한 필지, 콘도, 예전에 허가를 받고 거래된 같은 땅 같은 예외가 있음).
- 세버런스 허가(consent)를 받았을 때.
- 그 밖에 정부·시가 사거나 파는 경우, 공동 소유자(joint tenants) 중 한 명이 사망해 땅이 합쳐질 뻔한 경우 등 법이 정한 예외.
이미 등록된 분할 계획 안에 있는 필지도, 필지의 일부만 따로 거래하려면 같은 이유로 허가가 필요합니다(50조 5항, 부분 필지 통제 part-lot control).
누가, 무엇을 보고 결정하나요?
허가는 땅이 있는 곳에 따라 시의회, 상위 지자체(region) 의회, 또는 장관이 줍니다(50조 1항). 의회는 이 권한을 조정위원회나 토지 분할 위원회(land division committee) 같은 곳에 맡길 수 있습니다(54조). GTA에서 누가 결정하는지는 시마다 다르니 그 시에 확인하세요.
결정하는 곳은 "분할 계획까지 만들 필요 없이 질서 있게 개발할 수 있다"고 판단할 때 허가할 수 있습니다(53조 1항). 이때 분할 계획 심사 기준(51조 24항)을 참고합니다. 예를 들어 공식 계획(Official Plan)에 맞는지, 새 필지의 크기와 모양, 땅이 그 용도에 맞는지, 수도·하수 같은 시설이 충분한지 등입니다.
새로 생기는 필지도 조닝(폭, 면적 등)에 맞아야 합니다. 조금 모자라면 마이너 배리언스를 함께 신청하는 경우가 많습니다.
순서와 기한
- 신청: 땅 주인, 모기지 대출자(chargee), 또는 매매 계약서에서 신청 권한을 받은 사는 사람이 신청할 수 있습니다. 측량사가 나눌 선을 표시한 도면이 보통 필요합니다.
- 통지와 공개 회의: 규정이 요구하면 결정 최소 14일 전에 통지하고 공개 회의를 엽니다.
- 결정: 조건을 붙인 "임시 허가(provisional consent)"를 줄 수 있습니다. 결정을 통지한 뒤 20일 안에 신청인, 장관, 법정 대상자(specified person), 공공기관이 온타리오 토지 심판소(OLT)에 항소할 수 있습니다. 토론토 조정위원회의 결정은 OLT가 아니라 토론토 지역 항소 기관(TLAB)으로 갑니다(토론토시 안내).
- 조건 채우기: 통지 뒤 2년 안에 조건을 다 채우지 못하면 신청은 거절된 것으로 봅니다. 항소가 있었다면 심판소의 명령이나 통지 날짜부터 2년입니다(53조 41항).
- 허가 증명서(certificate): 허가가 확정되면 증명서를 받습니다. 이 증명서는 허가가 제대로 났다는 확정적인 증거입니다(53조 42항).
- 거래 마감: 증명서 날짜부터 2년 안에 실제 거래(양도 등)를 하지 않으면 허가가 사라집니다. 결정하는 곳이 더 짧은 기한을 정할 수도 있습니다(53조 43항).
집을 사는 사람에게 왜 중요한가요?
- 규칙을 어긴 계약이나 양도는 땅의 권리를 만들거나 넘기지 못합니다(50조 21항). 그래서 온타리오 표준 매매 계약서에는 "도시계획법 50조를 지켜야 효력이 있다"는 조건이 들어 있습니다.
- 등기(Land Titles)에 올라 있어도 안심할 수 없습니다. 토지 등기법은 등록된 땅도 도시계획법 50조의 적용을 받는다고 정합니다(토지 등기법 44조 1항 11호). 등기가 이 문제를 저절로 고쳐 주지 않습니다.
- 그래서 변호사가 확인합니다. 양도 서류에 파는 사람, 파는 사람의 변호사, 사는 사람의 변호사가 각각 "50조를 어기지 않았다"는 진술을 넣어 등록하면, 예전에 있었던 위반은 문제 삼지 않게 됩니다(50조 22항).
- 파는 사람이 옆 땅도 갖고 있을 때 특히 조심하세요. 두 땅이 붙어 있고 분할 계획 안의 온전한 필지가 아니면, 한 땅만 파는 데 허가가 필요할 수 있습니다.
토론토, 그리고 가든 스위트
토론토는 단일 지자체라서 분할 허가 권한을 조정위원회에 맡길 수 있고(54조 5항), 실제로 토론토 조정위원회가 땅 나누기와 경계 조정 신청을 다룹니다.
뒷마당에 가든 스위트를 지어도 그 별채만 떼어 팔 수는 없습니다. 토론토시는 본채와 가든 스위트를 서로 다른 필지로 만드는 분할을 허용하지 않는다고 밝혔습니다.
땅을 나누고 싶은 주인이 확인할 것
- 조닝: 나눈 뒤의 각 필지가 폭과 면적 기준에 맞는지, 아니면 마이너 배리언스가 필요한지.
- 측량: 보통 새 경계선을 표시한 측량 도면(reference plan)이 필요합니다. 측량사에게 미리 비용과 기간을 물어보세요.
- 조건: 결정하는 곳은 분할 계획 승인과 같은 범위에서 조건을 붙일 수 있습니다. 조건을 채우는 데 시간과 돈이 들 수 있습니다.
- 모기지: 땅을 나누면 기존 모기지가 어느 필지에 걸리는지 대출 기관과 정리해야 합니다.
- 기한: 조건은 통지 뒤 2년 안(항소가 있었다면 심판소의 명령이나 통지 뒤 2년 안), 거래는 증명서 뒤 2년 안. 놓치면 처음부터 다시 신청해야 할 수 있습니다.
예시로 보면
미시사가의 넓은 단독주택 땅을 가진 주인이 땅을 둘로 나눠 뒤쪽 필지를 팔려고 합니다. 주인은 시에 세버런스를 신청했고, 새 필지의 폭이 조닝 기준에 조금 모자라 마이너 배리언스도 함께 신청했습니다.
시는 조건을 붙여 임시 허가를 주었고, 항소 기간이 지나 결정이 확정되었습니다. 주인은 2년 안에 조건을 모두 채우고 증명서를 받았고, 그 뒤 2년 안에 새 필지를 팔았습니다. 사는 사람의 변호사는 증명서와 양도 서류의 50조 진술을 확인했습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
No person shall convey land by way of a deed or transfer, … or mortgage or charge land, or enter into an agreement of sale and purchase of land or enter into any agreement that has the effect of granting the use of or right in land directly or by entitlement to renewal for a period of twenty-one years or more unless, (a) the land is described in accordance with and is within a registered plan of subdivision; … (f) a consent is given to convey, mortgage or charge the land쉽게 풀면땅을 넘기거나, 모기지를 잡히거나, 매매 계약을 맺거나, 21년 이상 쓰게 하는 계약을 하려면, 등록된 분할 계획 안의 땅이거나 분할 허가(consent)를 받는 등 법이 정한 예외에 해당해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
An agreement, conveyance, mortgage or charge made, or a power of appointment granted, assigned or exercised in contravention of this section or a predecessor thereof does not create or convey any interest in land, but this section does not affect an agreement entered into subject to the express condition contained therein that such agreement is to be effective only if the provisions of this section are complied with.쉽게 풀면50조를 어긴 계약, 양도, 모기지는 땅에 대한 권리를 만들거나 넘기지 못합니다. 다만 "50조를 지켜야만 효력이 있다"는 조건을 명시한 계약은 이 때문에 무효가 되지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
An owner, chargee or purchaser of land, or such owner’s, chargee’s or purchaser’s agent duly authorized in writing, may apply for a consent as defined in subsection 50 (1) and the council or the Minister, as the case may be, may, subject to this section, give a consent if satisfied that a plan of subdivision of the land is not necessary for the proper and orderly development of the municipality.쉽게 풀면땅 주인, 모기지 대출자, 사는 사람(또는 이들이 글로 위임한 대리인)이 신청할 수 있습니다. 결정하는 곳은 분할 계획까지 필요 없이 질서 있게 개발할 수 있다고 판단하면 허가할 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
If conditions have been imposed and the applicant has not, within a period of two years after notice was given under subsection (17) or (24), whichever is later, fulfilled the conditions, the application for consent shall be deemed to be refused but, if there is an appeal under subsection (14), (19) or (27), the application for consent shall not be deemed to be refused for failure to fulfil the conditions until the expiry of two years from the date of the order of the Tribunal issued in respect of the appeal or from the date of a notice issued by the Tribunal under subsection (29) or (33).쉽게 풀면허가에 조건이 붙었는데 결정 통지 뒤 2년 안에 조건을 채우지 못하면, 신청은 거절된 것으로 봅니다. 항소가 있었다면 2년은 온타리오 토지 심판소의 명령이나 통지 날짜부터 셉니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
A consent given under this section lapses at the expiration of two years from the date of the certificate given under subsection (42) if the transaction in respect of which the consent was given is not carried out within the two-year period, but the council or the Minister in giving the consent may provide for an earlier lapsing of the consent.쉽게 풀면허가 증명서 날짜부터 2년 안에 그 거래를 하지 않으면 허가는 사라집니다. 결정하는 곳이 더 짧은 기한을 정할 수도 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
All registered land, unless the contrary is expressed on the register, is subject to such of the following liabilities, rights and interests as for the time being may be subsisting in reference thereto, … 11. Sections 50 and 50.1 of the Planning Act.쉽게 풀면등기부에 다르게 적혀 있지 않으면, 등기된 땅도 도시계획법 50조와 50.1조의 적용을 받습니다. 등기만으로 분할 규칙 위반이 고쳐지지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
우리 땅이 넓으면 반으로 나눠 팔 수 있나요?
허가(consent)를 받아야 합니다. 새 필지가 공식 계획과 조닝에 맞는지, 시설이 충분한지 등을 보고 결정합니다. 허가는 보장되지 않으니, 측량사·도시계획 전문가·변호사와 먼저 상의하고 시에도 미리 문의하세요.
허가 없이 땅의 일부를 사고파는 계약을 하면 어떻게 되나요?
50조를 어긴 계약이나 양도는 땅의 권리를 넘기지 못합니다. 그래서 그런 계약에는 "허가를 받아야 효력이 있다"는 조건을 꼭 넣어야 하고, 변호사가 클로징 전에 허가 여부를 확인합니다.
받은 허가는 언제까지 유효한가요?
조건이 있으면 결정 통지 뒤 2년 안에(항소가 있었다면 온타리오 토지 심판소의 명령이나 통지 뒤 2년 안에) 채워야 하고, 증명서를 받은 뒤에는 2년 안에 거래를 끝내야 합니다. 결정하는 곳이 더 짧은 기한을 정할 수도 있으니 결정문을 확인하세요.
사는 사람이 직접 신청할 수 있나요?
매매 계약서에서 신청 권한을 받은 사는 사람은 신청할 수 있습니다(53조 1.1항). 이런 조건을 계약에 넣을지는 변호사와 상의하세요.
이웃과 경계선만 조금 옮기는 것도 허가가 필요한가요?
땅의 일부를 넘기는 것이라 보통 허가가 필요합니다. 토론토 조정위원회는 경계 조정(adjust property lines) 신청도 다룹니다. 측량과 등기가 함께 필요하니 변호사와 측량사에게 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Planning Act, ss. 50, 51 (24), 53, 54 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Land Titles Act, s. 44 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Committee of Adjustment (분할·경계 조정 신청) · 2026년 10월 31일 확인
- 토론토시, Garden Suites (가든 스위트 분할 불가) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Toronto Local Appeal Body – Adjudicative Board · 2026년 10월 31일 확인