집 팔 때 드는 돈: 중개 수수료, 변호사 비용, 모기지 위약금, 양도소득세 기본

집이 팔렸다는 축하 전화는 매매가와 함께 옵니다. 하지만 클로징(잔금을 받고 소유권이 넘어가는 날)에 통장에 들어오는 돈은 변호사가 보내는 최종 계산서에 적힌 다른 숫자입니다.

그 사이에 중개 수수료, 변호사 비용, 남은 모기지와 위약금이 빠집니다. 비거주자는 세금 몫이 클로징 때 묶일 수 있고, 거주자는 양도소득세를 그해 세금 신고로 냅니다. 이 글은 토론토·GTA에서 집을 팔려는 분께 법과 공식 자료로 확인한 일반 정보이며, 법률·세무 조언이 아닙니다.

먼저 답부터: 매매가에서 빠지는 것

• 없음법이 정한 수수료 요율 (TRESA 36조 1항)
• 13%수수료에 붙는 HST (2026년 기준)
• ½살지 않은 집 이익의 과세 몫 (소득세법 38조, 2026년 기준, 365일 안 매도는 예외)
• 25%비거주자 매도, 증명서가 없을 때 바이어 책임 (소득세법 116조 5항, 일부 자산 50%)

"파는 사람도 토지양도세를 내나요?" 아니요. 토지양도세법 2조 1항에 따라 사는 사람이 냅니다.

중개 수수료: 법이 정한 요율은 없습니다

온타리오 부동산 중개법(TRESA) 36조 1항은 수수료를 "합의한 금액"이나 "매매가의 %", 또는 둘을 섞어 정하라고만 합니다. 시행규칙(O. Reg. 567/05) 23조 3항은 중개인이 수수료를 RECO(온타리오 중개인 규제 기관)나 정부, 협회가 정한 것처럼 말하는 것을 금지합니다. "원래 정해진 요율"은 법에 없습니다.

수수료는 리스팅 계약(집을 팔아 달라고 브로커리지와 맺는 서면 계약)에 적힙니다. 시행규칙 13.4조에 따라 내 브로커리지 몫과 바이어 쪽 몫을 정하는 방법이 분명히 적혀 있어야 합니다. 서명 전에 이 두 줄과 만료일을 읽으세요. 수수료에는 HST(통합판매세) 13%가 더해집니다.

(의견) 수수료는 숫자만 보지 말고, 그 값에 사진·광고·협상 등 무엇이 들어 있는지 함께 물어보세요.

변호사 비용: 짐작 대신 서면 견적

온타리오에서는 파는 쪽도 부동산 변호사가 필요합니다. 소유권을 넘기는 등기 서류(트랜스퍼)에 들어가는 진술은 변호사만 할 수 있기 때문입니다. 파는 쪽 변호사는 이 서류를 준비하고, 남은 모기지를 집 판 돈으로 갚아 등기에서 지웁니다(디스차지). 그리고 정산서(재산세·관리비를 날짜로 나눠 맞춘 계산서)를 확인한 뒤 남은 돈을 보내 줍니다.

비용은 수임료(변호사가 일한 값)와 실비(등기 비용 등)이고, 여기에 HST가 붙습니다. 금액은 변호사와 거래마다 달라 여기에는 적지 않습니다. 변호사를 정하기 전에 총액과 포함 내용을 서면 견적으로 받으세요. RECO도 집을 팔 때 드는 클로징 비용으로 수수료, 변호사 비용, 이사 비용을 꼽습니다.

모기지 위약금: 3개월 이자와 IRD

클로즈드(closed) 모기지를 기간(term)이 끝나기 전에 다 갚으면 대출 기관은 보통 위약금을 받습니다. 집을 팔면 클로징 때 모기지를 다 갚으니, 기간 중간에 파는 분은 위약금을 꼭 계산에 넣어야 합니다. 오픈(open) 모기지는 위약금이 없습니다.

캐나다 금융소비자청(FCAC)은 흔한 계산 방식 두 가지를 설명합니다. 3개월 이자(잔액의 3개월치 이자)와 이자율 차액(IRD, 내 금리와 남은 기간에 맞는 지금 금리의 차이로 계산)입니다. 계약서에 "둘 중 큰 쪽"이라고 적힐 수 있습니다. FCAC의 가상의 예에서 잔액 $200,000, 금리 6%, 36개월 남음, 지금 금리 4%이면 3개월 이자는 $3,000, IRD는 $12,000입니다.

"그럼 기간이 끝날 때 팔면 되지 않나요?" 기간이 끝나는 날에 갚으면 이 계산은 필요 없습니다(계약서 확인). 다만 시장과 이삿날은 그날을 기다려 주지 않습니다. 새 집을 산다면 모기지를 옮기는 포팅(porting)이 되는지도 물어보세요.

금액은 매일 바뀝니다(FCAC). 대출 기관에 서면으로 받고 클로징 전에 다시 받으세요. 회사가 아닌 개인이 받은 모기지로 기간이 5년보다 길면, 5년이 지난 뒤에는 3개월 이자가 상한입니다(연방 이자법 10조).

양도소득세: 살던 집인지가 먼저

캐나다에 "양도소득세"라는 별도 세금은 없습니다. 집을 팔아 남긴 이익의 일부를 그해 소득에 더해 소득세를 냅니다. 이익은 판 값에서 취득 원가(산 값 + 살 때 든 비용 + 큰 공사비)와 팔면서 쓴 비용(수수료, 변호사 비용 등)을 뺀 금액입니다(소득세법 40조 1항).

살던 집이면 주거주지 면제로 보통 세금이 없습니다. 다만 판 해의 세금 신고서에서 주거주지로 "지정"해야 합니다(54조). 렌트를 준 해가 있으면 면제가 줄 수 있으니 회계사와 확인하세요.

365일 규칙에는 사망, 혼인 파탄, 큰 병, 해고, 법이 정한 이사 같은 예외가 있습니다(12조 13항). 해당 여부는 회계사와 확인하세요.

해외에 살 때: 25%가 묶일 수 있습니다

세법상 비거주자(시민권과는 다른 기준)가 캐나다 집을 팔면 소득세법 116조가 적용됩니다. 예를 들어 한국으로 돌아간 뒤 토론토 집을 파는 경우입니다. 파는 사람은 판 전에 미리 알리지 않았다면(116조 1항) 판 뒤 10일 안에 국세청(CRA)에 알려야 합니다(116조 3항).

CRA 증명서가 없으면 바이어가 집값의 25%를 대신 낼 책임을 지고, 그만큼 떼어 둘 수 있습니다(116조 5항). 다만 세를 주던 집의 건물처럼 감가상각 자산이면 그 부분은 50%가 될 수 있습니다(116조 5.3항). 그래서 보통 바이어 변호사가 증명서가 나올 때까지 그 돈을 맡아 둡니다(홀드백). (의견) 출국 전에 팔지 뒤에 팔지는 회계사와 먼저 상의하세요.

흔한 실수

• 매매가를 내 돈으로 계산한다 — 다음 집 예산은 순수익으로 짭니다.
• 리스팅 계약의 수수료 두 줄과 만료일을 읽지 않고 서명한다.
• 위약금을 전화로만 듣는다 — 서면으로 받습니다.
• 살던 집이라 신고할 것이 없다고 생각한다 — 주거주지 지정이 필요합니다.
• 콘도를 팔면서 스테이터스 서티피케이트(콘도의 재정·법적 상태 보고서)를 잊는다 — 미리 받으면 바이어의 조건 확인 기간이 짧아질 수 있고, 수수료는 세금 포함 최대 $100입니다(O. Reg. 48/01 18조 4항).
• 새 집도 사면서 두 클로징 날짜가 어긋날 때의 대비책이 없다 — RECO도 대비책을 권합니다.

정리하면, 손에 쥐는 돈은 매매가에서 수수료와 HST, 변호사 비용, 모기지와 위약금, 해당되면 세금을 뺀 금액입니다. 오늘 할 일은 대출 기관에 "오늘 기준 위약금"을 서면으로 요청하는 것입니다.