모기지 사전 승인Mortgage pre-approval

무엇인가요?

모기지 사전 승인은 집을 고르기 전에 대출 기관이 내 소득, 빚, 신용 기록, 다운페이먼트를 보고 "이 금액까지, 이 금리로 빌려줄 수 있을 것 같다"고 서면으로 알려 주는 것입니다.

그래서 집을 보러 다니기 전에 내 예산이 얼마인지 알 수 있고, 파는 사람에게는 "이 사람은 대출이 될 가능성이 높다"는 신호가 됩니다.

한 가지 꼭 알아야 할 점이 있습니다. 사전 승인은 돈을 빌려주겠다는 약속이 아닙니다. 집이 정해진 뒤 대출 기관은 그 집을 감정하고 서류를 다시 심사한 다음에야 최종 승인(커밋먼트)을 냅니다.

사전 승인이 해 주는 것, 못 해 주는 것

온타리오에서는 어떻게 되나요?

FSRA(온타리오 금융 규제 기관)는 사전 승인은 대출 기관이 모기지를 줄 "관심이 있다"는 뜻일 뿐, 계약을 맺겠다는 보장이 아니라고 분명히 안내합니다. 대출 기관은 사람과 집을 자세히 심사한 뒤 모기지를 주지 않기로 할 수도 있습니다.

최종 승인은 커밋먼트 레터(commitment letter, 승인서)로 옵니다. FSRA는 이 서류에 서명하면 대출 기관과의 정식 계약이 된다고 안내합니다. 즉 "사전 승인 → 집 계약 → 감정과 최종 심사 → 커밋먼트 레터 → 클로징" 순서입니다.

연방 규제를 받는 대출 기관(은행 등)은 OSFI 지침 B-20에 따라 소득을 독립된 자료로 확인하고, 다운페이먼트의 출처를 증명하는 서류를 남기며, 집의 가치를 감정하는 절차를 갖추어야 합니다. 사전 승인 단계에서 보는 자료가 최종 심사에서 다시 검증되는 이유입니다.

얼마나 오래 가나요?

법으로 정해진 기간은 없습니다. 보통 금리 홀드는 90일에서 120일 정도가 흔하지만, 대출 기관마다 다르니 사전 승인서에 적힌 날짜를 확인하세요.

기간 안에 집을 못 찾으면 다시 신청해서 연장할 수 있습니다. 그 사이 금리가 바뀌었으면 새 금리가 적용될 수 있습니다.

필요한 서류

• 신분증(정부 발급 사진 신분증).
• 소득 증명: 직장인은 최근 급여 명세서와 고용 확인서, 전년도 T4와 NOA(Notice of Assessment, 세금 신고 뒤 캐나다 국세청 CRA가 보내는 결과 통지서). 자영업자는 보통 2년치 세금 신고서와 사업 서류.
• 다운페이먼트 증명: 보통 90일치 계좌 내역. 증여받은 돈이면 증여 확인서(갚지 않아도 된다는 내용). OSFI 지침은 증여금에 대해 갚을 의무가 없음을 확인하는 편지를 받으라고 합니다.
• 빚과 고정 지출: 자동차 할부, 학자금, 신용카드, 다른 대출의 잔액과 월 납부금.
• 신용 조회 동의: 대출 기관이 신용 기록을 조회합니다. OSFI 지침은 신용 점수만으로 판단하지 말고 전체 기록을 보라고 합니다.

정확한 서류 목록은 대출 기관마다 다릅니다. 신청 전에 대출 기관이나 모기지 브로커에게 받을 목록을 확인하세요.

프리퀄리피케이션과 어떻게 다른가요?

프리퀄리피케이션(pre-qualification)은 내가 말한 소득과 빚을 바탕으로 대략 얼마를 빌릴 수 있는지 계산해 보는 것입니다. 서류 확인이나 신용 조회 없이 하는 경우가 많아, 숫자가 틀릴 수 있습니다.

사전 승인은 서류를 내고 신용 조회를 거쳐 대출 기관이 실제로 검토한 결과입니다. 금리 홀드도 보통 사전 승인에만 붙습니다. 집을 보러 다니기 전에는 프리퀄리피케이션이 아니라 사전 승인을 받으세요.

다만 두 말을 섞어 쓰는 곳도 있습니다. 서류를 냈는지, 신용 조회를 했는지, 금리를 잡아 주는지, 유효 기간이 언제까지인지를 직접 물어보면 됩니다.

왜 오퍼 전에 받아야 하나요?

• 예산을 알고 집을 봅니다. 스트레스 테스트 때문에 빌릴 수 있는 돈은 생각보다 적을 수 있습니다. 보험 모기지(다운페이먼트 20% 미만)와, 은행 같은 연방 규제 대출 기관의 비보험 모기지는 계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 금리로 심사합니다.
• 경쟁 오퍼에서 대출 조건을 짧게 하거나 뺄지 판단할 근거가 됩니다. 하지만 사전 승인이 있어도 대출 조건을 빼는 것은 위험합니다. 감정가가 낮게 나오거나 심사에서 문제가 생기면 돈이 안 나올 수 있기 때문입니다.
• 금리가 오르는 시기에는 잡아 둔 금리가 도움이 됩니다.
• 서류가 준비되어 있어 최종 승인까지 시간이 덜 걸립니다. 조건부 오퍼의 대출 조건 기한(보통 며칠)을 지키기 쉬워집니다.

조심할 점

• 사전 승인 뒤에 새 빚을 만들지 마세요. 차 할부, 새 신용카드, 큰 지출은 최종 심사에서 빌릴 수 있는 금액을 줄입니다.
• 직장을 옮기거나 소득 형태가 바뀌면(정규직에서 계약직, 자영업 등) 대출 기관에 바로 알리세요.
• 사전 승인 금액이 곧 내가 감당할 수 있는 금액은 아닙니다. 재산세, 관리비, 공과금, 생활비를 더해 매달 실제로 낼 수 있는지 따로 계산하세요.
• 신청서에 사실과 다른 내용을 적으면 안 됩니다. FSRA는 모기지 신청에서 사실을 잘못 말하거나 거짓 서류를 내는 것은 불법이며 심각한 결과가 따른다고 안내합니다.

예시로 보면