무엇인가요?
리스팅 계약(listing agreement)은 집을 파는 사람(셀러)이 브로커리지(중개 회사)에 "내 집을 팔아 달라"고 맡기는 계약입니다. 온타리오 법(TRESA, 온타리오 부동산 중개법)에서는 "매도 대리 계약(seller representation agreement)"이라고 부르고, 리스팅 계약도 여기에 포함됩니다.
계약 상대는 중개인 개인이 아니라 브로커리지입니다. 서명하면 파는 사람은 그 브로커리지의 클라이언트(client, 의뢰인)가 되고, 브로커리지는 파는 사람의 이익을 앞세우고 지킬 의무를 집니다.
바이어 대리 계약과 달리 리스팅 계약은 반드시 팔려는 집 한 채를 정해서 맺습니다. RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 파는 쪽 계약서에 그 집을 분명히 적도록 합니다.
토론토와 GTA에서는 흔히 온타리오 부동산협회(OREA)가 만든 양식을 쓰고, 업계에서는 "Form 200"이라고 부르기도 합니다. 양식 번호와 제목은 서명하는 서류에서 직접 확인하세요.
계약서에 꼭 들어가야 하는 내용
법(O. Reg. 567/05, s. 13.4)은 아래 내용을 "명확하고, 이해하기 쉽고, 눈에 띄게" 적지 않은 계약을 브로커리지가 맺지 못하게 합니다. 파는 쪽 계약은 수수료 부분이 하나 더 있습니다.
| 항목 | 무슨 뜻인가요 |
|---|---|
| 시작일과 만료일 | 만료일은 첫 장에 눈에 띄게 적고, 파는 사람이 그 옆에 이니셜(서명 약자)을 해야 합니다. 만료일은 하나만. |
| 내 브로커리지에 내는 수수료 | 정액, 판 가격의 %, 또는 둘의 조합. 어떻게 계산하는지. |
| 다른 브로커리지에 내는 돈 | 파는 쪽 계약에만 있는 항목입니다. 사는 사람의 브로커리지 수수료를 얼마나 대신 내 줄지(안 내 줄 수도 있음). |
| 수수료가 바뀔 수 있는 경우 | 예: 복수 대리에 동의할 때. 경우마다 어떻게 바뀌는지, 다른 브로커리지도 돈을 받는지. |
| 수수료 내는 방법 | 예: 클로징 때 변호사가 판 돈에서 떼어 보내도록 지시서(direction)에 서명. |
| 제공하는 서비스 | 브로커리지가 해 주기로 한 일. 지정 대리 계약이면 브로커리지 자체는 대리하지 않는다는 사실과 지정 대리인의 이름, 의무도. |
| 해지 조건 | 계약을 끝낼 수 있는 경우와 그때의 권리·의무 (있다면). |
RECO는 사는 사람에게 주는 돈을 "내 브로커리지 수수료의 일부"처럼 적지 말고, 두 금액을 따로 적도록 안내합니다. 내가 내는 돈이 무엇인지 분명해야 하기 때문입니다.
리스팅 가격과 수수료, HST
리스팅 가격(listing price, 내놓는 가격)은 파는 사람이 중개인의 시세 분석을 듣고 정합니다. 계약서에 적지만, 법이 정하는 금액은 없고 나중에 바꿀 수 있습니다.
수수료(커미션)는 파는 사람과 브로커리지가 합의로 정합니다. RECO, 정부, 부동산 협회가 정하거나 승인하는 것이 아닙니다. 중개인이 "정해진 요율"이라고 말하면 안 됩니다. 판 가격이 오를수록 비율이 내려가는 단계식도 가능합니다.
"리스팅 가격과 실제 판 가격의 차이"를 기준으로 수수료를 정하는 것은 법으로 금지됩니다(TRESA, s. 36 (3)).
온타리오의 HST는 13%이고, 수수료에 따로 붙는 것이 보통입니다. 계약서의 수수료 칸에 HST가 포함인지 별도인지 꼭 확인하세요. 수수료 총액 계산 예시는 "집 팔기 안내"의 계산기를 참고하세요(참고용 추정치입니다).
MLS 등록과 "단독(exclusive)" 리스팅
대부분의 리스팅은 MLS에 올립니다. MLS는 부동산 보드와 협회가 운영하고 회원인 REALTOR® 중개인이 쓰는, 매물을 서로 공유해 함께 파는 시스템입니다(CREA 설명). 계약서에는 보통 MLS 등록에 동의하는 내용이 들어갑니다.
일부 브로커리지는 흔히 "단독 리스팅(exclusive listing)"이라고 부르는 방식도 제공합니다. 보통 MLS에 올리지 않고 그 브로커리지만 파는 방식을 말하는데, 보는 사람이 적어 경쟁이 줄 수 있습니다. 정확히 어떤 방식인지는 계약서에서 확인하고 중개인에게 물어보세요.
반대로 "단순 등록(mere posting)"은 MLS에 올리는 것만 서비스로 받고 나머지는 파는 사람이 직접 하는 방식입니다. RECO는 이것도 대리 계약이며, 브로커리지는 그 좁은 서비스 안에서 파는 사람의 이익을 위해 행동해야 한다고 안내합니다.
어느 방식이든 계약서의 "서비스" 칸에 무엇을 해 주는지 적혀 있어야 합니다. 사진, 영상, 광고, 오픈 하우스, 쇼잉 관리, 오퍼 협상처럼 기대하는 일은 계약서나 별지에 넣으세요.
기간과 홀드오버
계약 기간은 법으로 정해져 있지 않습니다. 만료일은 첫 장에 눈에 띄게 적혀 있고 파는 사람이 그 옆에 이니셜을 해야 합니다.
대부분의 리스팅 계약에는 홀드오버(holdover) 조항이 있습니다. 계약이 끝난 뒤 정해진 기간 안에 집이 팔리면(특히 계약 기간 중에 그 브로커리지를 통해 집을 본 사람에게 팔리면) 수수료를 내야 할 수 있다는 내용입니다. RECO가 드는 예: 30일 홀드오버가 있으면 만료 뒤 30일 안에 팔 때 일정 조건에서 수수료를 내야 할 수 있습니다.
홀드오버 길이는 법으로 정해진 것이 없고 협상할 수 있습니다. 다른 브로커리지로 옮길 생각이라면 홀드오버가 두 번 겹치지 않도록 날짜를 잘 보세요.
파는 사람의 의무와 브로커리지의 의무
계약서에는 양쪽이 할 일이 적힙니다. 법과 RECO 안내서가 말하는 큰 틀은 이렇습니다.
- 파는 사람: 집에 관해 알고 있는 중요한 사실을 알리고, 중개인 질문에 빨리 답하고, 계약 내용을 이해하고, 합의한 수수료를 냅니다. RECO 안내서는 계약이 파는 사람의 잘못으로 깨져도 수수료를 내야 할 수 있다고 적고 있습니다.
- 파는 사람이 법적으로 사는 사람에게 알려야 하는 사실(예: 숨은 결함)을 중개인이 알면, 중개인은 관심 있는 모든 사는 사람에게 그 사실을 알려야 합니다(s. 22.2).
- 브로커리지: 파는 사람의 이익을 앞세우고, 비밀(최저 가격, 파는 이유)을 지키고, 받은 서면 오퍼를 모두 전달하고, 중요한 진행 상황을 바로 알립니다(s. 22.6).
- 경쟁 오퍼가 들어오면 브로커리지는 오퍼를 낸 모든 사람에게 오퍼 개수를 알려야 하고, 오퍼 내용은 파는 사람이 지시할 때만 공유할 수 있습니다(s. 22.7). RECO 안내서는 이 지시를 글로 분명히 하라고 합니다.
- 파는 사람의 수수료 조건이 오퍼 수락에 영향을 줄 수 있으면(예: 사는 쪽 브로커리지에 주는 금액), 브로커리지는 서면 오퍼를 낸 사람에게 그 조건을 알려야 합니다(s. 23 (4)).
해지와 복수 대리
해지 조건은 계약서가 정합니다. 법은 해지 조건이 있으면 명확히 적도록 할 뿐, 파는 사람에게 무조건 해지할 권리를 주지는 않습니다. 중개인이 약속한 일을 안 할 때 어떻게 되는지, 중간에 끝내면 돈을 내야 하는지 서명 전에 확인하세요.
같은 브로커리지(또는 같은 지정 대리인)가 사는 사람도 대리하게 되면 "복수 대리"가 됩니다. 그러면 중개인은 받을 가격이나 조건을 조언할 수 없습니다. 법은 서면 공개와 서면 동의 없이는 복수 대리를 금지하고, RECO는 동의하지 않을 때 계약이 어떻게 되는지를 계약서에 적도록 합니다.
계약서에 적힌 수수료 조건 중 "같은 브로커리지가 사는 사람도 대리할 때 수수료가 어떻게 되는지"를 미리 읽어 두세요. 이 경우 수수료가 달라지는 계약서가 많습니다.
예시로 보면
현우 씨 부부는 마캄의 타운하우스를 팔기로 했습니다. 중개인은 먼저 RECO 정보 안내서를 주고 설명한 뒤, 리스팅 계약서를 가져왔습니다. 첫 장에 집 주소, 시작일과 만료일(90일 뒤)이 적혀 있고 부부는 만료일 옆에 이니셜을 했습니다.
수수료 칸에는 내 브로커리지에 내는 비율과, 사는 사람의 브로커리지 수수료로 내 줄 비율이 따로 적혀 있고, "plus HST"라고 되어 있었습니다. 같은 브로커리지가 사는 사람도 대리하게 되면 수수료가 어떻게 되는지도 적혀 있었습니다. 서비스 칸에는 전문 사진, MLS 등록, 오픈 하우스 2회, 모든 오퍼 전달이 들어갔습니다. 홀드오버는 협상해서 줄였습니다. 서명 뒤 부부는 사본을 바로 받았습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“seller representation agreement” means a representation agreement between a brokerage and a seller, and includes a listing agreement.쉽게 풀면법에서 "매도 대리 계약"은 브로커리지와 파는 사람 사이의 대리 계약이고, 리스팅 계약도 여기에 들어갑니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage enters into a seller representation agreement with a seller and the agreement is not in writing, the brokerage shall, as soon as possible after entering the agreement and before any buyer makes an offer, reduce the agreement to writing, have it signed on behalf of the brokerage and provide it to the seller for signature.쉽게 풀면말이나 행동으로 대리 관계가 생겼더라도, 브로커리지는 되도록 빨리, 그리고 어떤 사는 사람이 오퍼를 내기 전에 계약을 글로 만들어 서명하고 파는 사람에게 서명하도록 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
ii. The method for determining, A. the amount of any remuneration payable to the brokerage, and B. in the case of an agreement with a seller, the amount of any remuneration payable to any other brokerage. iii. The identification of any circumstances in which an amount mentioned in subparagraph ii may change, and, for each circumstance, A. an explanation of how the amount may change, and B. an indication of whether one or more other brokerages may receive remuneration.쉽게 풀면파는 쪽 계약서에는 내 브로커리지에 내는 수수료 계산 방법과 다른 브로커리지(사는 쪽)에 주는 금액을 적어야 하고, 그 금액이 바뀔 수 있는 경우마다 어떻게 바뀌는지 적어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
A registrant shall not indicate to any person, directly or indirectly, that remuneration is fixed or approved by the administrative authority, any government authority, or any real estate board or real estate association.쉽게 풀면중개인은 수수료가 RECO, 정부, 부동산 보드나 협회가 정하거나 승인한 것이라고 말하거나 암시하면 안 됩니다. 수수료는 협상으로 정합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage has entered into a representation agreement with a seller and an agreement between the brokerage and the seller contains terms that relate to remuneration and those terms may affect whether an offer to buy is accepted, the brokerage shall disclose the existence of and the details of those terms to any person who makes a written offer to buy as soon as possible after the offer is made and before any offer is accepted.쉽게 풀면리스팅 계약의 수수료 조건이 오퍼를 받아들일지에 영향을 줄 수 있으면, 브로커리지는 서면 오퍼를 낸 사람에게 그 조건을 오퍼 수락 전에 알려야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
You can agree to pay a fixed dollar amount, a percentage of the sale price, or a combination of both. The representation agreement cannot specify an amount based on the difference between a property’s listing price and what it sells for.쉽게 풀면수수료는 정액, 판 가격의 비율, 또는 둘의 조합으로 정할 수 있지만, "리스팅 가격과 실제 판 가격의 차이"를 기준으로 정할 수는 없습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/signing-a-contract-with-a-real-estate-brokerage/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
리스팅 계약과 매도 대리 계약은 다른 건가요?
같은 것입니다. 법(TRESA 시행규칙)은 "매도 대리 계약"이라고 부르고, 리스팅 계약이 여기에 포함된다고 정의합니다. 업계에서는 리스팅 계약, 리스팅 어그리먼트라고 더 많이 부릅니다.
수수료는 꼭 몇 %를 내야 하나요?
법으로 정해진 비율은 없고, 파는 사람과 브로커리지가 합의로 정합니다. 중개인이 RECO나 협회가 정한 요율이라고 말하면 법 위반입니다. 정액, 비율, 단계식 비율 모두 가능하고, 리스팅 가격과 판 가격의 차이를 기준으로 하는 것만 금지됩니다. HST가 별도인지도 확인하세요.
사는 사람의 중개인 수수료도 제가 내나요?
꼭 그래야 하는 것은 아닙니다. 계약서에 사는 쪽 브로커리지에 줄 금액을 따로 적게 되어 있고, 0이어도 됩니다. 다만 그 조건이 오퍼 수락에 영향을 줄 수 있으면 브로커리지는 서면 오퍼를 낸 사람에게 그 조건을 알려야 합니다(s. 23 (4)). 또 RECO는 사는 사람에게 이렇게 안내합니다. 파는 사람이 사는 쪽 수수료를 전혀 내 주지 않으면, 사는 사람이 낼 수 있는 오퍼 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
MLS에 꼭 올려야 하나요?
아닙니다. MLS에 올리지 않는 단독(exclusive) 리스팅도 가능합니다. 다만 보는 사람이 줄어 경쟁이 약해질 수 있습니다. 반대로 MLS 등록만 받는 단순 등록(mere posting)도 대리 계약이며, 계약서에 서비스 범위가 적혀야 합니다.
중개인이 일을 제대로 안 하면 계약을 끝낼 수 있나요?
계약서의 해지 조항에 따릅니다. 법은 해지 조건이 있으면 명확히 적도록 할 뿐 무조건 해지할 권리를 주지는 않습니다. 먼저 브로커리지의 브로커 오브 레코드(법 준수 책임자)에게 이야기하고, 해결되지 않으면 RECO에 민원을 낼 수 있습니다.
계약이 끝난 뒤 제가 직접 팔면 수수료를 안 내도 되나요?
홀드오버 조항이 있으면 만료 뒤 정해진 기간 안에 팔 때, 특히 계약 기간 중 그 브로커리지를 통해 집을 본 사람에게 팔면 수수료를 내야 할 수 있습니다. 기간과 조건은 계약서에서 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) — s. 13.4, 13.5, 13.7, 22.2, 22.6, 22.7, 23 · 2026년 10월 30일 확인
- Trust in Real Estate Services Act, 2002 (TRESA), s. 36 (3) — 리스팅 가격 차액 기준 수수료 금지 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.3 Representation agreements · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.6 Customer relationships not permitted · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 브로커리지와 계약서에 서명하기 (소비자 안내) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 파는 사람을 위한 정보 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 정보 안내서 (주거용, 내용 2023-12-01 판) PDF · 2026년 10월 30일 확인
- CREA, 상표 보호와 경쟁 (MLS® 설명) · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, Harmonized Sales Tax (13%) · 2026년 10월 30일 확인