첫 집 구매자 토지양도세 환급First-Time Homebuyer LTT Refund

무엇인가요?

온타리오에서 집을 사면 토지양도세(집을 살 때 주 정부에 내는 세금)를 냅니다. 토론토 시 안의 집이면 시 토지양도세(MLTT)를 한 번 더 냅니다. 생애 처음 집을 사는 사람은 이 세금의 일부를 돌려받을 수 있습니다.

온타리오 환급은 최대 $4,000입니다. 2017년 1월 1일부터 집값 $368,000까지는 세금이 전혀 없고, 그보다 비싼 집은 $4,000을 돌려받습니다. 토론토 환급은 따로 최대 $4,475입니다. 토론토에서 첫 집을 사면 둘을 합쳐 최대 $8,475를 아낍니다.

새 집이든 중고 집이든 상관없습니다(2007년 12월 13일 이후 계약).

누가 받을 수 있나요?

온타리오와 토론토의 조건은 거의 같습니다. 모두 맞아야 합니다.

• 만 18세 이상이어야 합니다.
• 전 세계 어디에서도, 언제라도 집이나 집의 지분을 가진 적이 없어야 합니다. 산 집이든, 선물로 받았든, 상속받았든 모두 "가진 적"으로 봅니다.
• 배우자가 있다면, 배우자도 "나의 배우자인 동안" 전 세계 어디서도 집을 가진 적이 없어야 합니다. 배우자가 결혼 전에 가졌던 집은 괜찮습니다.
• 캐나다 시민이나 영주권자여야 합니다. 클로징 때는 아니더라도 18개월 안에 시민권이나 영주권을 받으면 그때 신청할 수 있습니다.
• 소유권이 넘어온 날로부터 9개월 안에 그 집에 주된 거주지로 들어가 살아야 합니다.
• 소유권 등기일로부터 18개월 안에 신청해야 합니다.

평생 한 번뿐입니다. 한 번이라도 집을 가졌으면 다시 "첫 집 구매자"가 될 수 없습니다. 연방 HBP나 FHSA의 "첫 집" 기준(지난 4년)과 다릅니다. 여기서 "배우자"는 온타리오 가족법 29조의 뜻으로, 결혼한 사이뿐 아니라 3년 이상 함께 산 사이, 또는 함께 아이를 둔 사이도 포함합니다.

얼마나 돌려받나요?

토론토 환급 최대 $4,475는 토론토 시 세율표로 계산하면 집값 $400,000까지의 시 토지양도세와 같습니다(참고 계산). 집값이 그 아래면 토론토 시 세금은 전부 돌려받는 셈입니다.

어떻게 받나요?

1. 오퍼를 쓰기 전에 중개인과 변호사에게 "첫 집 구매자"라고 알립니다. 배우자의 과거 소유 여부도 같이 말합니다.
2. 클로징(소유권 등기) 때 변호사가 전자 등기 시스템의 토지양도세 진술서에서 환급 항목을 선택하면, 내야 할 세금에서 환급액이 바로 빠집니다. 온타리오와 토론토 모두 이렇게 등기 때 처리하는 것이 보통입니다.
3. 등기 때 신청하지 못했다면 세금을 먼저 다 내고, 18개월 안에 온타리오 재무부(온라인 포털)와 토론토시(이메일, 팩스, 우편)에 따로 신청합니다. 온타리오는 환급에 이자를 주지 않고, 토론토는 등기 뒤 신청에 처리 수수료를 받습니다.
4. 따로 신청할 때 내는 서류: 등기된 양도 증서, 매매 계약서(부속 서류 포함), 정산서(statement of adjustments), 시민권·영주권 증명, 그리고 새 주소가 적힌 거주 증명(전화·인터넷 요금서, 운전면허증 등). 전기·가스 같은 공과금 고지서와 주택 보험은 거주 증명으로 받지 않습니다. 토론토시는 재산세 고지서도 거주 증명으로 받지 않습니다. 토론토시에 낼 때는 시의 환급 신청서, 추가 정보 양식, 대리인 위임서도 내고, 전자 등기였다면 등기 요약서(docket summary)도 냅니다.

예시로 계산

토론토 노스욕에서 $800,000짜리 콘도를 첫 집으로 사는 경우입니다. 온타리오와 토론토의 공식 세율표로 계산했습니다.

참고용 추정치입니다. 세율은 2026년 10월 30일 기준 온타리오 재무부와 토론토시 페이지의 세율표(집값 $400,000 초과분 2.0%)로 계산했습니다. 토론토의 소액 행정 수수료는 뺐습니다. 정확한 금액은 변호사의 정산서에서 확인하세요.

부모님이 명의에 함께 들어가면

은행이 요구해서 부모님이 명의(title)에 같이 올라가는 경우가 많습니다. 부모님이 집을 가진 적이 있으면 원칙적으로 환급은 자녀의 지분만큼만 나옵니다. 50/50이면 최대 $2,000입니다.

부모님이 실제 지분 없이 대출 때문에 이름만 올린 것(trustee)이라면, 등기 때는 세금을 다 내고 나중에 재무부에 환급을 신청하면서 증거(은행의 확인서나 신탁 계약서)를 내면 자녀가 전액 환급을 받을 수 있습니다. 온타리오 재무부 안내에 이렇게 나와 있습니다. 명의 구조는 오퍼 전에 변호사와 정하세요.

배우자 규칙은 이렇게 됩니다

• 배우자가 나와 배우자인 동안 집을 가졌다면: 두 사람 모두 환급을 못 받습니다. 그 집에 함께 살지 않았어도 마찬가지입니다.
• 배우자가 나와 배우자가 되기 전에 집을 가졌다면: 나는 받을 수 있고, 배우자가 시민권자나 영주권자라면 배우자 지분까지 합쳐 최대 $4,000을 받을 수 있습니다.
• 배우자가 클로징 때 시민권자나 영주권자가 아니라면: 내 지분만큼만 받고, 배우자가 18개월 안에 영주권을 받으면 그때 배우자 지분을 추가로 신청할 수 있습니다. 합쳐서 최대 $4,000입니다.
• 결혼하지 않았고 가족법상 배우자도 아닌 두 사람이 함께 사면: 각자 자기 지분에 대해 따로 자격을 봅니다.

주의할 점

• 재무부가 나중에 감사할 수 있습니다. 거짓으로 환급을 받으면 벌금(최대 $4,000)이 있고 기소될 수 있습니다. 한국 등 외국에 집이 있었던 것을 숨기면 안 됩니다.
• 9개월 안에 들어가 살아야 합니다. 바로 세를 주는 투자용 집은 해당하지 않습니다.
• 프리컨스트럭션 콘도는 입주(occupancy) 때가 아니라 소유권이 넘어오는 최종 클로징 때 토지양도세를 내므로, 환급도 그때 신청합니다. 그 사이에 결혼하거나 배우자가 집을 사면 자격이 달라질 수 있으니 변호사에게 알리세요.
• 새로 온 이민자는 영주권을 받기 전에 집을 살 수 있지만, 환급은 영주권을 받은 뒤 18개월 기한 안에 신청해야 합니다. 토지양도세와 별개로 외국인 구매 금지법과 NRST(비거주자 투기세)도 확인해야 합니다.