무엇인가요?
가든 스위트(garden suite)는 큰 집(본채)이 있는 땅의 뒷마당에 따로 짓는 작은 집입니다. 본채와 붙어 있지 않은 별도 건물이고, 그 안에 부엌과 욕실이 따로 있어 한 가구가 독립해서 살 수 있습니다.
토론토 조닝 바이로(Zoning By-law 569-2013)는 가든 스위트를 "골목(lane)에 붙어 있지 않은 부속 건물(ancillary building) 안의 독립 주거"라고 정의합니다. 같은 별채라도 공공 골목에 붙어 있으면 레인웨이 스위트(laneway suite)로 따로 분류하고, 규칙도 다릅니다.
온타리오 법은 어떻게 되나요?
온타리오 도시계획법(Planning Act) 35.1조는 시의 조닝이 막을 수 없는 것을 정해 두었습니다. 도시 주거 지역(urban residential land)의 단독·반단독·줄집(rowhouse) 땅에서, 본채에 2세대 이하가 있고 다른 부속 건물에 세대가 없으면, 부속 건물 안의 1세대를 조닝으로 금지할 수 없습니다.
하지만 "금지할 수 없다"는 것이 "아무렇게나 지어도 된다"는 뜻은 아닙니다. 크기, 높이, 간격 같은 규칙은 각 시의 조닝 바이로가 정하고, 건물은 온타리오 건축법(Building Code)을 지켜야 합니다.
2024년 11월 20일부터는 주정부 규정 O. Reg. 462/24가 시행되어, 한 땅에 3세대 이하가 되는 경우 몇 가지 조닝 기준(사선 제한, 최소 간격, 최대 건폐율, 용적률, 최소 대지 면적)을 바꾸었습니다.
토론토에서는 어디에 지을 수 있나요?
- 토론토 시의회는 2022년 2월 2일 가든 스위트를 허용하는 공식 계획(Official Plan)과 조닝 바이로 개정을 채택했습니다. 이후 시가 결과를 살펴보고(모니터링) 규칙을 다시 고쳤고, 시 페이지는 이 개정이 지금 시행 중이라고 안내합니다.
- Zoning By-law 569-2013의 주거 구역 R, RD, RS, RT, RM에서 정해진 기준을 지키면 지을 수 있습니다. 내 집의 구역은 시의 조닝 지도(Interactive Map)에서 주소로 찾습니다.
- 예전 시(에토비코, 옛 노스욕 등)의 조닝 바이로를 아직 적용받는 땅에는 가든 스위트 개정(By-law 101-2022)이 적용되지 않습니다. 이런 땅은 토론토 빌딩(416-397-5330)에 문의하라고 시가 안내합니다.
- 한 땅에 가든 스위트는 1채, 그 안에 1세대만 둘 수 있습니다.
- 기존 차고나 창고를 가든 스위트로 바꿀 수도 있습니다. 허가를 받고 지은 건물이면 경계선·본채와의 간격 기준을 면제받지만, 허가 없이 지은 건물은 아무리 오래됐어도 "새 건물"로 보고 지금 규칙을 모두 적용합니다.
크기와 간격 규칙 (토론토)
아래 숫자는 토론토시 페이지에 적힌 내용입니다. 높이와 셋백(경계선에서 떨어져야 하는 거리)의 정확한 기준은 조닝 바이로 150.7장과 시의 "규칙 요약"에 있습니다.
| 항목 | 토론토시 안내 |
|---|---|
| 바닥 크기 | 건물 바닥 면적(footprint) 합계 최대 60제곱미터 |
| 실내 면적 | 가든 스위트의 실내 면적은 본채의 연면적(GFA)보다 작아야 함. 지하와 뚫린 공간(open to below)도 계산에 넣음 |
| 본채와의 간격 (O. Reg. 462/24 적용 시) | 최소 4m (시 규칙이 더 짧은 간격을 허용하면 그 규칙). 가든 스위트 높이가 4m를 넘으면 본채와 7.5m 이상 떨어져야 함. 4m 간격이면 높이 4m까지 (19구 가든 스위트는 높이 6.3m까지) |
| 건폐율 (O. Reg. 462/24 적용 시) | 본채와 별채를 합쳐 땅의 45%까지 (시 규칙이 더 넓게 허용하면 그 규칙) |
| 층수, 지하 | 조건을 지키면 2층도 가능, 지하도 둘 수 있음 |
| 높이 재는 법 | 건물 둘레 땅의 평균 높이(average grade)에서 잼 |
시는 이 기준들을 계속 고치고 있습니다. 설계 전에 조닝 검토(Zoning Review)를 받아 지금 기준을 확인하세요.
소방 접근 — 가장 흔한 걸림돌
불이 났을 때 소방관이 길에서 가든 스위트 문까지 갈 수 있어야 합니다. 이 기준은 조닝이 아니라 건축법(Building Code)에서 나오고, 토론토 빌딩과 소방서가 검토합니다. 그래서 마이너 배리언스로 예외를 받을 수 없습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 통로 폭과 높이 | 스프링클러가 있으면 폭 0.9m 이상, 없으면 1.0m 이상, 높이 2.1m 이상 |
| 통로 길이 | 앞 길(public street)에서 가든 스위트 입구까지 최대 45m |
| 더 먼 경우 | 시가 인정하는 추가 안전 장치(스프링클러, 또는 더 강한 방화 자재)와 외부 경광등·경보 시스템을 갖추면 최대 90m |
| 소화전 | 소방차가 서는 곳에서 45m 안에 소화전이 있어야 함 |
내 땅만으로 폭이 모자라면 이웃과 "제한 거리 합의서(Limiting Distance Agreement)"를 맺어 통로를 나눠 쓸 수 있습니다. 시와 함께 맺고 땅 등기(title)에 올리며, 시 변호사 비용(시간당 $274.65)이 청구됩니다. 변호사가 필요합니다.
짓는 순서와 비용
- 조닝 확인: 구역, 크기, 간격 기준에 맞는지 봅니다. 시는 조닝 검토(Zoning Applicable Law Certificate)를 먼저 받으라고 권합니다.
- 기준에 조금 못 미치면: 건축 허가 전에 조정위원회(Committee of Adjustment)에 마이너 배리언스를 신청해야 합니다.
- 나무 확인: 지름 30cm 이상의 사유지 나무와 시 도로의 나무는 보호 대상입니다. 나무 신고서(Tree Declaration Form)를 함께 냅니다.
- 건축 허가 신청: 설계자가 그린 도면과 서류를 온라인으로 냅니다. 건축 허가 없이 지을 수 없습니다(건축법 8조).
- 수도·하수: 본채에서 연결하는 것이 원칙이고, 다른 세대 밑으로 배관을 지나가게 하는 데에는 건축법의 제한이 있습니다.
토론토 개발 부담금(development charges)은 한 땅에 4세대 이하인 경우 2·3·4번째 세대에 면제되고, 공원 부담금(parkland dedication)은 본채 안의 2·3·4번째 세대나 본채 옆의 별채 1세대를 새로 만들 때, 한 땅의 세대가 모두 5세대 이하이면 면제됩니다(시 조례 415-30(A)(16)). 허가 수수료는 2026년 1월 1일 기준 새 세대당 $56.33에 면적당 요금(예: $18.56/㎡)이 붙는 식입니다. 정확한 계산은 시의 Building Permit Fees 페이지에서 확인하세요.
렌트를 놓으면
가든 스위트는 부엌과 욕실을 따로 갖춘 독립 주거라서, 세를 주면 보통 주거 임대법(RTA)이 적용됩니다. 표준 임대 계약서(Ontario Standard Lease), 퇴거 절차, 렌트 디파짓 규칙을 그대로 지켜야 합니다. 집주인과 부엌·욕실을 함께 쓰는 경우에만 빠지는 예외(RTA 5조 (i))는 보통 해당하지 않습니다.
2018년 11월 15일 이후 처음 사람이 산 새 건물의 세대는 매년 인상 한도(가이드라인)를 적용받지 않을 수 있습니다(RTA 6.1조). 내 세대가 여기에 해당하는지는 법적 판단이 필요하니 변호사나 LTB 안내로 확인하세요.
세를 놓아 생기는 소득은 세금 신고 대상이고, 새 건물이 생기면 MPAC가 집의 평가액을 다시 볼 수 있습니다. 재산세가 얼마나 바뀌는지는 MPAC와 시에 확인하세요.
레인웨이 스위트, 지하 세대와 다른 점
| 가든 스위트 | 레인웨이 스위트 | 지하 세대 (세컨더리 스위트) | |
|---|---|---|---|
| 위치 | 뒷마당 별채, 골목에 붙지 않음 | 뒷마당 별채, 공공 골목에 붙음 | 본채 안 (흔히 지하) |
| 소방 접근 | 앞 길에서 본채 옆을 지나감 | 앞 길 또는 골목 끝의 옆 길에서 | 본채의 출입구 기준 |
| 크기 (토론토) | 바닥 면적 합계 60제곱미터까지 | 폭 8m × 길이 10m까지 | 본채 안 공간 |
마캄, 본, 리치먼드힐, 미시사가 같은 다른 GTA 도시는 각자 조닝 규칙이 있습니다. 이 페이지는 토론토 기준이니, 다른 도시는 그 시 홈페이지와 건축과에서 확인하세요.
예시와 살 때 확인할 것
- 광고에 "가든 스위트"가 있으면 건축 허가와 최종 검사 기록이 있는지 확인하세요. 허가 없이 지은 별채는 합법 세대가 아닐 수 있습니다.
- 별채만 따로 팔 수 없습니다. 본채와 별채가 각각 다른 땅이 되는 분할(세버런스)은 허용되지 않습니다.
- 세입자가 살고 있으면 그 임대 계약은 새 주인에게 넘어옵니다. 계약서와 렌트, 디파짓을 확인하세요.
이스트욕의 단독주택(RD 구역)을 사서 뒷마당에 가든 스위트를 지어 세를 놓으려고 합니다. 앞 길에서 별채 입구까지 옆 통로가 52m라서 기본 45m를 넘습니다. 설계자는 스프링클러와 외부 경광등·경보 시스템을 넣어 90m 기준을 쓰기로 했고, 옆 통로 폭이 0.9m가 안 되는 구간이 있어 이웃과 제한 거리 합의서를 맺었습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
means a self-contained living accommodation for a person or persons living together as a separate single housekeeping unit, in which both food preparation and sanitary facilities are provided for the exclusive use of the occupant(s) of the suite and is in an ancillary building not abutting a lane. A laneway suite is not a garden suite.쉽게 풀면가든 스위트는 부엌과 욕실을 혼자(한 가구가) 쓰는 독립 주거이고, 골목에 붙지 않은 부속 건물 안에 있습니다. 레인웨이 스위트는 가든 스위트가 아닙니다.
출처: toronto.ca/zoning/bylaw_amendments/ZBL_NewProvision_Chapter800.htm · 2026년 10월 30일 확인
The authority to pass a by-law under section 34 does not include the authority to pass a by-law that prohibits the use of, … (c) one residential unit in a building or structure ancillary to a detached house, semi-detached house or rowhouse on a parcel of urban residential land, if the detached house, semi-detached house or rowhouse contains no more than two residential units and no other building or structure ancillary to the detached house, semi-detached house or rowhouse contains any residential units.쉽게 풀면시는 조닝으로, 본채에 2세대 이하가 있는 도시 주거 땅의 부속 건물 1세대를 금지할 수 없습니다. 크기나 위치 같은 기준은 시가 정할 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90p13 · 2026년 10월 30일 확인
The Zoning by-law requirement for the interior floor area of an ancillary building containing a garden suite or laneway suite to be less than the gross floor area of the residential building on the same lot continues to apply. … In addition, laneway suites are limited to a maximum size of 8 metres in width by 10 metres in length and garden suites are limited to a total building footprint floor area of 60 square metres.쉽게 풀면별채의 실내 면적은 본채의 연면적보다 작아야 합니다. 가든 스위트는 바닥 면적 합계 60제곱미터까지, 레인웨이 스위트는 폭 8m × 길이 10m까지입니다.
출처: toronto.ca/city-government/planning-development/planning-studies-initiatives/expanding-housing-options/ · 2026년 10월 30일 확인
A maximum of 45 metres in length measured from the public street to the entry of the Garden Suite, or, A maximum of 90 metres in length measured from the public street or a flanking street through the property to the entry of the Garden Suite along with at least one additional fire-safety measure, acceptable to the City of Toronto. A fire hydrant must also be located within 45 metres of where a firefighting vehicle would park in front of the subject property or at the intersection of a flanking street.쉽게 풀면길에서 가든 스위트 입구까지 통로는 45m 이하여야 합니다. 시가 인정하는 추가 안전 장치가 있으면 90m까지 됩니다. 소방차가 서는 곳에서 45m 안에 소화전도 있어야 합니다.
Severances (a division of land) which would result in a primary dwelling and a garden suite being on two separate lots are not permitted.쉽게 풀면땅을 나눠서 본채와 가든 스위트를 서로 다른 필지로 만드는 것은 허용되지 않습니다. 가든 스위트는 본채와 함께 사고팝니다.
출처: toronto.ca/city-government/planning-development/planning-studies-initiatives/garden-suites/ · 2026년 10월 30일 확인
No person shall construct or demolish a building or cause a building to be constructed or demolished unless a permit has been issued therefor by the chief building official.쉽게 풀면시의 건축 담당 책임자(chief building official)가 허가를 내주기 전에는 건물을 짓거나 허물 수 없습니다. 가든 스위트도 마찬가지입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/92b23 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
토론토 어느 집이나 가든 스위트를 지을 수 있나요?
아닙니다. 주거 구역(R, RD, RS, RT, RM)이어야 하고, 크기·간격·나무 규칙과 소방 접근 기준을 모두 맞춰야 합니다. 특히 옆 통로가 좁거나 길에서 너무 멀면 막히는 경우가 많습니다. 설계 전에 조닝 검토를 받으세요.
가든 스위트를 콘도처럼 따로 팔 수 있나요?
토론토에서는 안 됩니다. 시는 본채와 가든 스위트가 서로 다른 땅이 되는 분할(세버런스)을 허용하지 않습니다. 본채와 함께 사고팝니다.
부모님이 사실 별채로 지어도 되나요?
가족이 살아도 같은 건축 허가와 규칙이 적용됩니다. 나중에 세를 주면 주거 임대법(RTA)이 적용될 수 있으니 처음부터 합법 세대로 짓는 것이 좋습니다.
허가 없이 지은 뒷마당 별채가 있는 집을 사도 되나요?
조심해야 합니다. 허가 없이 지은 건물은 합법 주거가 아닐 수 있고, 고치거나 허물라는 명령을 받을 수도 있습니다. 오퍼 전에 시에 허가 기록을 확인하고, 변호사와 조건을 넣는 방법을 상의하세요.
마캄이나 본에도 같은 규칙이 있나요?
온타리오 도시계획법의 기본 틀(부속 건물 1세대를 조닝으로 막을 수 없음)은 같지만, 크기·간격 같은 세부 기준은 시마다 다릅니다. 이 페이지는 토론토 기준이니 그 시의 조닝 바이로와 건축과에서 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- 토론토시, Garden Suites · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Expanding Housing Options in Neighbourhoods (O. Reg. 462/24 안내) · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토시, Zoning By-law 569-2013 Chapter 800 정의 · 2026년 10월 30일 확인
- 토론토 빌딩, New Garden Suite (건축 허가 안내, 수수료) · 2026년 10월 31일 확인
- 토론토 빌딩, 가든 스위트 소방 접근 · 2026년 10월 31일 확인
- Planning Act, s. 35.1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Building Code Act, 1992, s. 8 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Residential Tenancies Act, 2006, ss. 5, 6.1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인