무엇인가요?
측량도(서베이)는 땅의 경계를 재고 그 위에 무엇이 있는지 그린 도면입니다. 온타리오에서 집을 살 때 말하는 서베이는 보통 "Surveyor’s Real Property Report(SRPR)"입니다. 규정은 이것을 "건물이나 구조물의 위치를 땅의 경계와 관련지어 보여 주는 측량"으로 정의합니다.
SRPR은 도면 한 장으로 끝나지 않습니다. 규정에 따라 도면(plan)과 서면 보고서(written report)가 함께 나와야 하고, 도면에는 누구를 위해 만든 것인지 의뢰인 이름이 적혀야 합니다.
무엇을 보여 주나요?
- 땅의 경계와 길이, 모양. 경계점에는 측량사가 땅에 박아 둔 표지(iron bar 같은 금속 막대)가 있습니다.
- 모든 건물과 구조물, 짓고 있는 건물의 기초가 경계에서 얼마나 떨어져 있는지(규정상 필수).
- 건물의 층수와 바깥 재료(벽돌, 사이딩 등)와 집 주소(규정상 필수).
- 보통 함께 표시하는 것: 울타리, 진입로, 데크, 창고의 위치와 경계를 넘은 부분(침범, encroachment), 등기된 지역권(남이 내 땅을 쓸 수 있는 권리)의 위치.
- 측량한 날짜와 측량사의 서명, 도장.
도면이 아니라 "보고서"까지 읽어야 침범이나 지역권 같은 문제를 알 수 있습니다. 변호사에게 함께 읽어 달라고 하세요.
누가 만드나요?
온타리오에서 경계를 정하는 측량(cadastral surveying)은 측량사법(Surveyors Act)에 따라 면허를 받은 온타리오 토지측량사(Ontario Land Surveyor, OLS)만 할 수 있습니다. 면허 없이 경계 측량을 하거나 측량사인 것처럼 광고하는 것은 법으로 금지되어 있습니다.
측량 회사는 온타리오 측량사협회(AOLS)의 인가(Certificate of Authorization)를 받아야 일반인에게 경계 측량 서비스를 팔 수 있습니다. 협회 홈페이지의 "Find a Survey Company"에서 면허가 있는 회사만 검색됩니다.
측량사는 측량사법과 규정(O. Reg. 216/10 업무 기준, Reg. 525 경계 표지 기준)을 따라야 하고, 협회에 불만 제기와 징계 절차가 있습니다.
계약서에는 어떻게 나오나요?
온타리오 표준 계약서(OREA Form 100)에서는 보통 파는 사람이 "가지고 있는" 측량도만 넘겨주면 되고, 새 측량도를 만들어 줄 의무는 없습니다. 사는 사람이 새 측량도를 원하면 자기 돈으로 만들거나, 오퍼에 파는 사람이 측량도를 제공한다는 조건을 넣어 협상해야 합니다. 정확한 문구는 서명하는 계약서에서 확인하세요.
그래서 사는 사람은 보통 세 가지 중에서 고릅니다. (1) 파는 사람이 준 옛 측량도를 그대로 쓰기, (2) 새 측량도를 만들기, (3) 타이틀 보험으로 측량 문제의 위험을 덮기. 변호사협회 규칙에 따라 변호사는 이런 선택지를 설명해야 합니다.
오래된 측량도는 왜 믿기 어렵나요?
- 측량 뒤에 바뀐 것은 나오지 않습니다. 새 울타리, 데크, 수영장, 증축, 차고가 그 뒤에 생겼다면 경계를 넘었는지 알 수 없습니다.
- 다른 사람을 위해 만든 것입니다. 규정상 도면에는 의뢰인 이름이 적힙니다. 새 주인이 옛 측량도를 근거로 측량사에게 어떤 권리가 있는지는 변호사에게 확인하세요.
- 경계 표지가 없어졌을 수 있습니다. 공사나 조경으로 금속 막대가 뽑히면 도면의 숫자를 땅 위에서 다시 찾기 어렵습니다.
- 등기된 지역권이나 옆집 분할(severance)이 나중에 생겼다면 옛 도면에는 없습니다.
옛 측량도라도 쓸모는 있습니다. 변호사와 은행이 참고하고, 타이틀 보험 가입 때 도움이 됩니다. 다만 "현재 상태"를 보장하지는 않습니다.
언제 새 측량도가 필요한가요?
- 울타리, 데크, 수영장, 증축, 별채(garden suite)를 지으려 할 때. 시청의 건축 허가에는 보통 경계와 건물 위치를 보여 주는 도면이 필요합니다.
- 옆집과 경계나 침범을 두고 다툼이 있을 때.
- 땅을 나누거나(severance) 합치려 할 때.
- 은행이나 변호사가 요구할 때. 요즘은 타이틀 보험으로 대신하는 경우가 많지만, 땅이 넓거나 모양이 특이하면 새 측량을 권하기도 합니다.
- 타이틀 보험이 다루지 않는 질문, 즉 "경계가 정확히 어디인가"를 알고 싶을 때. 보험은 손해를 보상할 뿐 경계를 알려 주지 않습니다.
비용과 시간은요?
비용은 땅의 크기와 모양, 지역, 기존 자료가 있는지에 따라 달라집니다. 공식 기준 가격이 없어서 이 사이트에는 금액을 적지 않습니다. 면허가 있는 측량 회사 두세 곳에 견적을 받아 비교하세요.
새 측량은 현장 작업과 도면 작성에 시간이 걸립니다. 클로징 전에 받으려면 오퍼가 받아들여진 직후에 주문해야 하고, 계약서의 조건 기한과 등기 조사 기한 안에 결과가 나올지 변호사와 확인하세요.
예시로 보면
오로라에서 단독주택을 사는 사람이 파는 사람에게서 15년 전 측량도를 받았습니다. 도면에는 집과 차고만 있고, 지금 뒷마당에 있는 큰 데크와 창고는 없었습니다. 변호사는 두 가지 선택지를 설명했습니다. 새 측량도를 주문해 데크와 창고가 경계 안에 있는지 확인하거나, 소유자 타이틀 보험으로 침범 위험을 덮는 것입니다.
사는 사람은 내년에 울타리를 새로 세울 계획이 있어 새 측량도를 주문했습니다. 측량 결과 창고가 뒤쪽 경계를 조금 넘어 있었고, 사는 사람은 클로징 전에 파는 사람과 창고를 옮기는 비용을 두고 협상할 수 있었습니다. 실제 결과는 계약서와 상황에 따라 다릅니다.
콘도와 타운하우스는
규정상 SRPR은 아파트·콘도 건물, 타운하우스, 상업·공업 건물이 있는 땅에는 쓰지 않습니다. 콘도 유닛의 경계는 콘도 선언문(declaration)과 등기된 콘도 도면에 정해져 있어서, 개인이 측량도를 만들지 않습니다.
프리홀드(땅까지 소유하는) 타운하우스나 분양 단독주택은 개발사가 분할 도면(plan of subdivision)에 따라 땅을 나눈 것이라, 클로징 때 새 측량도가 따로 없는 경우가 많습니다. 경계가 궁금하면 변호사에게 등기된 도면을 보여 달라고 하세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“surveyor’s real property report” means a survey that locates a building or structure in relation to the boundaries of a unit of land which is not occupied by apartment or condominium buildings, townhouses or industrial or commercial buildings.쉽게 풀면SRPR은 건물이나 구조물이 땅의 경계와 어떤 위치 관계에 있는지 보여 주는 측량입니다. 아파트·콘도 건물, 타운하우스, 상업·공업 건물이 있는 땅에는 쓰지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/100216 · 2026년 10월 30일 확인
29. (1) The deliverables for a surveyor’s real property report shall consist of a plan and a written report. … (3) The plan shall include a note specifying the name of the client for whom the surveyor’s real property report was prepared.쉽게 풀면SRPR은 도면과 서면 보고서로 되어 있고, 도면에는 누구를 위해 만들었는지 의뢰인 이름이 적힙니다. 그래서 옛 측량도는 지금 주인을 위한 것이 아닙니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/100216 · 2026년 10월 30일 확인
30. In addition to the other requirements of this Part, the surveyor’s real property report shall show, (a) all buildings and structures and the foundations of all buildings and structures under construction on the lands and their distances from the boundaries of the lands; (b) the number of storeys of all buildings and their external construction materials; and (c) the municipal address of the property, if any.쉽게 풀면SRPR에는 모든 건물과 구조물(짓고 있는 것의 기초 포함)과 경계까지의 거리, 건물 층수와 바깥 재료, 집 주소가 꼭 들어갑니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/100216 · 2026년 10월 30일 확인
11 (1) No individual shall engage in the practice of cadastral surveying or hold himself or herself out as engaging in such a practice unless he or she holds a licence, limited licence or temporary licence under this Act.쉽게 풀면경계를 정하는 측량은 측량사법의 면허가 있는 사람만 할 수 있고, 면허 없이 측량사라고 내세울 수도 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90s29 · 2026년 10월 30일 확인
“practice of cadastral surveying” means, (a) the measurement of land, land under water, subsurface features or airspace to determine, locate, define, describe, establish, or re-establish a boundary,쉽게 풀면경계 측량(cadastral surveying)은 경계를 정하고 찾고 다시 세우기 위해 땅을 재는 일입니다. 예를 들어 울타리를 세우기 전에 경계가 어디인지 찾는 일이 여기에 들어갑니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90s29 · 2026년 10월 30일 확인
Only Ontario Land Surveyors licensed under the Surveyor's Act are listed in the directory and can perform cadastral (legal boundary) surveying services to the public.쉽게 풀면협회 검색에는 면허가 있는 온타리오 토지측량사만 나오고, 그들만 일반인에게 경계 측량 서비스를 할 수 있습니다.
출처: aols.org/find-a-survey-company · 2026년 10월 30일 확인
Ontario Regulation 525 defines the monuments that surveyors need to set when completing a variety of different surveys. Survey monuments include: concrete pins, cut crosses, iron bars, plastic bars, rock bars, rock plugs, rock posts, short standard iron bars and standard iron bars.쉽게 풀면측량사는 규정에 따라 경계점에 표지(콘크리트 핀, 쇠막대 등)를 박습니다. 마당 구석의 쇠막대는 함부로 뽑지 마세요. 경계를 다시 찾는 기준입니다.
출처: aols.org/public-protection/standards-of-practice · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
파는 사람이 측량도를 꼭 줘야 하나요?
표준 계약서에서는 보통 파는 사람이 가지고 있는 측량도만 넘기면 되고, 새로 만들어 줄 의무는 없습니다. 새 측량도를 원하면 오퍼에 조건으로 넣어 협상하거나 직접 주문해야 합니다. 정확한 문구는 계약서에서 확인하세요.
측량도가 없어도 집을 살 수 있나요?
네. 많은 거래가 새 측량도 없이 타이틀 보험으로 경계 침범 같은 위험을 덮고 진행됩니다. 다만 보험은 손해를 보상할 뿐 경계가 어디인지 알려 주지는 않으니, 울타리나 증축 계획이 있으면 측량이 필요할 수 있습니다. 변호사는 두 선택지를 모두 설명해야 합니다.
측량 비용은 얼마인가요?
땅의 크기, 모양, 지역, 기존 자료에 따라 다르고 공식 기준 가격이 없습니다. 면허가 있는 측량 회사 두세 곳에서 견적을 받아 비교하세요. 이 사이트는 금액을 적지 않습니다.
옆집 울타리가 내 땅에 넘어와 있는 것 같아요. 어떻게 하나요?
먼저 면허가 있는 온타리오 토지측량사에게 경계를 확인받으세요. 경계를 정하는 일은 법으로 측량사만 할 수 있습니다. 결과가 나오면 변호사와 상의해 옆집과 이야기하는 것이 보통입니다. 타이틀 보험이 있다면 보험사에도 알리세요.
측량사가 면허가 있는지 어떻게 확인하나요?
온타리오 측량사협회(AOLS) 홈페이지의 "Find a Survey Company"에서 검색하세요. 면허가 있는 측량사와 인가받은 회사만 나옵니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 216/10: Performance Standards for the Practice of Professional Land Surveying (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Surveyors Act, R.S.O. 1990, c. S.29 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 측량사협회(AOLS), Public Protection · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 측량사협회(AOLS), Standards of Practice · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 측량사협회(AOLS), Find A Survey Company · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 변호사협회, 변호사 직무 규칙 3장 (3.2-9.4 소유권 보호 선택지) · 2026년 10월 30일 확인