다운페이먼트Down payment (자기 돈으로 내는 부분)

무엇인가요?

다운페이먼트는 집값 중에서 모기지(집을 담보로 받는 대출)를 빌리지 않고 내 돈으로 내는 부분입니다. 집값에서 다운페이먼트를 뺀 나머지가 모기지로 빌리는 돈입니다.

예를 들어 집값이 $800,000이고 다운페이먼트가 $160,000(20%)이면, 모기지는 $640,000입니다. 다운페이먼트가 클수록 빌리는 돈과 이자가 줄고, 20% 미만이면 모기지 보험료(아래 설명)가 더 붙습니다.

디파짓과 어떻게 다른가요?

디파짓(계약 보증금)은 오퍼가 받아들여진 직후 내는 돈이고, 다운페이먼트는 클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날)에 내는 내 돈 전체입니다. 디파짓은 다운페이먼트의 일부로 계산됩니다. 따로 더 내는 돈이 아닙니다.

예: 집값 $800,000, 다운페이먼트 20%($160,000)로 계획했고 디파짓으로 $40,000을 냈다면, 클로징 때 변호사에게 보내는 내 돈은 나머지 $120,000과 클로징 비용입니다.

최소 얼마를 내야 하나요?

최소 다운페이먼트는 연방 정부의 모기지 보험 규정(Eligible Mortgage Loan Regulations)이 정합니다. 다운페이먼트가 20%보다 적으면 은행은 모기지 보험(CMHC 등, 대출자가 못 갚을 때 은행을 보호하는 보험)을 요구하는데, 이 보험이 되는 조건이 곧 최소 다운페이먼트 규칙입니다.

보험이 되는 집값 한도는 2024년 12월 15일 이후 접수된 보험 신청부터 $1,500,000 미만입니다(그 전에는 더 낮았습니다). 2026년 11월 5일 연방 예산은 3~4세대 주택(미싱 미들)의 보험 조건 변경(2027년 2월 1일 시행)을 밝혔고, "선택 모기지 보험(optional mortgage insurance)"의 집값 한도를 $1,000,000에서 $1,500,000으로 올리고 30년 상환을 허용하자고 제안했습니다. 조건은 "빌리는 사람 중 적어도 한 명이 첫 집 구매자이거나 신축인 경우"입니다(예산 문구, 아직 법 아님, 날짜 없음). 예산은 선택 보험을 정의하지 않았고, 다운페이먼트 20% 이상 대출의 보험으로 보는 것은 저희 해석입니다. 일반 주택의 이 한도와 최소 다운페이먼트는 이 예산에서 바뀌지 않았습니다. 은행이나 모기지 브로커에게 지금 기준을 다시 확인하세요.

예시로 계산하면

참고용 추정치입니다. 실제로는 은행의 심사(소득, 부채, 신용 점수)에 따라 더 많은 다운페이먼트를 요구할 수 있습니다.

20% 미만이면 모기지 보험료가 붙습니다

다운페이먼트가 20% 미만이면 모기지 보험이 필요하고, 보험료는 보통 은행이 대출자에게 넘깁니다. 보험료는 대출액의 몇 %로 계산되며, 다운페이먼트가 작을수록 비율이 높습니다. CMHC 기준으로 대출 비율(LTV) 90.01~95%면 대출액의 4.00%, 85.01~90%면 3.10%, 80.01~85%면 2.80%입니다.

보험료 자체는 모기지에 얹어 나눠 낼 수 있지만, 온타리오에서는 보험료에 8% 주 판매세(RST)가 붙고 이 세금은 대출에 얹을 수 없어 클로징 때 현금으로 내야 합니다.

예: 집값 $800,000, 다운페이먼트 $55,000이면 대출은 $745,000(LTV 약 93%)입니다. 보험료 4.00% = $29,800이 대출에 더해져 모기지는 $774,800이 되고, 보험료에 붙는 세금 8% = $2,384은 클로징 때 따로 냅니다.

다운페이먼트는 어디서 마련하나요?

• 저축, 투자, 다른 집을 판 돈: 가장 일반적인 "전통적" 출처입니다.
• 가족의 증여(갚지 않아도 되는 돈): CMHC는 친척이 주는 갚지 않는 증여를 전통적 출처로 봅니다. 은행 감독기관(OSFI) 지침에 따라 은행은 "돌려받지 않는다"는 증여 편지(gift letter)를 요구합니다.
• FHSA(첫 집 저축 계좌): 세금 혜택을 받으며 저축한 돈을 첫 집에 씁니다. 한 해 기본 $8,000(못 쓴 한도는 일부 다음 해로 넘어갈 수 있음), 평생 $40,000까지 넣을 수 있습니다.
• HBP(Home Buyers’ Plan): RRSP(은퇴 저축)에서 첫 집을 위해 한 해 최대 $60,000까지 꺼내 쓰고 나중에 다시 넣는 제도입니다.
• 빌린 돈(개인 대출, 신용 한도): "비전통적" 출처입니다. CMHC는 집 거래의 상대방(파는 사람, 개발사 등)과 직접·간접으로 관계가 없는 곳에서 빌린 돈만 허용하고, 1~2가구 주택을 사는 신용 관리 기록이 좋은 사람이 LTV 90.01~95%일 때만 쓸 수 있습니다. 보험료도 더 높습니다(4.50%). 비영주권자는 이 방식을 쓸 수 없습니다.
• 은행이나 개발사가 주는 캐시백, 인센티브: OSFI 지침은 이런 돈을 다운페이먼트로 보지 않습니다.

은행은 어떤 증빙을 요구하나요?

OSFI 지침(B-20)은 은행이 다운페이먼트의 출처를 꼼꼼히 확인하도록 합니다. 보통 최근 몇 달치 은행·투자 계좌 내역, 큰 입금의 설명, 증여라면 증여 편지, 집을 팔았다면 매매 계약서와 정산서를 요구합니다. 몇 달분을 요구하는지는 은행마다 다르니 사전 승인 때 물어보세요.

자금세탁 방지 규정 때문에 설명할 수 없는 현금 입금은 문제가 됩니다. 다운페이먼트로 쓸 돈은 오퍼를 쓰기 전에 미리 한 계좌에 모아 두는 것이 좋습니다.

첫 집 구매자와 신축은 30년 상환이 가능합니다

보험이 붙는 모기지(다운페이먼트 20% 미만)는 원래 상환 기간(amortization, 원금을 다 갚는 기간)이 최대 25년입니다. 하지만 대출자 중 한 명이라도 규정상 첫 집 구매자이거나, 사는 집이 신축이면 최대 30년까지 가능합니다.

규정에서 말하는 첫 집 구매자는 캐나다에서 집을 산 적이 없거나, 올해와 지난 4년 동안 본인이나 배우자 소유의 집에 살지 않은 사람 등입니다. 30년으로 늘리면 매달 내는 돈은 줄지만 전체 이자는 늘어납니다.

프리컨스트럭션(분양)은 다릅니다

개발사에서 아직 짓지 않은 집을 살 때는 다운페이먼트의 상당 부분을 디파짓으로 여러 번 나누어 미리 냅니다. 비율과 일정은 프로젝트마다 다르고 분양 계약서에 적혀 있습니다. 모기지는 몇 년 뒤 최종 클로징 때 받습니다.

그 사이에 규정이나 집값 평가가 바뀔 수 있으니, 분양 계약 전에 모기지 브로커나 은행과 자금 계획을 세우세요. 자세한 내용은 "프리컨 디파짓 일정" 항목을 보세요.