무엇인가요?
콘도미니엄(콘도)은 건물 모양이 아니라 소유 방식의 이름입니다. 땅과 건물을 "유닛"과 "공용 부분"으로 나누어, 유닛은 각자 소유하고 공용 부분은 모든 소유주가 함께 소유합니다. 고층 아파트가 대표적이지만, 타운하우스 단지나 저층 건물, 심지어 빈 땅도 콘도로 등기할 수 있습니다.
온타리오에서는 콘도법(Condominium Act, 1998)이 콘도를 만들고 운영하는 규칙을 정합니다. 콘도를 사면 집만 사는 것이 아니라, 공용 부분의 지분과 함께 비용을 나누어 낼 의무, 규칙을 지킬 의무, 운영에 참여할 권리도 함께 갖게 됩니다.
내 것과 함께 쓰는 것
콘도법 11조는 소유 관계를 이렇게 정합니다. 어디까지가 유닛인지는 콘도마다 다르니 선언서(declaration)와 도면(description)에서 확인합니다.
| 구분 | 무엇 | 누가 소유 |
|---|---|---|
| 유닛(unit) | 도면에 유닛으로 표시된 공간과 그 안의 구조물, 고정물 | 소유주 혼자 (단독 소유, 단독 사용) |
| 공용 부분(common elements) | 유닛을 뺀 나머지 전부: 로비, 복도, 엘리베이터, 주차장, 외벽, 지붕, 배관, 어메니티 | 소유주 전체가 공동 소유 (tenants in common). 지분 비율은 선언서에 |
| 전용 사용 공용 부분(exclusive use common elements) | 발코니, 테라스, 파티오처럼 한 유닛만 쓰는 공용 부분 | 소유는 전체, 사용은 그 유닛만. 수리 책임은 선언서에 따라 다름 |
유닛과 공용 부분 지분은 떼어서 팔 수 없습니다(11조(4)). 발코니는 보통 내 유닛이 아니라 전용 사용 공용 부분입니다.
콘도 코퍼레이션과 이사회
개발사가 선언서와 도면을 등기하는 순간, 땅이 유닛과 공용 부분으로 나뉘고 콘도 코퍼레이션(condominium corporation)이 생깁니다(2조(3)). 코퍼레이션의 일은 소유주를 대신해 건물과 자산을 관리하는 것입니다(17조).
코퍼레이션은 소유주가 뽑은 이사회(board of directors, 최소 3명)가 운영합니다(27조). 이사회는 예산을 세우고, 관리비를 걷고, 관리 회사를 고용하고, 규칙을 만듭니다. 일상 운영은 보통 콘도 관리자(condo manager)에게 맡기는데, 2017년 11월 1일부터 콘도 관리자와 관리 회사는 CMRAO(Condominium Management Regulatory Authority of Ontario)의 면허가 있어야 합니다.
콘도를 다스리는 문서는 세 가지입니다. 선언서(declaration, 콘도의 헌법: 유닛 경계, 지분·관리비 비율, 용도 제한), 내규(by-laws, 이사회 구성과 운영), 규칙(rules, 반려동물·소음·주차 같은 생활 규칙). 규칙은 법과 선언서, 내규에 어긋나지 않고 합리적이어야 합니다(58조). 소유주와 세입자, 이사회 모두 이 문서들을 지켜야 합니다(119조).
콘도의 종류
콘도법은 크게 프리홀드(freehold, 땅을 소유주들이 함께 소유)와 리스홀드(leasehold, 땅은 빌리고 유닛과 공용 부분의 임차권만 소유) 콘도로 나눕니다. 프리홀드 콘도는 다시 네 가지입니다.
| 종류 | 어떤 것 |
|---|---|
| 스탠더드 콘도 (standard) | 온타리오에서 가장 흔한 형태. 유닛과 공용 부분(로비, 외벽, 어메니티 등)이 있음 |
| 단계별 콘도 (phased) | 여러 단계로 나누어 짓는 스탠더드 콘도. 새 유닛과 공용 부분을 기존 코퍼레이션에 더해 가며, 마지막 단계는 첫 등기 뒤 10년 안에 등기해야 함 |
| 빈 땅 콘도 (vacant land) | 살 때는 유닛이 빈 땅인 경우가 많고, 단지 모양이 일반 주택지처럼 보임. 공용 부분은 사설 도로, 하수 시설, 공원 등 |
| 공용 부분 콘도 (common elements) | 유닛이 없고 공용 부분만 있음. 각자 소유한 땅(POTL)에 공용 부분(도로, 골프장 등)의 지분이 붙어 있음 |
종류마다 콘도법의 요구 사항이 다릅니다. 내가 사려는 콘도가 어떤 종류인지는 선언서와 스테이터스 서티피케이트에서 확인합니다.
돈: 관리비, 적립금, 특별 부과금
소유주는 선언서에 적힌 비율대로 공동 비용(콘도 관리비)을 냅니다(84조). 어메니티를 안 쓰거나 코퍼레이션과 다투고 있어도 내야 합니다. 관리비에는 큰 수리를 위해 모아 두는 적립금(reserve fund) 몫도 들어 있습니다.
예산이 모자라면 이사회는 소유주 동의 없이 특별 부과금(special assessment)을 매길 수 있습니다. 관리비나 부과금을 안 내면 코퍼레이션이 유닛에 유치권(lien)을 걸고, 모기지처럼 강제로 팔 수도 있습니다(85조). 자세한 내용은 "콘도 관리비", "적립금", "특별 부과금" 항목을 보세요.
단독 소유(프리홀드 주택)와 어떻게 다른가요?
| 콘도 | 프리홀드 주택 | |
|---|---|---|
| 내가 소유하는 것 | 유닛 + 공용 부분의 지분 | 땅과 건물 전부 |
| 큰 수리(지붕, 외벽, 보일러) | 코퍼레이션이 적립금으로. 비용은 관리비로 나누어 냄 | 내가 직접, 내 돈으로 |
| 매달 내는 돈 | 모기지 + 재산세 + 관리비 | 모기지 + 재산세 (관리비 없음) |
| 생활 규칙 | 선언서·내규·규칙 (반려동물, 단기 임대, 공사 등 제한 가능) | 시 조례와 용도 지역 규정만 |
| 결정 방식 | 이사회와 소유주 총회 | 내가 결정 |
| 살 때 보는 서류 | 스테이터스 서티피케이트 (분양은 공시 서류) | 측량도, 타이틀 조사, 홈 인스펙션 |
| 분쟁 | 콘도 관련은 콘도 관리청 심판소(CAT)에서 온라인으로 | 법원이나 이웃과 직접 |
타운하우스 중에도 콘도인 것과 프리홀드인 것이 있습니다. 리스팅에서 "condo townhouse"인지 "freehold townhouse"인지 꼭 확인하세요.
누가 감독하나요?
- 콘도 관리청(CAO, Condominium Authority of Ontario): 콘도법에 따라 지정된 기관. 소유주의 권리와 의무 안내, 이사 의무 교육, 콘도 코퍼레이션 정보 데이터베이스(콘도 등록부), 분쟁 해결 시스템을 맡습니다.
- 콘도 관리청 심판소(CAT, Condominium Authority Tribunal): 기록 열람, 소음, 냄새, 빛, 진동, 연기, 반려동물, 차량·주차·보관 같은 분쟁을 온라인으로 다루는 심판소입니다. 신청 $25, 2단계 조정 $50, 3단계 판정 $125로 모두 합쳐 $200입니다. 변호사 없이도 신청할 수 있습니다.
- CMRAO: 콘도 관리자와 관리 회사의 면허와 징계를 맡습니다. 관리자에 대한 불만은 여기로 냅니다.
- 새로 짓는 콘도: Tarion(새집 보증, 디파짓 보호)과 HCRA(건설사 면허)가 관계됩니다. "Tarion", "HCRA" 항목을 보세요.
콘도를 살 때 확인할 것
- 재판매(resale) 콘도: 오퍼에 스테이터스 서티피케이트 검토 조건을 넣고, 변호사와 함께 선언서·내규·규칙, 예산, 적립금 상태와 건물 나이, 관리비, 소송, 어메니티를 봅니다. 내 계획(반려동물, 세 주기, 단기 임대)과 규칙이 맞는지 확인합니다.
- 분양(pre-construction) 콘도: 개발사의 분양 계약서, 공시 서류(disclosure statement), 콘도 부록(addendum), HCRA 정보 시트, Tarion 보증 정보 시트, 그리고 CAO의 콘도 구매자 안내서를 받습니다. 양쪽이 서명한 분양 계약서, 공시 서류, 콘도 구매자 안내서 세 가지를 다 받은 날부터 10일(달력 기준) 동안 이유 없이 계약을 취소할 수 있는 숙려 기간이 있습니다. 서면 취소 통지가 이 10일 안에 개발사(또는 개발사 변호사)에 도착해야 합니다. "숙려 기간", "공시 서류" 항목을 보세요.
- 어느 쪽이든 콘도 경험이 있는 변호사의 검토를 받고, 건설사는 HCRA의 온타리오 건설사 디렉토리에서, 코퍼레이션은 CAO 콘도 등록부에서 찾아봅니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“common elements” means all the property except the units; … “unit” means a part of the property designated as a unit by the description and includes the space enclosed by its boundaries and all of the land, structures and fixtures within this space in accordance with the declaration and description;쉽게 풀면유닛은 도면에 유닛으로 표시된 공간과 그 안의 것들이고, 공용 부분은 유닛을 뺀 나머지 전부입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to this Act, the declaration, the by-laws and the rules, each owner is entitled to exclusive ownership and use of the owner’s unit. … The owners are tenants in common of the common elements and an undivided interest in the common elements is appurtenant to each owner’s unit.쉽게 풀면유닛은 소유주 혼자 소유하고 씁니다(법, 선언서, 내규, 규칙의 범위 안에서). 공용 부분은 소유주 전체가 공동으로 소유하고, 그 지분은 유닛에 붙어 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Upon registration of a declaration and description, (a) this Act governs the land and the interests appurtenant to the land, as the land and the interests are described in the description; (b) the land described in the description is divided into units and common elements in accordance with the description; and (c) a condominium corporation is created.쉽게 풀면선언서와 도면이 등기되는 순간 콘도법이 적용되고, 땅이 유닛과 공용 부분으로 나뉘며, 콘도 코퍼레이션이 만들어집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The objects of the corporation are to manage the property and the assets, if any, of the corporation on behalf of the owners. … The corporation has a duty to control, manage and administer the common elements and the assets of the corporation. … The corporation has a duty to take all reasonable steps to ensure that the owners, the occupiers of units, the lessees of the common elements and the agents and employees of the corporation comply with this Act, the declaration, the by-laws and the rules.쉽게 풀면코퍼레이션은 소유주를 대신해 건물과 자산을 관리하고, 소유주·거주자·직원이 법과 선언서, 내규, 규칙을 지키도록 해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
A corporation, the directors, officers and employees of a corporation, a declarant, the lessor of a leasehold condominium corporation, an owner, an occupier of a unit and a person having an encumbrance against a unit and its appurtenant common interest shall comply with this Act, the declaration, the by-laws and the rules.쉽게 풀면코퍼레이션, 이사, 개발사, 소유주, 유닛에 사는 사람(세입자 포함), 모기지 은행까지 모두 콘도법과 선언서, 내규, 규칙을 지켜야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
A condominium is a shared ownership structure that involves community decision making. When you buy a condo unit you purchase a share of the common elements and are responsible for their maintenance through your share of common expenses paid to the corporation.쉽게 풀면콘도는 함께 소유하고 함께 결정하는 구조입니다. 유닛을 사면 공용 부분의 지분도 사는 것이고, 그 유지 비용을 관리비로 나누어 냅니다.
출처: condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/buying-a-condo/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
발코니는 내 유닛인가요?
보통 아닙니다. 발코니, 테라스, 파티오는 대개 "전용 사용 공용 부분"이라서 소유는 코퍼레이션 전체이고 사용만 내 유닛이 합니다. 유리 울타리 교체 같은 수리를 누가 하는지는 선언서에 적혀 있습니다. 정확한 유닛 경계는 선언서와 도면에서 확인하세요.
콘도와 아파트는 뭐가 다른가요?
콘도는 소유 형태이고, 아파트는 건물 형태나 임대 주택을 뜻하는 말로 흔히 씁니다. 같은 고층 건물이라도 각 세대를 따로 소유하면 콘도이고, 건물 전체를 한 회사가 가지고 세를 주면 임대 아파트입니다. 콘도 유닛을 소유주가 세 주면 세입자는 콘도의 규칙과 온타리오 임대법(RTA)을 함께 따릅니다.
타운하우스도 콘도일 수 있나요?
네. 유닛과 공용 부분(도로, 잔디, 방문자 주차장 등)으로 등기된 타운하우스는 콘도이고 관리비가 있습니다. 땅까지 통째로 소유하는 타운하우스는 프리홀드입니다. 땅은 각자 소유하되 사설 도로만 공용 부분 콘도로 묶은 POTL 형태도 있습니다.
어메니티를 안 쓰면 관리비를 덜 낼 수 있나요?
아닙니다. 콘도법 84조(3)은 공용 부분을 안 쓰거나 쓸 권리를 포기해도, 코퍼레이션과 다투고 있어도 관리비를 내야 한다고 정합니다.
콘도 규칙(반려동물, 단기 임대)은 바꿀 수 있나요?
규칙은 이사회가 만들고 바꿀 수 있지만, 합리적이어야 하고 법과 선언서, 내규에 어긋나면 안 됩니다. 선언서에 적힌 제한은 바꾸기 훨씬 어렵습니다. 사기 전에 내 계획과 맞는지 스테이터스 서티피케이트에 딸려 오는 선언서·내규·규칙에서 확인하세요.
이웃 소음이나 주차 문제는 어디에 호소하나요?
먼저 관리자와 이사회에 알립니다. 해결이 안 되면 콘도 관리청 심판소(CAT)에 온라인으로 신청할 수 있습니다. 소음, 냄새, 반려동물, 주차, 기록 열람 같은 분쟁을 다루고, 세 단계를 다 거쳐도 수수료는 모두 $200입니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 (2025년판 PDF) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 콘도 사기 (Buying a Condo) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 심판소 소개 (About the Tribunal) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, 콘도 소유하기 (Owning a condo) · 2026년 10월 30일 확인