선제 오퍼 (불리 오퍼)Pre-emptive offer / Bully offer

무엇인가요?

선제 오퍼는 파는 사람(셀러)이 "오퍼는 ○월 ○일에 검토합니다"라고 정해 둔 날짜보다 먼저 내는 오퍼(구매 제안)입니다. 다른 사는 사람들과 경쟁하기 전에 집을 잡으려는 것이라서, 영어로는 pre-emptive offer(선점하는 오퍼) 또는 bully offer(불리 오퍼, "밀어붙이는 오퍼")라고 부릅니다.

RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 선제 오퍼를 "파는 사람이 정한 오퍼 보류 절차나 다른 조건을 따르지 않는 오퍼"라고 설명합니다. 보통 오퍼 날짜가 미리 정해진 집에서 생기지만, 다른 조건을 어기는 오퍼도 포함됩니다.

왜 생기나요?

토론토와 GTA에서는 인기 있는 집을 리스팅할 때 며칠 동안 집을 보여 주고 정해진 날에 오퍼를 한꺼번에 받는 "오퍼 보류" 방식을 많이 씁니다. 그러면 꼭 사고 싶은 사람은 그날까지 기다리면 경쟁이 심해질까 봐 먼저 오퍼를 냅니다.

선제 오퍼에는 보통 아주 짧은 유효 기한(irrevocable, 상대가 답해야 하는 시한)이 붙습니다. 예를 들어 "오늘 밤 11시까지"처럼요. 파는 사람이 다른 사람의 오퍼를 기다리지 못하게 하려는 것입니다. RECO 게시물 4.3도 선제 오퍼가 "특히 짧은 유효 기한"을 넣는 일이 많다고 설명합니다.

가격도 보통 파는 사람이 기다리는 것을 포기할 만큼 높게 씁니다. 하지만 꼭 그래야 한다는 규칙은 없습니다.

파는 쪽 중개인은 어떻게 해야 하나요?

법과 RECO 게시물 4.2, 4.3은 파는 쪽 중개인(리스팅 에이전트)에게 이렇게 요구합니다.

• 서면 오퍼는 받는 즉시 고객에게 전해야 합니다. 예외는 하나뿐입니다: 고객(파는 사람)이 분명하고 자세한 서면 지시(written direction)로 다르게 하라고 했을 때입니다.
• 오퍼 날짜를 정해 두려면 그 서면 지시에 선제 오퍼를 어떻게 다룰지도 반드시 적혀 있어야 합니다. "○일까지 오퍼를 보지 않겠다"는 한 줄짜리 지시로는 부족합니다.
• 리스팅 메모에 "파는 사람은 예고 없이 선제 오퍼를 볼 권리가 있음"이라고 적어 두는 것만으로는 의무를 다한 것이 아닙니다. RECO는 이런 문구가 공정한 절차를 보장하지 못하고 오해를 줄 수 있다고 합니다.
• 파는 사람이 선제 오퍼를 검토하기로 하면, 중개인은 그 집에 관심을 보인 모든 사람에게 서면(문자, 이메일도 가능)으로 알려야 합니다. 바뀐 오퍼 검토 날짜와 시간, 그리고 선제 오퍼가 들어왔다는 사실을 알립니다.
• "관심을 보인 사람"은 넓습니다: 쇼잉 예약을 한 사람, 집을 본 사람(오픈 하우스 포함), 오퍼를 내겠다고 알린 사람, 이미 오퍼를 낸 사람 모두입니다.
• 리스팅 메모(MLS 등)도 바뀐 지시에 맞게 바로 고쳐야 합니다.
• 선제 오퍼를 낸 사람이 파는 쪽 중개인 자신의 고객이라면, 그 사실을 다른 관심자들에게 되도록 빨리 알려야 하고, 양쪽 대리(multiple representation)도 모든 관심 있는 사는 사람에게 공개해야 합니다.

RECO가 든 네 가지 상황

RECO 게시물 4.3에 나온 예입니다. 핵심은 "파는 사람이 서면으로 뭐라고 지시했는가"입니다.

표의 금액은 RECO 게시물의 예시 숫자입니다. 실제 기준은 파는 사람이 정합니다.

사는 사람이라면

• 먼저 물어보세요: 내 중개인을 통해 파는 사람이 선제 오퍼를 검토하는지 확인합니다. "검토하지 않는다"는 서면 지시가 있다면 중개인은 오퍼를 전하지도 못합니다.
• 관심을 등록해 두세요: 쇼잉을 하거나 오퍼를 낼 뜻을 알려 두면 "관심을 보인 사람"이 되어, 파는 사람이 선제 오퍼를 검토할 때 알림을 받을 수 있습니다. 알림을 받으면 내 오퍼를 낼 기회가 생깁니다.
• 선제 오퍼를 내려면: 파는 사람이 기다림을 포기할 만한 가격과 조건이 필요한 경우가 많습니다. 예산을 넘기거나 홈 인스펙션, 대출 조건을 빼는 것은 큰 위험입니다. RECO는 모기지 사전 심사(pre-qualifying)를 받았다고 해서 오퍼에서 대출 조건을 빼도 안전한 것은 아니라고 경고합니다.
• 유효 기한은 내가 정합니다: 짧게 두면 파는 사람을 압박하지만, 너무 짧으면 파는 사람이 다른 관심자에게 알릴 시간조차 없어 거절당할 수 있습니다. 중개인과 상의하세요.
• 내 선제 오퍼가 거절돼도 끝은 아닙니다. 오퍼 날짜에 다시 낼 수 있습니다.

파는 사람이라면

• 오퍼 날짜를 정하기 전에 선제 오퍼를 어떻게 할지 미리 정하세요. 중개인은 선제 오퍼가 왜, 언제, 어떻게 올 수 있는지와 각 선택의 장단점을 설명할 의무가 있습니다.
• 선택지는 보통 세 가지입니다: 오퍼 날짜까지 아예 알리지 말 것, 들어왔다는 사실만 알릴 것, 특정 가격 이상이거나 특정 조건이 없는 오퍼만 볼 것. 어떤 것이든 서면 지시에 분명히 적어야 합니다.
• 마음이 바뀌면 새 서면 지시를 쓰면 됩니다. 다만 그때는 중개인이 리스팅을 고치고 관심자 모두에게 알려야 하므로, 처음부터 잘 정해 두는 편이 깔끔합니다.
• 선제 오퍼를 받아들이면 오퍼 날짜의 경쟁은 없어집니다. 더 높은 오퍼가 나올 기회를 포기하는 것이니 중개인과 시세를 보며 판단하세요.

절차가 공정하지 않았다면

파는 쪽 중개인이 서면 지시 없이 오퍼 날짜를 앞당기거나, 자기 고객의 선제 오퍼를 받으면서 다른 관심자에게 알리지 않으면 RECO에 불만을 낼 수 있습니다. RECO는 서면 지시와 모든 오퍼 사본, 리스팅 메모를 확인합니다.

실제 사례로, 파는 사람의 서면 지시 없이 자기 바이어 고객의 오퍼를 위해 검토 날짜를 앞당기고 다른 사람들에게 알리지 않은 중개인에게 RECO 징계위원회가 $14,000 벌금과 교육 이수를 명령한 일이 있습니다(옛 법 REBBA 적용 사건).

예시로 보면