무엇인가요?
중고 집을 살 때는 디파짓(계약 보증금)을 오퍼가 받아들여진 뒤 한 번에 냅니다. 아직 짓지 않은 집을 건설사에서 살 때는 다릅니다. 디파짓을 여러 번으로 나눠, 서명 때부터 입주 때까지 몇 달 또는 몇 년에 걸쳐 냅니다. 이 "언제, 얼마씩"을 적은 것이 디파짓 일정(deposit structure 또는 deposit schedule)입니다.
일정은 법이 아니라 계약서(분양 매매 계약서, APS)가 정합니다. 그래서 프로젝트마다 다르고, 협상할 수도 있습니다. 토론토와 GTA의 분양 콘도에서는 전체 디파짓이 집값의 15%~20%가 되도록 짜는 것이 흔한 관행이지만, 이것도 계약서를 봐야 압니다.
디파짓은 집값의 일부입니다. 최종 클로징 때 집값에서 이미 낸 디파짓을 빼고 잔금을 냅니다. 즉 디파짓은 다운페이먼트(집값 중 대출 없이 내 돈으로 내는 부분)의 일부가 됩니다.
흔한 일정의 예
GTA 분양 콘도에서 자주 보는 모양입니다. 실제 날짜와 비율은 내 계약서의 디파짓 일정표에서 확인하세요.
| 내는 때 | 흔한 금액 (관행) |
|---|---|
| 계약서에 서명할 때 | $5,000~$10,000 정도의 정액 |
| 서명 뒤 30일 | 집값의 5%가 되도록 나머지 |
| 서명 뒤 90일 또는 180일 | 5% |
| 서명 뒤 365일 (또는 더 뒤) | 5% |
| 입주(occupancy) 때 | 5% |
| 합계 | 보통 15%~20% |
이 표는 관행을 설명한 예시이지 규정이 아닙니다. 10%만 받는 프로젝트도, 입주 때 디파짓이 없는 프로젝트도 있습니다. 시장이 조용할 때는 건설사가 "연장된 디파짓 일정(extended deposit structure)"을 내걸기도 합니다.
콘도 디파짓은 신탁으로 보관됩니다
분양 콘도의 디파짓은 건설사가 마음대로 쓸 수 없습니다. 콘도법(Condominium Act, 1998) 81조는 사는 사람이 돈을 내는 즉시 건설사의 변호사나 법이 정한 수탁자(다른 변호사, 또는 신탁 계약을 맺은 에스크로 대리인)가 이자까지 포함해 신탁(trust)으로 받아 보관하도록 합니다. 돈은 온타리오 안의 별도 신탁 계좌에 넣어야 합니다.
건설사는 돈을 받은 지 10일 안에 "신탁으로 보관하고 있다"는 서면 증거를 정해진 양식으로 줘야 합니다(81조 6항). 디파짓을 낼 때마다 이 증거를 챙기세요. 안 오면 변호사를 통해 요구합니다.
예외가 있습니다. 집에 붙박이로 설치되지 않는 물건(가구 등)의 값과 임시 입주 때 내는 점유 비용은 신탁 대상이 아닙니다(81조 2항).
건설사는 법이 정한 담보를 마련하면 신탁에서 돈을 꺼내 공사에 쓸 수 있습니다(81조 7항). 담보란 디파짓 손실을 보장하는 보험 증권이나 Tarion이 발행하는 디파짓 영수증(deposit receipt)입니다. 흔히 "초과 디파짓 보험(excess deposit insurance)"이라고 부르는 것이 이 보험입니다. 보험료는 건설사가 내야 하고, 사는 사람에게 직접이든 간접이든 넘길 수 없습니다(O. Reg. 48/01, 21조 3항).
디파짓에 이자가 붙습니다
콘도법 82조는 건설사가 집값으로 낸 모든 돈에 법이 정한 이율(prescribed rate)로 이자를 주도록 합니다. 이자는 돈을 낸 날부터 계약서에 따라 집이 입주 가능해지는 날까지 계산하고, 입주일이나 등기 서류를 넘기는 날에 현금으로 주거나 잔금에서 빼 줍니다.
이율은 시행규칙(O. Reg. 48/01, 19조 3항)이 정합니다. 4월 1일~9월 30일은 그해 3월 31일의 캐나다 중앙은행 뱅크 레이트(bank rate)에서 연 2%를 뺀 값, 10월 1일~다음 해 3월 31일은 9월 30일의 뱅크 레이트에서 2%를 뺀 값입니다. 뱅크 레이트가 낮으면 이자가 거의 또는 전혀 없을 수 있습니다.
건설사가 계약을 끝내서 돈을 돌려줄 때의 이율은 2023년에 바뀌었습니다. 그 프로젝트(또는 단계)에서 O. Reg. 504/22 시행 전에 팔린 유닛이 하나도 없고, 내 계약도 그 시행일이나 그 뒤에 맺은 경우에는, 2% 아래가 아니라 중앙은행 정책금리(policy interest rate) 그대로를 적용합니다(19.1조). CAO는 이 변경이 2023년 1월 1일부터라고 안내합니다. 10일 안에 내가 취소하는 경우에는 여전히 "뱅크 레이트 - 2%"입니다.
언제 돌려받고, 언제 잃나요?
- 10일 취소 기간 안에 취소하면: 건설사는 낸 돈 전부를 벌금이나 비용 없이 이자와 함께 바로 돌려줘야 합니다(콘도법 73조 3항).
- 건설사가 프로젝트를 취소하면(판매 목표 미달, 사업 자금 조달 실패, 시 승인 지연 같은 조기 해지 조건): 디파짓과 이자를 돌려받아야 합니다. Tarion은 건설사가 계약을 끝내면 10일 안에 전액 돌려줘야 한다고 안내합니다. 집값이 오른 만큼은 보통 돌려받지 못합니다.
- 최종 입주 기한(Outside Occupancy Date)을 넘겨 내가 계약을 해지하면: 디파짓, 업그레이드 비용 등 낸 돈 전부를 이자와 함께 돌려받습니다("입주 예정일과 핵심 날짜" 항목).
- 내가 클로징을 못 하면(대출이 안 나옴, 돈이 모자람, 마음이 바뀜): 디파짓을 잃을 수 있고 건설사가 추가 손해를 청구할 수도 있습니다. 분양 계약서에는 보통 대출 조건(financing condition)이 없습니다. 계약서에 그런 조건이 있는지 서명 전에 확인하세요.
- 건설사가 돌려주지 않으면: Tarion에 청구합니다. 콘도 유닛은 최대 $20,000까지, 신탁으로 보관되지 않는 단독 소유(freehold) 집은 집값 $600,000 이하 최대 $60,000, 그 위는 집값의 10%(최대 $100,000)까지입니다. 콘도 디파짓이 $20,000보다 훨씬 커도 괜찮은 이유는 돈 자체가 신탁에 있기 때문입니다.
단독 소유(프리홀드) 분양은 다릅니다
단독주택이나 타운하우스를 분양으로 살 때도 디파짓을 나눠 내지만, 콘도법의 신탁 의무는 없습니다. Tarion은 콘도 디파짓은 콘도법에 따라 신탁으로 보관해야 한다고 안내합니다. 프리홀드 디파짓에는 이 규정이 적용되지 않으므로 Tarion의 디파짓 보호가 더 중요합니다.
2026년 4월 1일 이후에 서명한 프리홀드 계약은 서명 뒤 45일 안에 Tarion에 구매를 등록해야 최대 보호를 받습니다(변호사나 중개인이 대신 등록할 수 있음). 늦게 등록하면 연 $15,000,000 규모의 별도 기금에서 보상받습니다. Tarion은 보호 금액이 달라지는 부분을 2027년 1월 1일까지 유예한다고 밝혔습니다. 자세한 내용은 "Tarion" 항목을 보세요.
프리홀드 분양에서는 디파짓을 누가 어디에 보관하는지 계약서에서 확인하고, 변호사에게 물어보세요.
협상할 수 있는 것
- 처음 내는 금액을 줄이고 간격을 늘리는 것: 예를 들어 첫 5%를 30일이 아니라 90일에, 다음 5%를 입주 때로 미루는 식입니다. 판매가 느린 프로젝트일수록 건설사가 받아들이기 쉽습니다.
- 전체 비율: 20% 대신 15%나 10%로. 다만 디파짓이 적으면 입주 때 다운페이먼트의 나머지를 더 많이 마련해야 합니다.
- 신탁 증거: 디파짓마다 10일 안에 서면 증거를 받는 것은 법이 정한 권리이니 협상할 일이 아니라 당연히 요구해야 하는 것입니다.
- 내 돈 계획과 맞추기: 디파짓 날짜가 FHSA·RRSP 출금, 지금 사는 집의 매각, 보너스 시기와 맞는지 보세요. 기한을 하루라도 넘기면 계약 위반이 될 수 있습니다.
- 협상은 10일 취소 기간 안에 변호사를 통해 서면으로 합니다. 건설사가 거절하면 취소 기간 안에 계약을 접을 수 있습니다.
예시로 보면
노스욕 분양 콘도를 $700,000에 계약했습니다. 디파짓 일정은 서명 때 $10,000, 30일 안에 5%가 되도록 $25,000, 180일 뒤 5%($35,000), 365일 뒤 5%($35,000), 입주 때 5%($35,000)입니다. 합계 $140,000(20%)입니다.
디파짓을 낼 때마다 열흘 안에 건설사 변호사의 신탁 보관 확인서가 왔습니다. 3년 뒤 임시 입주 때 마지막 $35,000을 냈고, 등기 뒤 최종 클로징에서는 $700,000에서 $140,000과 법정 이자를 뺀 금액이 잔금이 되었습니다. 이 중 $140,000을 포함한 20%가 다운페이먼트이고 나머지는 모기지로 냈습니다. 금액과 날짜는 설명을 위한 예시입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A declarant shall ensure that a trustee of a prescribed class or the declarant’s solicitor receives and holds in trust all money, together with interest earned on it, as soon as a person makes a payment, … (b) on account of an agreement of purchase and sale of a proposed unit;쉽게 풀면분양 콘도를 파는 건설사(declarant)는 사는 사람이 낸 돈을 이자까지 포함해 변호사나 지정 수탁자의 신탁으로 보관하게 해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Within 10 days of the payment of the money under subsection (1), the declarant shall provide to the person who paid the money written evidence, in the form prescribed by the Minister, of compliance with subsection (1) and one of subsections (4) and (5).쉽게 풀면디파짓을 낸 지 10일 안에 건설사는 "돈이 신탁 계좌에 있다"는 서면 증거를 정해진 양식으로 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The declarant shall pay interest at the prescribed rate to the purchaser on all money that a person pays on account of the purchase price of a proposed unit or that the declarant credits to the purchase price of a proposed unit. … The interest shall be calculated from the day the person pays the money received until the day the proposed unit is available for possession or occupancy in accordance with the purchaser’s agreement of purchase and sale with the declarant.쉽게 풀면건설사는 집값으로 낸 모든 돈에 법정 이율로 이자를 줘야 합니다. 이자는 돈을 낸 날부터 계약서에 따라 입주할 수 있게 되는 날까지 계산합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to section 19.1, the prescribed rate of interest for the purposes of subsections 73 (3), 74 (9) and 82 (1), (5) and (7) of the Act shall be, … (a) for the period from April 1 to September 30 of each year, 2 per cent per annum below the bank rate at the end of March 31 of that year; and … (b) for the period from October 1 of each year to March 31 in the following year, 2 per cent per annum below the bank rate at the end of September 30 immediately before that October.쉽게 풀면디파짓 이자율은 캐나다 중앙은행 뱅크 레이트에서 연 2%를 뺀 값입니다. 4~9월은 3월 31일 기준, 10~3월은 9월 30일 기준 뱅크 레이트를 씁니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/010048 · 2026년 10월 30일 확인
If a declarant or the declarant’s solicitor receives a notice of rescission from a purchaser under this section, the declarant shall promptly refund, without penalty or charge, to the purchaser, all money received from the purchaser under the agreement and credited towards the purchase price, together with interest on the money calculated at the prescribed rate from the date that the declarant received the money until the date the declarant refunds it.쉽게 풀면10일 취소 기간 안에 취소 통지를 보내면 건설사는 낸 돈 전부를 벌금이나 비용 없이 이자와 함께 바로 돌려줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The declarant shall pay the premiums in respect of a policy and shall not directly or indirectly transfer the cost of the premiums to the beneficiary.쉽게 풀면건설사가 신탁에서 돈을 꺼내려고 드는 디파짓 보험의 보험료는 건설사가 내야 하고, 사는 사람에게 넘길 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/010048 · 2026년 10월 30일 확인
Condominium unit deposits must be placed in trust under the provisions of the Condominium Act. If your purchase agreement is terminated by your builder, your deposit must be returned to you in full within 10 days. If your builder does not return your deposit, Tarion provides deposit protection of up to $20,000.쉽게 풀면콘도 디파짓은 신탁으로 보관되어야 하고, 건설사가 계약을 끝내면 10일 안에 전액 돌려줘야 합니다. 돌려주지 않으면 Tarion이 최대 $20,000까지 보상합니다.
출처: tarion.com/node/730 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
디파짓을 꼭 20% 내야 하나요?
아닙니다. 비율과 일정은 법이 아니라 계약서가 정합니다. 15%~20%가 GTA 콘도 분양의 흔한 관행일 뿐이고, 10%나 연장된 일정을 내거는 프로젝트도 있습니다. 10일 취소 기간 안에 변호사를 통해 협상해 보세요.
디파짓을 냈는데 신탁 보관 증거가 안 와요.
콘도법 81조 6항에 따라 건설사는 돈을 받은 지 10일 안에 정해진 양식의 서면 증거를 줘야 합니다. 변호사를 통해 서면으로 요구하세요. 계속 주지 않으면 HCRA(건설사 면허 기관)에 알릴 수 있습니다.
입주 때까지 대출이 안 나오면 디파짓을 돌려받나요?
보통 못 돌려받습니다. 분양 계약서에는 대출 조건이 거의 없어서, 클로징을 못 하면 계약 위반이 되어 디파짓을 잃고 추가 손해까지 청구당할 수 있습니다. 서명 전에 대출 가능성을 모기지 전문가와 따져 보고, 입주가 가까워지면 다시 사전 승인을 받으세요.
디파짓 이자는 얼마나 되나요?
캐나다 중앙은행 뱅크 레이트에서 연 2%를 뺀 이율입니다(반기마다 기준일이 다름). 뱅크 레이트가 낮으면 이자가 거의 없을 수 있습니다. 건설사가 계약을 끝내서 돌려줄 때는 2023년부터 처음 분양한 프로젝트에 한해 정책금리 그대로를 적용합니다.
프로젝트가 취소되면 디파짓은요?
디파짓과 법정 이자를 돌려받아야 합니다. 건설사가 안 돌려주면 Tarion에 청구할 수 있는데, 콘도는 최대 $20,000입니다. 그 이상은 신탁 계좌나 디파짓 보험에서 찾아야 하므로 변호사가 필요합니다. 오른 집값만큼은 보통 돌려받지 못합니다.
어사인먼트로 사면 디파짓은 어떻게 되나요?
원래 사는 사람(어사이너)이 건설사에 낸 디파짓은 신탁에 그대로 있고, 새로 사는 사람(어사이니)이 어사이너에게 그 금액을 갚아 주는 것이 보통입니다. 금액과 시기는 어사인먼트 계약서에 적습니다. "어사인먼트 매매" 항목을 보세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998, ss. 73, 81, 82 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 48/01: General, ss. 19, 19.1, 20–22 (콘도법 시행규칙) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 입주 전 보장과 청구 (디파짓 보호) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 디파짓 보호 Q&A (2026년 4월 1일 45일 등록) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Authority of Ontario, 분양 콘도 (취소와 디파짓) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Authority of Ontario, 콘도 구매자 안내서 2025 (3.4 디파짓과 취소) · 2026년 10월 30일 확인