브릿지 론 (브릿지 파이낸싱)Bridge financing

무엇인가요?

브릿지 론은 "다리(bridge)" 역할을 하는 짧은 대출입니다. 지금 사는 집을 팔고 새 집을 사는데, 새 집 클로징(잔금을 내고 소유권을 받는 날)이 지금 집 클로징보다 먼저 올 때 씁니다. 지금 집을 판 돈은 아직 안 들어왔는데 새 집 다운페이먼트와 잔금은 내야 하니, 그 사이를 은행이 빌려주는 것입니다.

지금 집에 쌓인 자기 자본(equity, 집값에서 남은 모기지를 뺀 금액)이 담보가 됩니다. 지금 집이 클로징되면 판 돈으로 브릿지 론 원금과 이자를 갚습니다. 보통 새 집의 모기지와는 별개로 같은 은행에서 함께 받습니다.

언제 필요한가요?

• 새 집을 먼저 사고 지금 집을 나중에 팔았는데, 두 클로징 날짜를 같은 날로 맞추지 못했을 때.
• 이사와 수리 때문에 일부러 새 집을 며칠이나 몇 주 먼저 받고 싶을 때. 두 집이 겹치는 기간이 생깁니다.
• 지금 집을 사는 사람이 긴 클로징을 원해서 날짜가 밀렸을 때.
• RECO 파는 사람 체크리스트도 "지금 집 클로징 날짜가 다음 집과 맞는지, 안 맞을 때의 대비책이 있는지"를 미리 생각하라고 안내합니다.

받으려면 무엇이 필요한가요?

가장 중요한 조건은 지금 집의 확정(firm) 매매 계약입니다. 조건(대출, 인스펙션 등)이 아직 남아 있는 계약으로는 보통 받을 수 없습니다. 은행은 판 돈이 정해진 날 확실히 들어온다는 것을 보고 빌려주기 때문입니다. RBC 안내도 "확정 매매 계약이 있어야 한다"고 적고 있습니다.

은행은 보통 지금 집의 매매 계약서(판 가격, 클로징 날짜), 새 집의 매매 계약서, 지금 집의 남은 모기지 잔액을 확인합니다. 그 밖의 서류와 심사 조건은 은행마다 다르니 모기지 담당자에게 물어보세요.

RBC 안내에 따르면 기간은 보통 6개월이고, 90일에서 12개월 또는 그 이상도 있습니다. 실제로는 두 클로징 사이의 날짜만큼만 쓰는 경우가 대부분입니다. 은행마다 최대 기간과 최대 금액이 다릅니다.

비용은 어떻게 되나요?

브릿지 론의 이자율은 보통 일반 모기지보다 높습니다. RBC 안내도 이자가 일반 대출보다 비쌀 수 있다고 적고 있습니다. 이자는 보통 빌린 날부터 갚는 날까지 날짜만큼 계산합니다.

은행에 따라 이자와 별도로 설정 수수료(administration or set-up fee)를 받기도 합니다. 금액과 수수료 유무는 은행마다 다르므로 미리 확인하세요. 변호사가 두 클로징을 모두 처리하므로 변호사 비용도 생각해 두세요.

정확한 이자율, 수수료, 최대 금액은 법이 아니라 각 은행이 정합니다. 서명 전에 서면으로 받아 두세요.

예시로 계산

아래 이자율은 계산을 보여 주기 위한 예시일 뿐이고, 실제 이자율은 은행이 정합니다.

참고용 추정치입니다. 6월 30일에 지금 집이 클로징되면 변호사가 판 돈에서 브릿지 론 원금 $300,000과 이자를 먼저 갚고, 나머지를 보내 줍니다.

조심할 점

• 지금 집 계약이 확정이 아니면 브릿지 론이 안 나올 수 있습니다. 새 집 오퍼를 확정으로 쓰기 전에 은행에 브릿지 가능 여부를 먼저 확인하세요. RBC 안내도 집을 찾기 전에 브릿지 론 자격을 알아보라고 권합니다.
• 지금 집을 사는 사람이 클로징을 못 하면 판 돈이 안 들어옵니다. 그래도 브릿지 론은 갚아야 합니다. 이 경우 변호사와 은행에 바로 알리고, 디파짓과 손해 배상 문제는 변호사와 상의하세요.
• 새 집 클로징 때 필요한 돈은 다운페이먼트만이 아닙니다. 토지양도세, 변호사 비용, 조정금(statement of adjustments)도 같은 날 냅니다. 브릿지 론 금액을 정할 때 이 돈까지 넣으세요.
• 지금 집의 디파짓(사는 사람이 낸 계약 보증금)은 보통 클로징 전까지 신탁 계좌(흔히 브로커리지의 신탁 계좌)에 맡겨져 있어서 내가 쓸 수 없습니다.
• 두 집을 겹쳐 갖는 동안 두 집의 모기지 이자, 재산세, 보험, 관리비가 모두 나갑니다. 겹치는 기간을 짧게 잡으세요.
• 기간이 끝났는데 지금 집이 클로징되지 않으면 은행이 조건을 바꾸거나 상환을 요구할 수 있습니다. 대출 서류의 기간과 연장 조건을 읽어 보세요.

브릿지 론 말고 다른 방법

• 클로징 날짜 맞추기: 새 집 오퍼를 쓸 때 지금 집 클로징과 같은 날 또는 며칠 뒤로 날짜를 정합니다. 같은 날이면 변호사가 판 돈을 받아 바로 새 집 잔금으로 보냅니다(이때는 오전·오후 순서가 중요합니다).
• 내 집 매도 조건(sale of buyer’s property condition): 새 집 오퍼에 "지금 집이 정해진 날까지 팔리면"이라는 조건을 넣습니다. 파는 사람이 받아 주지 않을 수 있고, 경쟁 오퍼에서는 약한 조건입니다.
• 먼저 팔고 나중에 사기: 지금 집을 먼저 팔고 긴 클로징을 받아 그 사이에 새 집을 찾습니다. 브릿지가 필요 없지만, 그 기간 안에 집을 못 찾으면 임시로 렌트해야 할 수 있습니다.
• 지금 집의 HELOC(주택 담보 신용 한도)을 미리 열어 두는 방법도 있지만, 집을 팔 때 갚아야 하고 은행이 매물 상태의 집에는 한도를 주지 않을 수 있습니다. 은행에 미리 물어보세요.

프리컨스트럭션(분양)과 콘도에서는

지금 집을 팔아 분양 콘도의 잔금을 내려는 경우, 잔금 클로징 날짜는 개발사가 정하고 바뀔 수 있어서 날짜 맞추기가 더 어렵습니다. 입주(interim occupancy)와 최종 클로징이 따로 있는 콘도는 최종 클로징 날짜가 확정된 뒤에야 브릿지 론을 계획할 수 있습니다.

기존 콘도(리세일)를 살 때도 지금 집 매도가 확정되기 전에 새 집 오퍼를 쓰게 될 수 있습니다. 순서를 중개인, 변호사, 모기지 담당자와 함께 미리 짜 두세요.