무엇인가요?
복수 대리(multiple representation)는 한 브로커리지(중개 회사)나 한 지정 대리인(designated representative)이 같은 거래에서 서로 이해가 다른 둘 이상의 클라이언트(client, 의뢰인)를 대리하는 것입니다. 대표적인 경우가 파는 사람과 사는 사람을 함께 대리하는 것이고, 업계에서는 "더블 엔딩(double ending)", 다른 지역에서는 "이중 대리(dual agency)"라고도 부릅니다.
한 집에 관심 있는 경쟁 바이어 둘을 같은 브로커리지(또는 같은 지정 대리인)가 대리하는 것도 복수 대리입니다. 그 집이 다른 브로커리지의 리스팅이어도 마찬가지입니다.
온타리오 법은 복수 대리를 금지하지는 않지만, 서면 공개와 모든 클라이언트의 서면 동의가 없으면 할 수 없게 합니다. RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 복수 대리에 동의하면 브로커리지와 중개인이 해 줄 수 있는 일이 크게 줄어든다고 안내합니다.
브로커리지 대리와 지정 대리: 언제 복수 대리가 되나요?
2023년 12월 1일부터 온타리오에는 대리 계약이 두 종류 있고, 복수 대리가 생기는 때가 서로 다릅니다.
| 브로커리지 대리 | 지정 대리 | |
|---|---|---|
| 누가 나를 대리하나 | 브로커리지와 소속 중개인 전부 | 계약서에 이름이 적힌 중개인(들)만. 브로커리지와 다른 중개인은 중립 |
| 복수 대리가 되는 때 | 같은 브로커리지에 파는 사람과 사는 사람이 모두 클라이언트일 때, 또는 경쟁 바이어가 둘 이상일 때 — 서로 다른 중개인이 맡아도 복수 대리 | 같은 중개인이 파는 사람과 사는 사람(또는 경쟁 바이어 둘)의 지정 대리인일 때만 |
| 같은 회사 다른 중개인이 양쪽을 맡으면 | 복수 대리입니다 | 복수 대리가 아닙니다. 각자 자기 클라이언트를 끝까지 대리할 수 있습니다 |
| 내 비밀 정보 | 브로커리지 안에서 공유될 수 있음 | 지정 대리인만 알 수 있고, 다른 중개인에게 알리면 안 됨 |
RECO는 지정 대리가 복수 대리가 생길 가능성을 줄인다고 안내합니다. 어느 방식을 쓰는지 서명 전에 브로커리지에 물어보세요. 두 종류를 섞어 쓰는 브로커리지에서 한쪽이 브로커리지 대리 계약이면 복수 대리가 됩니다.
동의하면 무엇을 잃나요?
복수 대리에 동의하면 브로커리지나 지정 대리인은 더 이상 내 편이 아니라 "중립적인 진행자"가 됩니다. 법은 모든 클라이언트를 객관적이고 공정하게 대하도록 합니다. 그래서:
- 얼마를 제시할지, 얼마에 받아들일지 조언받을 수 없습니다.
- 오퍼에 어떤 조건을 넣을지, 어떤 조건을 받아들일지 조언받을 수 없습니다.
- 한쪽에만 유리한 조언은 어느 쪽도 받을 수 없습니다. 중개인은 나를 위해 협상하거나 대변할 수 없습니다.
- 내가 대리받던 동안 알려 준 비밀 정보(예산, 최저 가격, 사려는 이유)는 서면 동의 없이 공유할 수 없습니다.
RECO Bulletin 3.2는 복수 대리에서는 "어느 클라이언트도 완전히 대리받지 못한다"고 적고 있습니다.
법이 요구하는 절차
- 공개(disclosure): 브로커리지가 같은 거래에 둘 이상의 클라이언트가 있다는 것을 아는 즉시, 각 클라이언트(와 예비 클라이언트)에게 서면으로 알려야 합니다. 내용: 복수 대리를 하려 한다는 사실, 그리고 한 명만 대리할 때와 비교해 의무, 서비스, 수수료가 어떻게 달라지는지.
- 확인(acknowledgement): 공개를 받았다는 서면 확인을 받으려고 최선을 다하고, 서명하면 사본을 줍니다.
- 동의(consent): 각 클라이언트가 공개를 받은 뒤 서면으로 동의해야 합니다. 한 사람이라도 동의하지 않으면 복수 대리를 할 수 없습니다.
- 그 사이에는 어느 클라이언트를 위해서도 다음 단계를 진행할 수 없습니다. RECO는 오퍼를 낼 때 공개와 동의를 받는 것은 "거의 모든 경우 너무 늦다"고 합니다.
- 브로커리지는 동의 전에 독립적인 전문가(예: 변호사) 조언을 받으라고 권해야 합니다. 중개인 자신은 동의가 내게 이익인지 조언할 수 없습니다. 수수료라는 이해관계가 있기 때문입니다.
공개는 상황마다 새로 해야 합니다. 파는 사람과 사는 사람이 동의한 뒤 두 번째 바이어가 나타나면, 세 사람 모두에게 다시 공개하고 동의를 받아야 합니다.
거절할 수 있나요? 거절하면 어떻게 되나요?
네. 동의하지 않을 권리가 있고, 동의하지 않으면 브로커리지는 진행할 수 없습니다. RECO는 브로커리지가 대안을 분명히 알려 주도록 합니다. 예를 들어 그 거래만 같은 브로커리지의 다른 지정 대리인에게 넘기거나, 다른 브로커리지의 대리를 받을 수 있습니다.
내 대리 계약서에는 복수 대리를 거절했을 때 계약이 어떻게 되는지 적혀 있어야 합니다. 계약이 완전히 끝날 수도 있고, 그 거래만 다른 중개인에게 넘기고 계약은 유지될 수도 있습니다. 서명 전에 이 조항을 확인하세요.
RECO는 중개인이 복수 대리가 생길 상황을 애초에 피하도록 권합니다. 예를 들어 자기 리스팅에 관심 있는 바이어가 찾아오면 그 바이어를 클라이언트로 받지 말고 다른 중개인에게 소개하는 것이 원칙입니다.
다른 바이어에게도 알려야 합니다
같은 브로커리지가 파는 사람과 사는 사람을 모두 클라이언트로 두고 있으면, 그 사실을 서면 오퍼를 낸 다른 모든 바이어에게도 오퍼 수락 전에 알려야 합니다(O. Reg. 567/05, s. 22.0.3). 서로 다른 지정 대리인이 맡아 복수 대리가 아닌 경우에도 이 공개는 해야 합니다.
경쟁 오퍼를 낸 바이어라면 이 공개를 받았는지 확인하세요. 리스팅 브로커리지의 바이어와 경쟁하고 있다는 뜻이기 때문입니다.
수수료는 어떻게 되나요?
대리 계약서에는 복수 대리에 동의할 때 수수료가 어떻게 바뀌는지 적혀 있어야 합니다. 파는 쪽 계약서에는 "같은 브로커리지가 사는 사람도 대리할 때 내는 금액"과 "사는 사람의 수수료로 내 주는 금액"이 따로, 사는 쪽 계약서에는 "복수 대리에 동의하면 내는 금액"이 적혀 있어야 합니다.
수수료를 깎아 준다는 이유로 복수 대리에 동의하기 전에, 그 대신 가격과 조건에 관한 조언을 모두 잃는다는 점을 저울질하세요. RECO는 파는 사람에게 사는 쪽 수수료를 내게 하려고 복수 대리를 만드는 것을 특히 경고합니다.
물어볼 것
- 이 브로커리지는 브로커리지 대리인가요, 지정 대리인가요?
- 같은 브로커리지의 다른 중개인이 상대방을 맡고 있나요? 그러면 복수 대리인가요?
- 복수 대리에 동의하면 내가 받는 서비스와 수수료가 정확히 어떻게 바뀌나요? (서면 공개에 있어야 합니다)
- 동의하지 않으면 내 계약은 어떻게 되나요? 다른 중개인을 소개해 줄 수 있나요?
- 동의 전에 변호사와 이야기할 시간을 주나요?
예시로 보면
지훈 씨는 어느 브로커리지와 지정 대리 계약을 맺고 중개인 A와 집을 찾고 있습니다. 마음에 든 집이 같은 브로커리지 중개인 B의 리스팅이었습니다. 지정 대리이므로 A는 지훈 씨를, B는 파는 사람을 각각 끝까지 대리할 수 있고 복수 대리가 아닙니다. 브로커리지는 다만 다른 바이어들에게 자기 회사에 파는 사람과 사는 사람 클라이언트가 있다는 사실을 알립니다.
만약 그 집이 A 자신의 리스팅이었다면 복수 대리가 됩니다. A는 더 진행하기 전에 지훈 씨와 파는 사람 모두에게 서면으로 공개하고, 변호사 조언을 권하고, 양쪽의 서면 동의를 받아야 합니다. 동의하면 A는 지훈 씨에게 얼마를 쓰라고 조언할 수 없습니다. 지훈 씨는 동의하지 않고 그 거래만 다른 중개인에게 넘기기로 했습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A brokerage shall not represent more than one client in respect of the same trade in real estate unless, (a) the brokerage discloses the information set out in subsection (2) to each client and prospective client in respect of the trade; and (b) each client and prospective client, after receiving the disclosure under clause (a), consents in writing, to being represented by the brokerage in respect of the trade.쉽게 풀면브로커리지는 같은 거래에서 둘 이상의 클라이언트를 대리하려면 먼저 정해진 내용을 각 클라이언트에게 공개하고, 공개를 받은 뒤 각자가 서면으로 동의해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
1. The fact that the brokerage proposes to represent more than one client in respect of the same trade in real estate. 2. The differences between the duties the brokerage would have if it represented only one client in respect of the trade and the duties the brokerage would have if it represented more than one client in respect of the trade, including any differences relating to, i. the duties the brokerage would owe, ii. the services the brokerage would provide, and iii. the remuneration arrangements the brokerage would have.쉽게 풀면공개에는 복수 대리를 하려 한다는 사실과, 한 명만 대리할 때와 비교해 의무, 서비스, 수수료가 어떻게 달라지는지가 들어 있어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage represents more than one client in respect of the same trade in real estate, the brokerage and, for clarity, every broker and salesperson employed by the brokerage shall treat the interests of those clients in an objective and impartial manner.쉽게 풀면복수 대리가 되면 브로커리지와 소속 중개인 전부가 클라이언트들을 객관적이고 공정하게 대해야 합니다. 어느 한쪽 편을 들 수 없다는 뜻입니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
A designated representative shall not represent more than one client in respect of the same trade in real estate, unless, (a) the brokerage discloses the information set out in subsection (2) to each client and prospective client in respect of the trade; and (b) each client and prospective client, after receiving the disclosure under clause (a), consents in writing to being represented by the same designated representative in respect of the trade.쉽게 풀면지정 대리 방식에서는 같은 중개인이 같은 거래에서 둘 이상을 대리할 때 복수 대리가 되고, 마찬가지로 공개와 서면 동의가 필요합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage provides services to a seller and a buyer in respect of the same trade in real estate, the brokerage shall, as soon as possible after receiving a written offer from the buyer and before an offer is accepted, disclose this fact to every other buyer who makes a written offer.쉽게 풀면브로커리지가 같은 거래에서 파는 사람과 사는 사람 모두에게 서비스를 주고 있으면, 서면 오퍼를 낸 다른 모든 바이어에게 오퍼 수락 전에 그 사실을 알려야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If you agree to multiple representation, the brokerage or designated representative: Must treat each of the clients involved in an objective and impartial manner; Cannot maintain undivided loyalty to you or promote and protect your interests over the interests of the other client; and, Cannot offer advice to you about such things as the price you should offer or accept or terms that should be included in an agreement of purchase and sale.쉽게 풀면동의하면 브로커리지나 지정 대리인은 양쪽을 공정하게 대해야 하고, 내 이익을 상대방보다 앞세울 수 없고, 제시하거나 받아들일 가격이나 계약 조건에 관해 조언할 수 없습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/understanding-multiple-representation/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
복수 대리는 불법인가요?
아닙니다. 온타리오 법은 서면 공개와 모든 클라이언트의 서면 동의가 있으면 허용합니다. 다만 RECO는 동의하면 브로커리지가 해 줄 수 있는 일이 크게 줄어든다고 안내하고, 일부 브로커리지는 회사 방침으로 같은 중개인이 양쪽을 맡는 것을 금지합니다.
같은 회사의 다른 중개인이 상대방을 맡으면 복수 대리인가요?
대리 계약 종류에 따라 다릅니다. 브로커리지 대리 계약이면 복수 대리입니다. 지정 대리 계약이면 서로 다른 지정 대리인이 맡는 한 복수 대리가 아니고, 각자 자기 클라이언트를 끝까지 대리할 수 있습니다. 다만 다른 바이어들에게는 한 회사에 파는 사람과 사는 사람 클라이언트가 있다는 사실을 알려야 합니다.
동의하면 수수료가 싸지나요?
계약서에 따라 다릅니다. 대리 계약서에는 복수 대리에 동의할 때 수수료가 어떻게 바뀌는지 적혀 있어야 하니 그 부분을 확인하세요. 수수료가 줄더라도 가격과 조건에 관한 조언을 모두 잃는다는 점과 비교해 보세요.
오퍼를 쓰는 자리에서 동의서를 내밀면 어떻게 하나요?
RECO는 오퍼를 낼 때 공개와 동의를 받는 것이 거의 모든 경우 너무 늦다고 합니다. 브로커리지는 복수 대리를 아는 즉시 공개해야 하고, 동의 전에 변호사 조언을 받으라고 권해야 합니다. 서명을 서두르지 말고 시간을 요구하세요. 거절해도 됩니다.
동의하지 않으면 집을 못 사나요?
아닙니다. 같은 브로커리지의 다른 지정 대리인이나 다른 브로커리지를 통해 완전한 대리를 받으며 오퍼를 낼 수 있습니다. 내 계약서에 거절했을 때 어떻게 되는지 적혀 있어야 하니 확인하세요.
"지정 대리"는 무엇인가요?
2023년 12월 1일에 생긴 대리 방식으로, 브로커리지가 아니라 계약서에 이름이 적힌 중개인(들)만 나를 대리하고 브로커리지와 다른 중개인은 중립을 지키는 것입니다. 내 비밀 정보는 지정 대리인만 알 수 있습니다. 같은 회사 안의 다른 중개인이 상대방을 맡아도 복수 대리가 되지 않는 것이 장점입니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) — s. 2, 22, 22.0.1, 22.0.2, 22.0.3, 22.0.4, 22.0.5 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 3.2 Multiple representation · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.2 Representation · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.3 Representation agreements · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 6.2 Remuneration clause in an agreement of purchase and sale · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 복수 대리 이해하기 (소비자 안내) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 정보 안내서 (주거용, 내용 2023-12-01 판) PDF · 2026년 10월 30일 확인