무엇인가요?
모기지 계약에는 "기간(term)"이 있습니다. 보통 1년에서 5년이고, 그동안 금리와 조건이 정해져 있습니다. 대부분의 모기지는 클로즈드(closed, 닫힌) 모기지라서, 기간이 끝나기 전에 정해진 것보다 많이 갚으면 대출 기관이 비용을 물립니다. 이것이 중도 상환 위약금(prepayment penalty 또는 prepayment charge)입니다.
반대로 오픈(open, 열린) 모기지는 언제든 위약금 없이 갚을 수 있지만, 금리가 더 높은 것이 보통입니다.
위약금은 "벌금"이 아니라 대출 기관이 받기로 한 이자를 못 받게 되는 것을 보상하는 돈입니다. 그래서 금리가 내렸을 때, 남은 기간이 길 때, 잔액이 클 때 커집니다. 캐나다 연방 소비자 보호 기관(FCAC)은 이 돈이 수천 달러가 될 수 있다고 안내합니다.
언제 내게 되나요?
FCAC 안내서에 따르면 클로즈드 모기지에서 다음과 같은 일이 있으면 위약금이 생길 수 있습니다.
- 집을 팔아서 모기지를 기간 중간에 다 갚을 때. 집을 팔면 변호사가 클로징 때 모기지를 갚아 주는데, 이때 위약금도 함께 빠집니다.
- 리파이낸스(재융자)할 때. 집의 에퀴티(집값에서 빚을 뺀 내 몫)로 돈을 더 빌리려고 기존 모기지를 바꾸는 경우입니다.
- 금리가 내려서 계약을 깨고 다시 맺을 때(renegotiate).
- 기간이 끝나기 전에 다른 대출 기관으로 옮길 때.
- 계약서가 허용하는 "프리페이먼트 특권(prepayment privilege)"보다 많이 갚을 때. 특권 안에서 갚는 돈에는 위약금이 없습니다.
기간이 끝나는 날(만기, maturity)에 갚거나 옮기면 위약금이 없습니다. 변동 금리라도 클로즈드 모기지면 위약금이 있습니다.
어떻게 계산하나요?
FCAC가 안내하는 가장 흔한 두 가지 방식입니다. 어느 쪽을 쓰는지, 둘 중 큰 쪽을 쓰는지는 내 모기지 계약서에 적혀 있습니다.
| 방식 | 뜻 | 보통 어디에 쓰나 |
|---|---|---|
| 3개월 이자 | 남은 잔액에 대한 3개월치 이자 | 변동 금리 모기지에 흔함 (관행이며 계약서 확인) |
| 이자율 차액 (IRD) | 내 계약 금리와, 남은 기간과 비슷한 길이의 지금 금리의 차이에 잔액과 남은 기간을 곱한 금액 | 고정 금리 모기지. 계약서에 "3개월 이자와 IRD 중 큰 쪽"이라고 적힌 경우가 많음 |
| 없음 | — | 오픈 모기지, 또는 만기에 갚을 때 |
IRD는 지금 금리가 내 계약 금리보다 낮을 때만 커집니다. 금리가 올라서 차이가 0이거나 음수면 보통 3개월 이자가 적용됩니다. 여기에 사무 수수료(administration fee)가 더 붙을 수 있습니다.
예시로 계산
FCAC 안내서의 예시입니다. 잔액 $200,000, 계약 금리 6%, 5년 기간 중 36개월이 남았고, 대출 기관이 지금 3년 기간에 제시하는 금리는 4%입니다. 참고용 추정치이며, 실제 계산은 계약서와 대출 기관이 정합니다.
| 방식 | 계산 | 위약금 |
|---|---|---|
| 3개월 이자 | $200,000 × 6% ÷ 12 × 3 | $3,000 |
| IRD | $200,000 × (6% − 4%) ÷ 12 × 36개월 | $12,000 |
| 계약서가 "둘 중 큰 쪽"이면 | — | $12,000 |
같은 사람이 남은 기간 12개월에 깨고 금리 차이가 똑같이 2%라고 가정하면, 같은 공식으로 IRD는 $200,000 × 2% ÷ 12 × 12 = $4,000입니다(FCAC 예시가 아니라 설명을 위한 계산). 남은 기간이 길수록, 금리 차이가 클수록 IRD가 커집니다.
할인 금리를 받았다면 IRD가 달라집니다
대출 기관은 보통 할인 없는 "포스티드 금리(posted rate, 공시 금리)"를 광고하고, 서명 전에 더 낮은 금리를 협상할 수도 있습니다. 할인 금리를 받았다면 IRD 계산은 대출 기관과 계약서에 따라 달라집니다. FCAC는 다음 세 가지 방식을 소개합니다.
- 계약 당시 포스티드 금리와, 남은 기간에 맞는 지금 포스티드 금리를 비교하는 곳.
- 내 할인 금리와, 지금 금리에서도 같은 할인을 뺀 금리를 비교하는 곳: FCAC는 금리 차이가 포스티드 금리로 비교할 때와 같아서 결과가 매우 비슷하다고 설명합니다.
- 내 할인 금리와 지금 포스티드 금리를 그대로 비교하는 곳: FCAC는 이 방식이 보통 위약금이 더 낮다고 설명합니다.
어느 금리를 비교하는지에 따라 위약금이 달라질 수 있습니다. 금리만 보지 말고 계약서의 IRD 계산 방식을 서명 전에 확인하세요.
5년이 지나면: 법이 정한 상한
연방 이자법(Interest Act) 10조는 "모기지 날짜로부터 5년이 넘는 시점까지 갚지 않아도 되는" 모기지, 즉 기간이 5년보다 긴 모기지에 적용됩니다. 5년이 지난 뒤에는 갚으려는 사람이 남은 원금과 이자에 3개월치 이자를 더해 내면 그 이상의 이자를 물릴 수 없습니다. 다시 말해 7년, 10년 기간의 모기지도 5년이 지나면 위약금이 최대 3개월 이자입니다.
이 보호는 개인에게만 있습니다. 법인(회사) 이름으로 받은 모기지에는 적용되지 않습니다. 온타리오 모기지법(Mortgages Act) 18조에도 같은 내용이 있습니다.
기간이 5년 이하인 모기지에는 이 조항이 해당되지 않습니다. 5년 고정으로 받고 3년째에 깨면 계약서의 계산 방식(IRD 등)을 그대로 따릅니다.
위약금을 줄이는 방법
- 프리페이먼트 특권 먼저 쓰기: 많은 계약이 해마다 원금의 일정 비율(FCAC 예시는 10~15%)을 위약금 없이 더 갚게 해 줍니다. 깨기 전에 이 한도만큼 먼저 갚으면 위약금이 줄어든 잔액으로 계산됩니다. 다만 일부 기관은 해지일 30일 안에는 추가 상환을 막기도 합니다.
- 만기까지 기다리기: 위약금이 크면 기간이 끝나는 날에 맞춰 팔거나 옮기는 것이 낫습니다. 쓰지 않은 특권은 보통 다음 해로 넘어가지 않습니다.
- 포팅(porting): 집을 팔고 새 집을 사면, 대출 기관이 기존 금리와 조건을 새 집으로 옮겨 주기도 합니다. 금액을 늘리면 늘어난 부분에 새 금리가 섞여 적용될 수 있으니(blend) 조건을 확인하세요.
- 블렌드 앤 익스텐드(blend-and-extend): 일부 대출 기관은 기간이 끝나기 전에 기존 금리와 새 기간의 금리를 섞어 기간을 늘려 줍니다. FCAC는 이때도 위약금이 생길 수 있고(새 금리에 섞거나 그때 따로 냄), 사무 수수료가 붙을 수 있다고 안내합니다.
- 같은 기관에서 다시 받기: 깬 뒤 같은 기관에서 새 모기지를 받으면 위약금을 깎아 주는지 물어보세요. 일부 기관은 위약금을 새 모기지에 얹어 주지만, 그러면 그 금액에 이자가 붙습니다.
- 처음부터 고르기: 2~3년 안에 팔 계획이면 짧은 기간, 오픈 모기지, 또는 IRD 계산이 유리한 기관을 고르는 것이 금리 0.1% 차이보다 중요할 수 있습니다.
집을 팔거나 리파이낸스하기 전에
- 대출 기관에 전화해 "오늘 기준 위약금"을 물어보고 서면 견적(written statement)을 요청합니다. 금액은 금리와 잔액에 따라 매일 바뀌므로, 클로징 날짜에 맞춰 다시 확인합니다.
- 모기지 계약서 맨 앞의 "정보 상자(information box)"에서 특권과 위약금 계산 방식을 확인합니다. 연방 규제 기관(은행 등)은 법에 따라 이것을 적어야 합니다.
- 집을 팔 때는 위약금을 집 판 돈에서 빼고 남는 금액을 계산합니다. 리파이낸스라면 새 금리로 아끼는 이자가 위약금과 비용(변호사, 감정, 등기)보다 큰지 비교합니다.
- 포팅, 블렌드 앤 익스텐드, 위약금 감면이 되는지 같은 기관에 묻고, 모기지 브로커에게도 다른 기관의 조건을 받아 봅니다. 온타리오의 모기지 브로커와 에이전트는 FSRA에 등록되어 있어야 합니다.
- 정해지면 변호사에게 알립니다. 변호사는 클로징 때 대출 기관의 상환 명세서(payout statement)대로 잔액과 위약금을 갚고 모기지를 말소(discharge)합니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Whenever any principal money or interest secured by mortgage on real property … is not, under the terms of the mortgage …, payable until a time more than five years after the date of the mortgage …, then, if at any time after the expiration of the five years, any person liable to pay, … tenders or pays, to the person entitled to receive the money, the amount due for principal money and interest to the time of payment, … together with three months further interest in lieu of notice, no further interest shall be chargeable, payable or recoverable …쉽게 풀면기간이 5년보다 긴 모기지는 5년이 지난 뒤 남은 원금과 이자에 3개월 이자를 더해 내면 다 갚을 수 있고, 그 이상 이자를 물릴 수 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-15/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Subsection (1) does not apply … to any mortgage on real property or hypothec on immovables given by a joint stock company or any other corporation, …쉽게 풀면5년 뒤 3개월 이자 상한은 개인의 모기지에만 있고, 회사(법인) 이름으로 받은 모기지에는 없습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-15/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
Where any principal money or interest secured by a mortgage of freehold or leasehold property is not, under the terms of the mortgage, payable until a time more than five years after the date of the mortgage, then, if at any time after the expiration of such five years any person liable to pay or entitled to redeem tenders or pays … the amount due for principal money and interest to the time of such tender or payment, together with three months further interest in lieu of notice, no further interest is chargeable, payable or recoverable …쉽게 풀면온타리오 법도 연방 이자법과 같습니다. 5년이 넘는 모기지는 5년 뒤에 3개월 이자를 더해 갚으면 됩니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
These are the two most common methods for calculating a prepayment charge: … Three months’ interest: an amount equal to three months’ interest on your outstanding mortgage balance. … Interest rate differential (IRD): an amount based on the difference between two interest rates. The first is the interest rate for your existing mortgage term. The second is today’s interest rate for a term that is similar in length to the time remaining on your existing term. … Your mortgage contract may state that the prepayment charge will be the higher of the two amounts that result from the calculations using the different methods.쉽게 풀면위약금은 보통 "3개월 이자" 아니면 "이자율 차액(IRD)"으로 계산하고, 계약서에 둘 중 큰 쪽을 낸다고 적힌 경우가 많습니다.
출처: publications.gc.ca/collections/collection_2012/acfc-fcac/FC5-33-2012-eng.pdf · 2026년 10월 31일 확인
Some lenders may use the posted (or advertised) interest rate at the time you signed your mortgage agreement and compare this to the current posted rate for the term remaining. Other lenders may use your actual discounted interest rate but also apply the discount to the current rate for the comparison. In this case, the difference in rates remains the same as if posted rates were used and the results of the calculation will be very similar. Some lenders may use your discounted interest rate for your existing term but will not apply the discount to the posted interest rate used for comparison. This will usually result in a lower prepayment charge.쉽게 풀면IRD를 계산할 때 어떤 금리를 비교하는지는 대출 기관마다 다릅니다. 할인을 양쪽 금리에서 똑같이 빼면 포스티드 금리끼리 비교할 때와 결과가 매우 비슷하고, 내 할인 금리를 할인 없는 지금 포스티드 금리와 비교하면 보통 위약금이 더 낮습니다.
출처: publications.gc.ca/collections/collection_2012/acfc-fcac/FC5-33-2012-eng.pdf · 2026년 10월 31일 확인
(h) a brief description of the conditions under which a person may repay a greater portion of the loan than required in any given period without incurring penalty charges for the prepayment of the loan, if applicable; (i) the amount of the penalty charges, if any, for prepayment of the loan and a brief explanation of the manner in which the penalty charges are calculated;쉽게 풀면은행 등 연방 규제 기관은 고정 금리 모기지의 정보 상자에 위약금 없이 더 갚을 수 있는 조건(특권)과 위약금 금액·계산 방식을 짧게 적어야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2021-181/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
An institution shall not make a loan to a natural person that is repayable in Canada, the terms of which prohibit prepayment of the money advanced or any instalment on the money advanced before its due date. … Subsection (1) does not apply in respect of a loan that (a) is secured by a mortgage on real property;쉽게 풀면은행은 보통 개인 대출의 조기 상환을 막을 수 없지만, 모기지는 예외입니다. 그래서 클로즈드 모기지와 위약금이 허용됩니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/B-1.01/section-627.28.html · 2026년 10월 30일 확인
Port your mortgage: If you are buying a new home, your lender may allow you to “port” your mortgage, or take your existing interest rate and terms and conditions, with you to your new home.쉽게 풀면집을 옮길 때 기존 금리와 조건을 새 집으로 가져가는 것(포팅)을 허용하는 대출 기관이 있고, 그러면 위약금을 피할 수 있습니다.
출처: publications.gc.ca/collections/collection_2012/acfc-fcac/FC5-33-2012-eng.pdf · 2026년 10월 31일 확인
자주 묻는 질문
집을 팔면 위약금을 꼭 내나요?
클로즈드 모기지를 기간 중간에 다 갚으면 보통 냅니다. 대출 기관이 포팅을 허용하고 새 집을 바로 산다면 피할 수 있습니다. 만기에 맞춰 팔면 위약금이 없습니다. 정확한 조건은 계약서와 대출 기관에서 확인하세요.
변동 금리 모기지의 위약금은 얼마인가요?
변동 금리는 3개월 이자만 받는 것이 흔한 관행이지만, 법이 정한 것은 아니고 계약서가 정합니다. 서명 전에 정보 상자에서 확인하세요.
IRD는 왜 이렇게 큰가요?
남은 기간 동안 대출 기관이 못 받게 되는 금리 차이를 한 번에 내는 것이기 때문입니다. 금리가 많이 내렸고, 남은 기간이 길고, 잔액이 크면 수천 달러가 될 수 있습니다(FCAC 예시는 $12,000). 포스티드 금리로 비교하는 기관이면 더 커질 수 있습니다.
위약금 견적은 어디서 받나요?
대출 기관에 전화하면 오늘 기준 금액을 알려 주고, 서면으로도 요청할 수 있습니다. 금액은 금리와 잔액에 따라 매일 바뀌니 클로징 가까이에 다시 확인하세요.
5년이 지나면 위약금이 없어지나요?
없어지는 것이 아니라 상한이 생깁니다. 기간이 5년보다 긴 모기지(7년, 10년 등)는 5년이 지난 뒤 최대 3개월 이자만 내면 갚을 수 있습니다. 5년 이하 기간에는 해당하지 않고, 법인 모기지에도 해당하지 않습니다.
위약금을 새 모기지에 얹을 수 있나요?
일부 기관은 모기지를 깨고 다시 맺을 때(renegotiate) 위약금을 남은 모기지 잔액에 더해 줍니다. 대신 그 금액에도 이자가 붙습니다. FCAC 예시에서는 $6,000 위약금을 $200,000 모기지에 얹으면, 금리가 4%로 계속 같고 22년 상환이라고 할 때 이자를 $3,004 더 내게 됩니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Interest Act, R.S.C. 1985, c. I-15, s. 10 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- Mortgages Act, R.S.O. 1990, c. M.40, s. 18 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- FCAC, Mortgage Prepayment: Know Your Options (2012년 10월, 보관 자료, publications.gc.ca) · 2026년 10월 31일 확인
- FCAC, Renewing and Renegotiating Your Mortgage (2013년 4월, 보관 자료, publications.gc.ca) · 2026년 10월 31일 확인
- Financial Consumer Protection Framework Regulations, SOR/2021-181, s. 38 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- Bank Act, s. 627.28 (laws-lois) · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, Working with a Mortgage Professional (모기지 브로커 면허) · 2026년 10월 30일 확인
- 연방 예산 2026 (2026년 11월 5일), 3장 — 보험 모기지 중도상환 위약금 투명성 의견 수렴 계획 · 2026년 11월 6일 확인