HELOC (주택 담보 신용 한도)Home equity line of credit

무엇인가요?

HELOC(Home Equity Line of Credit, 주택 담보 신용 한도)은 내 집을 담보로 은행이 정해 준 한도 안에서 돈을 꺼내 쓰고, 갚고, 다시 꺼내 쓸 수 있는 신용 한도입니다. 신용카드처럼 돌려 쓰는(회전) 방식이지만 집이 담보라서 금리가 신용카드보다 훨씬 낮습니다.

모기지는 처음에 돈을 한 번에 받고 정해진 납부금으로 25년, 30년에 걸쳐 갚습니다. HELOC은 정해진 상환 기간이 없습니다. OSFI(연방 금융기관 감독청) B-20 지침은 HELOC을 "상환 일정이 없는(non-amortizing) 회전 신용"이라고 정의합니다.

한도만 열어 두고 안 쓰면 이자가 없습니다. 꺼내 쓴 금액에만 이자가 붙습니다.

어떻게 작동하나요?

• 한도: 은행이 집 감정가, 남은 모기지, 소득을 보고 한도를 정합니다. 한도는 등기에 올라가는 담보(charge) 금액과 같거나 그보다 작습니다.
• 꺼내 쓰기: 온라인 뱅킹으로 체킹 계좌에 옮기거나 수표를 씁니다. 꺼낸 날부터 이자가 붙습니다.
• 금리: 보통 변동 금리이고, 대출 기관의 프라임 금리에 정해진 차이를 더해 정합니다(예: 프라임 + 0.5%). 프라임이 움직이면 내 금리도 바로 움직입니다.
• 납부: 대부분의 대출 기관은 매달 최소 납부를 요구하는데, 흔히 그 달의 이자만입니다. HELOC 부분의 원금은 보통 아무 때나 위약금 없이 갚을 수 있지만, 약관에서 확인하세요.
• 한도 변경: 집값이 많이 떨어지거나 내 형편이 나빠지면 은행이 한도를 줄이거나 막을 수 있습니다. B-20이 그렇게 검토하라고 합니다.

얼마까지 되나요? — 65%와 80%

OSFI B-20 지침은 연방 규제 대출 기관(은행 등)에 두 가지 선을 둡니다. 이자만 내는 회전 부분(HELOC)은 집값의 65%까지이고, 65%를 넘는 대출은 정해진 일정으로 갚는 모기지 형태여야 합니다. 그리고 집값의 80%가 넘는 모기지는 법에 따라 보험을 들어야 하는데, 돈을 더 꺼내는 대출에는 보험을 붙일 수 없으므로, 모기지와 HELOC을 합친 전체는 실제로 80%가 한도입니다.

65%·80%는 OSFI가 연방 규제 기관에 요구하는 최대치입니다. 은행이 더 낮게 정할 수 있고, 주 규제를 받는 신용조합은 규칙이 다를 수 있습니다.

예시로 계산

집 감정가가 $900,000이고 모기지 잔액이 $450,000일 때의 계산입니다.

참고용 추정치입니다. 실제 한도는 소득(GDS/TDS), 신용 점수, 은행 기준에 따라 더 낮을 수 있습니다.

리어드밴서블 모기지(모기지 + HELOC 묶음)

큰 은행들은 모기지와 HELOC을 하나로 묶은 상품을 팝니다. 이름은 은행마다 다르지만 흔히 리어드밴서블(readvanceable, 다시 꺼내 쓸 수 있는) 모기지라고 부릅니다. 모기지 원금을 갚을 때마다 그만큼 HELOC 한도가 자동으로 늘어납니다.

편리하지만, 갚은 만큼 다시 빌릴 수 있어서 빚이 줄지 않고 그대로 있기 쉽습니다. B-20은 HELOC이 묶음 상품의 일부일 때도 같은 65% 한도와 검토 규칙을 적용하라고 합니다.

묶음 상품은 보통 등기에 한도 전체(예: 집값의 80%)를 한 개의 담보로 올립니다. 그래서 나중에 다른 은행으로 옮기려면 등기를 새로 해야 하고 변호사 비용이 들 수 있습니다. 상품 설명서에서 확인하세요.

등기와 클로징

HELOC은 집에 걸리는 담보 대출(charge, 모기지)로 등기됩니다. 온타리오 규정(O. Reg. 191/08)도 HELOC을 "신용 한도를 담보하는 모기지"라고 부릅니다. 그래서 한도를 열 때 변호사나 등기 비용이 들 수 있고, 집을 팔 때는 잔액을 모두 갚고 등기에서 지워야(discharge) 합니다.

집을 팔 때 HELOC 잔액이 0이어도 등기를 지우는 절차는 필요합니다. 클로징 전에 변호사에게 HELOC이 있다고 미리 알려 주세요.

집을 살 때 다른 집의 HELOC에서 꺼낸 돈을 다운페이먼트로 쓰면, 대출 기관은 그 돈을 내 저축이 아니라 빌린 돈으로 보고 더 꼼꼼히 심사합니다(OSFI B-20). B-20은 대출 기관이 소득 대비 부채 비율(GDS/TDS)을 계산할 때 다른 모든 신용(신용카드, 2순위 모기지 등)의 납부금을 넣어야 한다고 합니다. 계산 방법은 대출 기관마다 정하므로, HELOC 납부금을 어떻게 계산하는지 미리 물어보세요.

조심할 점

• 이자만 내면 빚이 줄지 않습니다. 10년을 이자만 내면 원금은 그대로입니다. B-20도 HELOC은 잔액이 오래 남기 쉽다고 지적합니다.
• 변동 금리라서 프라임이 오르면 이자가 바로 늘어납니다. 캐나다은행 기준금리가 바뀌면 보통 은행 프라임이 따라 움직입니다.
• 한도가 있다고 수입처럼 생각하면 안 됩니다. HELOC으로 모기지 납부금을 내는 것은 형편이 나빠졌다는 신호이고, B-20은 대출 기관이 이런 경우를 알아채기 어렵다고 경고합니다.
• 은행이 한도를 줄일 수 있습니다. 집값이 많이 떨어지거나 소득이 줄면 갑자기 돈을 못 꺼낼 수 있습니다.
• 등기에 올라가 있으니 집을 팔거나 리파이낸스할 때 반드시 정리해야 합니다.
• 모기지 브로커를 통해 HELOC을 받으면 한도, 금리 정하는 방법, 수수료, 최소 납부를 적은 공개 서류를 받아야 합니다. 이 서류는 서명하거나 돈을 내는 등 대출에 묶이는 첫날보다 최소 2영업일 먼저 받아야 합니다. 다만 내가 서면으로 동의하면 이 2영업일을 기다리지 않아도 됩니다(O. Reg. 191/08, 7조).

HELOC, 리파이낸스, 무담보 신용 한도

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