리파이낸스Refinancing (재융자)

무엇인가요?

리파이낸스(재융자)는 지금 있는 모기지를 갚고, 그 자리에 새 모기지를 넣는 것입니다. 새 모기지는 같은 은행에서 받을 수도 있고 다른 대출 기관으로 옮길 수도 있습니다.

크게 두 가지 모양이 있습니다. 하나는 빌린 돈의 액수는 그대로 두고 금리, 기간, 상환 기간(아모타이제이션)만 바꾸는 것입니다. 다른 하나는 집값이 오른 만큼 돈을 더 빌리는 것입니다. 더 빌리는 쪽을 흔히 에퀴티 인출(equity take-out, 캐시아웃)이라고 부릅니다. 에퀴티는 집 가치에서 남은 대출을 뺀 "내 몫"입니다.

모기지 기간(텀)이 끝나서 같은 금액으로 계약을 이어가는 것은 리뉴얼(갱신)이고, 리파이낸스와 다릅니다. 리파이낸스는 기간 중간에도 할 수 있지만, 그러면 위약금이 생길 수 있습니다.

왜 하나요?

대출 기관은 리파이낸스를 할 때 돈의 쓰임새를 묻고 기록해야 합니다. OSFI(연방 금융기관 감독청)의 B-20 지침이 예로 드는 쓰임새는 다음과 같습니다.

• 빚 정리(debt consolidation): 신용카드, 자동차 대출처럼 금리가 높은 빚을 모기지로 합쳐서 갚습니다.
• 집 에퀴티 꺼내 쓰기(access to home equity): 투자, 자녀 학비, 다른 집의 다운페이먼트 등에 씁니다.
• 집 고치기(renovation): 지하실, 부엌, 지붕 공사 비용.
• 대출 조건 바꾸기: 금리 종류(고정 ↔ 변동), 상환 기간, 납부 방식을 바꿉니다.

빌린 돈을 어디에 쓰는지에 따라 이자 비용을 세금에서 빼는 규칙이 다를 수 있습니다(예: 투자 목적). 이 부분은 회계사와 확인하세요.

얼마까지 빌릴 수 있나요? — 80% 규칙

연방 정부가 보증하는 모기지 보험(CMHC 등)은 "집을 사는" 대출이나 "기존 무보험 저비율 대출을 갚는" 대출에만 붙일 수 있습니다. 돈을 더 꺼내 쓰는 리파이낸스에는 붙일 수 없습니다(연방 Eligible Mortgage Loan Regulations 5조 (1)(b)).

그리고 연방 규제 대출 기관(은행 등)은 집값의 80%가 넘는 모기지는 법에 따라 보험을 들어야 합니다(OSFI B-20). 두 규칙을 합치면, 은행에서 리파이낸스할 때 새 모기지는 집 감정가의 80%를 넘을 수 없습니다. 이 80%에는 그 집에 걸린 다른 대출(2순위 모기지, HELOC)도 모두 포함됩니다.

집값은 내가 생각하는 값이 아니라 대출 기관이 인정하는 감정가(appraisal)로 계산합니다. B-20은 리파이낸스를 할 때마다 담보 비율(LTV)을 다시 계산하라고 합니다.

새 모기지는 보험이 없는 대출이므로 스트레스 테스트도 다시 봅니다. 연방 규제 기관에서는 계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 금리로 갚을 수 있어야 합니다(OSFI 최소 적격 금리, 2023년 12월 12일 발표 기준). 신용조합(credit union)은 주 규제를 받아 규칙이 다를 수 있으니 직접 확인하세요.

예시로 계산

집 감정가가 $1,000,000이고 지금 모기지 잔액이 $550,000일 때.

참고용 추정치입니다. 실제 한도는 감정가, 소득(스트레스 테스트), 신용 점수에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

비용은 무엇이 드나요?

• 위약금(prepayment penalty): 기간이 끝나기 전에 기존 모기지를 갚으면 계약서에 정한 위약금을 냅니다. 보통 변동 금리는 3개월 이자, 고정 금리는 3개월 이자와 금리 차액(IRD) 중 큰 금액을 쓰는 경우가 흔하지만, 정확한 금액은 대출 기관에 서면으로 요청하세요. 모기지를 맺은 지 5년이 지났으면 연방 Interest Act에 따라 3개월 이자만 내고 갚을 수 있습니다(개인 차주).
• 변호사와 등기 비용: 기존 모기지를 등기에서 지우고(discharge) 새 모기지를 등기합니다. 같은 은행에서 금액만 바꾸는 경우에는 등기를 안 바꾸기도 합니다.
• 감정 비용(appraisal): 대출 기관이 집값을 확인하려고 감정을 요구할 수 있습니다.
• 대출 기관·브로커 수수료: 승인서(commitment letter)에는 내가 내야 하는 수수료와 비용이 적혀 있습니다. 모기지 브로커리지를 통하면, 브로커리지는 대출 기관 등 다른 곳에서 보수를 받는지, 받는다면 누구에게서 받는지를 서면으로 알려야 합니다(O. Reg. 188/08, 21조). 금액은 승인서와 공개 서류에서 확인하세요.
• 모기지 보험: 지금 모기지가 CMHC 보험 대출이었어도, 돈을 더 빌리는 새 모기지에는 그 보험이 이어지지 않습니다.

리파이낸스, HELOC, 2순위 모기지는 어떻게 다른가요?

어느 쪽이 유리한지는 위약금, 금리 차이, 돈이 필요한 기간에 따라 다릅니다. 모기지 브로커나 은행에 세 가지를 나란히 계산해 달라고 하세요.

조심할 점

• 상환 기간을 다시 25년, 30년으로 늘리면 월 납부금은 줄지만 평생 내는 이자는 늘어납니다.
• 신용카드 빚을 모기지로 옮기면 담보가 없던 빚이 집을 담보로 하는 빚이 됩니다. 못 갚으면 집이 위험해집니다.
• 감정가가 생각보다 낮게 나오면 꺼낼 수 있는 돈이 줄거나 리파이낸스가 안 될 수 있습니다.
• 소득이 줄었거나 금리가 올랐으면 스트레스 테스트를 통과하지 못할 수 있습니다. 그러면 기존 은행에서 갱신만 하는 것이 나을 수 있습니다.
• 은행에서 거절당해 사설(private) 대출로 리파이낸스하면 금리와 수수료가 높고, 이자만 내는 경우가 많습니다. FSRA(온타리오 금융 규제 기관)는 사설 모기지를 1~2년 짜리 임시 수단으로 보고, 빠져나올 계획(exit strategy)을 먼저 세우라고 안내합니다.
• 리파이낸스로 받은 돈을 다른 집의 다운페이먼트로 쓰면, 그 집의 대출 심사에서 새로 늘어난 납부금도 함께 계산됩니다.

순서대로 보면

1. 지금 모기지의 잔액, 기간 끝나는 날, 위약금 금액을 대출 기관에 서면으로 요청합니다.
2. 모기지 브로커나 은행에 리파이낸스, HELOC, 2순위 모기지를 나란히 비교해 달라고 합니다.
3. 신청서를 내고 소득 서류를 줍니다. 대출 기관이 감정을 요구하면 감정사가 집을 봅니다.
4. 승인서(commitment)를 받고 조건을 읽습니다. 브로커를 통했으면 서명하기 최소 2영업일 전에 공개 서류를 받아야 합니다. 내가 서면으로 동의한 경우에만 더 늦게 받을 수 있습니다.
5. 변호사가 기존 모기지를 갚고 등기를 바꾼 뒤, 남은 돈을 내 계좌로 보냅니다.

예시로 보면