철회 불가 기간Irrevocable (오퍼 유효 시간)

무엇인가요?

오퍼에는 "이 오퍼는 ○월 ○일 ○시까지 철회할 수 없다(irrevocable)"는 칸이 있습니다. 오퍼에 서명한 쪽은 그 시간까지 오퍼를 거둬들일 수 없고, 상대는 그 시간 안에 받아들일지 결정합니다.

받아들인다는 것은 상대가 서명해서 오퍼를 낸 쪽에 전달하는 것입니다. 전달까지 그 시간 안에 끝나야 합니다. 시간이 지나면 오퍼는 자동으로 효력을 잃고, 양쪽 모두 아무 의무가 없습니다.

한국어로는 "오퍼 유효 시간"이라고 부르면 이해하기 쉽습니다. 다만 뜻은 "유효하다"보다 "거둬들일 수 없다"에 가깝습니다. 오퍼를 낸 쪽이 묶이는 시간이기 때문입니다.

왜 필요한가요?

파는 사람은 오퍼를 검토하고 변호사나 가족과 상의할 시간이 필요합니다. 그동안 바이어가 "없던 일로 하자"고 하면 곤란합니다. 철회 불가 기간은 상대에게 "이 시간 동안은 내 제안이 그대로 있다"고 약속하는 것입니다.

반대로 오퍼를 낸 쪽도 영원히 묶이지 않습니다. 시간이 지나면 자유로워져서 다른 집에 오퍼를 낼 수 있습니다.

얼마나 길게 적나요?

법으로 정해진 길이는 없습니다. 오퍼를 쓰는 쪽이 정하고, 상황에 따라 다릅니다. 보통은 짧게 적는 편이며, 파는 사람이 멀리 있거나 여러 명이면 조금 더 길게 적기도 합니다. 정확한 시간은 중개인과 상의해서 정하세요.

날짜뿐 아니라 시각(오전/오후)까지 분명히 적습니다. 주말과 공휴일도 시간에 포함됩니다. 너무 길게 적으면 그 시간 동안 파는 사람이 다른 오퍼를 기다리며 내 오퍼를 "보험"처럼 쥐고 있을 수 있으니 조심하세요.

파는 사람이 사인백(역제안)을 할 때는 파는 사람이 새 철회 불가 시간을 적습니다. 이때 바이어가 결정할 시간이 너무 짧지 않은지 확인하세요.

오퍼 날짜와 경쟁 오퍼에서는요?

경쟁이 심한 시장에서 파는 사람은 "○월 ○일 ○시에 오퍼를 한꺼번에 본다"고 정해 두기도 합니다. 이를 오퍼 날짜(offer date) 또는 지연 오퍼 프레젠테이션(delayed offer presentation)이라고 합니다. 법은 중개인이 받은 오퍼를 바로 파는 사람에게 전하도록 하지만, 파는 사람이 서면으로 분명히 지시하면 그 날짜까지 기다릴 수 있습니다.

오퍼 날짜에 내는 오퍼의 철회 불가 시간은 보통 오퍼 날짜 당일 밤이나 다음 날로 적습니다. 경쟁 오퍼가 있으면 파는 쪽 중개인은 서면 오퍼를 낸 모든 사람에게 오퍼가 몇 개인지 알려야 합니다.

오퍼 날짜 전에 아주 짧은 철회 불가 시간을 걸어 "지금 결정하라"고 내는 오퍼를 불리 오퍼(bully offer, 선제 오퍼)라고 합니다. RECO는 중개인에게, 파는 사람이 이런 오퍼를 볼지 말지 미리 서면으로 정하게 하고, 정한 내용이 바뀌면 관심을 보인 모든 사람에게 서면으로 알리도록 요구합니다.

사인백을 하면 시간이 새로 시작됩니다

파는 사람이 가격이나 날짜를 고쳐서 돌려보내면 그것은 새로운 오퍼이고, 새로운 철회 불가 시간이 붙습니다. 원래 오퍼의 시간은 더 이상 의미가 없습니다. 이번에는 바이어가 그 시간 안에 받아들여야 합니다.

서류가 몇 번 오가더라도 원칙은 같습니다. 마지막으로 서명해서 보낸 쪽이 철회 불가 시간을 정하고, 받는 쪽이 그 시간 안에 서명해 돌려주어야 계약이 됩니다.

시간이 지나면 어떻게 되나요?

• 오퍼는 효력을 잃습니다. 파는 사람이 뒤늦게 서명해도 자동으로 계약이 되지 않습니다. 다시 하려면 새 오퍼(또는 새 철회 불가 시간을 적은 서류)를 쓰고 서명해야 합니다.
• 시간이 지나기 전에 파는 사람이 서명했지만 전달이 늦으면 다툼이 생길 수 있습니다. 전달 방법(이메일, 팩스 등)과 시각을 기록해 두세요. 애매하면 변호사에게 확인하세요.
• 시간이 지나 자유로워진 뒤에도 그 집을 원하면 다시 오퍼를 낼 수 있습니다.

조심할 점

• 철회 불가 시간 안에는 마음이 바뀌어도 오퍼를 거둘 수 없습니다. 서명하기 전에 가격, 조건, 디파짓을 확실히 정하세요.
• 시간을 적을 때 "오후 11시 59분"처럼 애매한 심야보다 서로 연락이 되는 시각을 고르면 전달 문제가 줄어듭니다.
• 계약서의 통지(notices) 조항에 적힌 방법으로 서명본을 받아야 전달된 것으로 봅니다. 이메일 주소나 팩스 번호가 맞는지 확인하세요.
• 파는 사람이 오퍼 날짜를 바꾸거나 불리 오퍼를 보기로 하면, 관심을 보인 사람에게 알려야 하는 것은 파는 쪽 중개인의 의무입니다. 내 중개인에게 변경 알림을 바로 전달해 달라고 하세요.

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