적립금Reserve Fund (리저브 펀드)

무엇인가요?

적립금(reserve fund)은 콘도 코퍼레이션이 따로 모아 두는 저축입니다. 콘도법은 모든 코퍼레이션이 적립금을 하나 이상 두어야 하고(93조(1)), 이 돈은 "공용 부분과 코퍼레이션 자산의 큰 수리와 교체"에만 써야 한다고 정합니다(93조(2)). 지붕, 외벽, 창문, 엘리베이터, 보일러, 주차장 방수, 복도 카펫 교체 같은 일이 여기 해당합니다.

날마다의 청소나 작은 수리 같은 운영비는 적립금에서 쓸 수 없습니다. 적립금에서 생긴 이자도 적립금에 남습니다(93조(7)). 적립금은 코퍼레이션의 자산이고, 콘도가 해산할 때가 아니면 소유주에게 나누어 주지 않습니다(95조(3)).

단독주택이라면 지붕을 갈 돈을 내가 알아서 모으지만, 콘도에서는 법이 코퍼레이션에게 이 저축을 강제하는 셈입니다. 그래서 콘도를 살 때는 이 통장이 건강한지가 아주 중요합니다.

돈은 어디서 오나요?

적립금 기여는 소유주가 내는 관리비(공동 비용)의 일부로 함께 걷습니다(93조(4)). 즉 매달 내는 관리비 중 일부는 운영비로, 일부는 적립금으로 들어갑니다. 이 비율은 코퍼레이션의 예산에 나옵니다.

새 코퍼레이션은 첫 적립금 조사를 하고 자금 계획을 실행하기 전까지는, 적립금을 뺀 공동 비용 예산의 10% 이상을 적립금에 넣어야 합니다(93조(5)). 첫 조사 뒤에는 "예상 수리·교체 비용과 공용 부분의 수명을 바탕으로, 큰 수리와 교체에 충분할 것으로 합리적으로 기대되는 금액"을 모아야 합니다(93조(6)).

분양 콘도는 개발사가 공시 서류의 첫해 예산에 적힌 금액을 적립금에 넣습니다. 첫해 예산의 적립금 기여는 낮게 잡히는 경우가 흔해서, 첫 조사 뒤에 기여가 오르는 일이 자주 있습니다(일반적인 경향입니다).

적립금 조사(reserve fund study)

코퍼레이션은 적립금과 기여 금액이 앞으로의 큰 수리·교체 비용에 충분한지 정기적으로 조사해야 합니다(94조(1)). 조사는 이사회나 코퍼레이션과 이해관계가 없는, 시행규칙이 정한 자격자(엔지니어 등)가 합니다(94조(6)).

1. 첫 조사: 선언서 등기 뒤 1년 안에 종합 조사(comprehensive study)를 합니다(94조(4), 시행규칙(O. Reg. 48/01) 31조(2)).
2. 그 뒤: 3년마다 합니다. 현장 점검 없는 갱신 조사와 현장 점검이 있는 갱신 조사를 번갈아 하고, 언제든 종합 조사로 할 수도 있습니다(시행규칙(O. Reg. 48/01) 31조(3), (4)).
3. 내용: 물리적 분석(공용 부분 항목별 나이, 남은 수명, 교체 예정 연도, 예상 비용)과 재정 분석(현재 적립금 상태, 최소 30년에 걸친 연도별 자금 계획, 물가 상승률과 이자율 가정, 권고 기여 금액)으로 이루어집니다(시행규칙(O. Reg. 48/01) 29조).
4. 조사 비용은 공동 비용이고, 이사회가 적립금에서 낼 수 있습니다(94조(7)).

조사 뒤에는

1. 이사회는 조사를 받은 날부터 120일 안에 검토하고, 적립금이 충분해지도록 하는 미래 자금 계획(plan for future funding)을 제안해야 합니다(94조(8)). 시행규칙은 조사를 마친 다음 회계연도까지 적립금이 충분해져야 한다고 정합니다(33조(1)).
2. 계획을 제안한 날부터 15일 안에, 조사 요약, 계획 요약, 그리고 계획이 조사와 다른 점을 담은 통지(Notice of Future Funding, CAO 지정 양식)를 모든 소유주에게 보내고, 감사인에게도 사본을 보냅니다(94조(9)).
3. 통지를 보낸 날부터 30일이 지나면 이사회는 그 계획을 실행해야 합니다(94조(10)). 보통 이때 관리비 인상이 따라옵니다.
4. 이사회는 전문가의 권고와 다르게 기여를 정할 수 있지만, CAO는 권고를 무시하면 이사의 책임 문제가 생길 수 있다고 경고합니다.

어떻게 쓸 수 있나요?

• 93조(2)의 목적(큰 수리와 교체) 외에는 한 푼도 쓸 수 없습니다(95조(1)). 운영비 적자를 메우는 데 쓰면 법 위반입니다.
• 적립금에서 지출할 때 이사회는 소유주 동의가 필요 없습니다(95조(2)). 지붕 공사 같은 큰 지출도 이사회가 결정합니다.
• 적립금은 소유주나 모기지 은행에 나누어 줄 수 없습니다(95조(3)). 내가 콘도를 팔아도 "내 몫"을 돌려받지 않습니다. 대신 건강한 적립금은 콘도 값에 반영된다고 보는 것이 보통입니다.
• 남는 운영 예산(흑자)은 다음 공동 비용에 쓰거나 적립금에 넣습니다(84조(2)).

건강한 적립금인지 보는 법

법은 "유닛당 얼마면 충분하다"는 숫자를 정하지 않습니다. 충분한지는 그 건물의 조사가 정합니다. 그래서 스테이터스 서티피케이트의 다음 부분을 변호사와 함께 읽습니다.

• 적립금 잔액(증명서 날짜 90일 안의 월말 기준)과 가장 최근 조사의 요약: 잔액이 조사의 자금 계획표에서 올해 예상 잔액과 비슷한지 봅니다.
• 미래 자금 통지의 사본과 이사회가 계획을 실행했는지 여부. 실행하지 않았다면 그 이유(시행규칙(O. Reg. 48/01) 18조(1)(h)).
• 계획을 실행했다면 연도별 총 기여 금액표. 앞으로 몇 년 동안 기여가 얼마나 오르는지가 관리비 인상 예고입니다.
• 통지를 아직 보내지 않은 코퍼레이션이면: 올해 초 잔액, 내 유닛의 연간 기여, 올해 예상 지출, 올해 적립금이 충분할 것으로 보는지(시행규칙(O. Reg. 48/01) 18조(1)(g)).
• 적립금을 늘리려고 유닛에 매긴 특별 부과금(76조(1)(c))과 그 이유.
• 건물 나이와 함께 보세요. 오래된 건물은 큰 공사가 가까우니 잔액이 더 커야 하고, 새 건물은 잔액이 적어도 자연스럽지만 첫 조사 뒤 기여가 오를 수 있습니다.

관리비가 낮은데 적립금도 적고 건물은 오래됐다면, 가까운 장래에 관리비 인상이나 특별 부과금이 올 가능성이 큽니다.

특별 부과금과의 관계

적립금이 큰 수리 비용에 모자라면, 코퍼레이션은 빌리거나 소유주에게 한 번에 돈을 걷습니다. 이것이 특별 부과금(special assessment)입니다. 이사회는 소유주 동의 없이 매길 수 있고, 내 몫은 관리비와 같은 비율로 계산됩니다. 안 내면 관리비처럼 유닛에 유치권이 걸립니다.

CAO는 특별 부과금을 피하는 가장 좋은 방법이 건전한 재정 관리, 곧 적립금을 제때 충분히 모으는 것이라고 설명합니다. 자세한 것은 "특별 부과금" 항목을 보세요.

예시로 보면