상속 매물 (유산 매각)Estate sale

무엇인가요?

상속 매물(estate sale)은 집주인이 세상을 떠난 뒤 그 사람의 유산(estate)을 맡은 유산 관리인(estate trustee, 예전 말로 executor)이 파는 집입니다. 리스팅에 "estate sale"이라고 적혀 있으면 파는 사람이 살아 있는 집주인이 아니라 유산이라는 뜻입니다.

보통의 거래와 세 가지가 다릅니다. 첫째, 파는 사람이 집을 팔 권한을 법원에서 확인받아야 할 때가 많습니다(프로베이트). 둘째, 유산 관리인은 그 집에 살지 않았기 때문에 집 상태를 잘 모르고, "있는 그대로(as is)" 조건이 흔합니다. 셋째, 시간이 더 걸립니다.

참고로 미국에서 "estate sale"은 집 안 물건을 파는 행사를 뜻하기도 하지만, 온타리오 부동산에서는 집 자체를 파는 거래를 말합니다.

누가 팔 수 있나요?

온타리오 정부 안내에 따르면 유산 관리인만이 유산을 관리하고 나눌 법적 권한을 가집니다. 유언에 이름이 적힌 사람이 보통 유산 관리인이 되고, 유언이 없으면 배우자나 가까운 가족이 법원에 신청합니다.

유산 관리인은 보통 온타리오 상급법원(Superior Court of Justice)에서 임명 증명서(Certificate of Appointment of Estate Trustee)를 받아야 합니다. 이 절차를 프로베이트(probate)라고 합니다. 정부 안내는 돌아가신 분의 부동산을 팔아야 한다면 매매 계약서를 쓰기 전에 이 증명서(또는 소액 유산 증명서)를 받아 두라고 합니다. 유산 가치가 $150,000 이하이면 소액 유산 증명서(Small Estate Certificate)를 신청할 수 있습니다.

예외가 있습니다. 집이 조인트 테넌시(생존자 승계)로 등기되어 있었다면 집은 남은 공동 소유자에게 자동으로 넘어가므로 그 집에는 프로베이트가 필요 없습니다. 남은 소유자가 사망 증명으로 이름 삭제를 신청한 뒤 보통의 집주인처럼 팝니다.

순서대로 보면

1. 유언을 찾고 유산 관리인을 확인합니다. 유산 전문 변호사를 정합니다.
2. 법원에 임명 증명서를 신청합니다(신청서 Form 74A 등). 신청할 때 유산 관리세(Estate Administration Tax)를 예치금으로 냅니다. 정부 안내에 따르면 신청은 보통 영업일 15일 안에 처리되지만, 서류가 부족하거나 판사의 결정이 필요하면 더 걸립니다.
3. 증명서를 받으면 변호사가 유산 관리인을 등기에 올리는 서류(transmission application)를 등기합니다. 그래야 소유권을 넘길 수 있습니다.
4. 집을 리스팅하고 팝니다. 계약서의 파는 사람은 "OO의 유산, 유산 관리인 OO"로 적습니다.
5. 클로징 뒤 판 돈은 유산 계좌로 들어가 빚과 세금을 갚고 상속인에게 나눕니다.
6. 증명서를 받은 날부터 180일 안에 온타리오 재무부에 유산 정보 신고서(Estate Information Return)를 냅니다. 유산 가치가 $0이어도 내야 합니다.

유산 관리세는 얼마인가요?

유산 관리세(Estate Administration Tax, 흔히 "프로베이트 비용")는 임명 증명서가 나올 때 유산이 온타리오 정부에 내는 세금입니다. 유산 가치에는 온타리오의 부동산이 들어가는데, 사망일 기준 감정가에서 모기지나 린 같은 담보 빚을 뺀 금액입니다. 장례비, 변호사 비용, 중개 수수료, 신용카드 빚은 뺄 수 없습니다.

정부 예시: 유산 가치 $240,000이면 ($240,000 − $50,000) ÷ $1,000 × $15 = $2,850. 유산 가치는 $1,000 단위로 올림합니다. 임명 증명서를 신청하지 않거나 발급되지 않으면 이 세금은 없습니다.

계약서는 무엇이 다른가요?

• 파는 사람은 집주인이 아니라 유산입니다. 유산 관리인이 여러 명이면 보통 전원이 서명해야 합니다.
• 임명 증명서를 아직 못 받았으면, 증명서를 받는 것을 조건으로 하거나 클로징을 증명서 이후로 넉넉히 잡는 것이 흔합니다. 정부 안내는 계약서를 쓰기 전에 증명서를 받으라고 권합니다.
• "있는 그대로(as is, where is)" 조건이 흔합니다. 유산 관리인은 그 집에 살지 않아서 집 상태를 보증할 수 없고, 셀러 정보 공개서(SPIS)도 없는 경우가 많습니다.
• 집 안 물건(chattels)을 어떻게 할지 따로 정해야 할 수 있습니다. 상속인들이 가져갈 물건과 남길 물건을 계약서에 적습니다.
• 유산의 사정(상속인 동의, 법원 절차)으로 클로징이 미뤄질 수 있다는 조항이 들어가기도 합니다.
• 정확한 문구는 계약서와 변호사에게 확인하세요. 위 항목은 흔한 구성을 설명한 것입니다.

사는 사람이 주의할 점

• 홈 인스펙션을 꼭 하세요. "있는 그대로" 조건에서는 숨은 하자(latent defect)를 나중에 따지기 어렵습니다.
• 파는 쪽이 임명 증명서를 받았는지, 등기에 유산 관리인이 올라갔는지 변호사가 확인합니다. 증명서 전에 서명한 계약은 클로징이 늦어질 수 있습니다.
• 가격은 집 상태(오래 비어 있었거나 손봐야 할 곳이 많은 경우)를 반영해 시세보다 낮을 수 있지만, 수리비를 직접 계산해야 합니다.
• 유산 관리인이 여러 명이거나 상속인 사이에 다툼이 있으면 거래가 길어질 수 있습니다. 클로징 날짜를 여유 있게 잡으세요.
• 돌아가신 분의 배우자가 명의 없이 그 집에 살고 있었다면, 가족법 26조에 따라 사망 후 60일 동안 집세 없이 살 권리가 있습니다. 비어 있는 집인지 확인하세요.

유산 관리인(파는 쪽)이 주의할 점

• 매매 계약서를 쓰기 전에 임명 증명서를 받으세요. 정부 안내가 그렇게 권하고, 사는 쪽 변호사도 요구합니다.
• 사망일 기준 감정가를 받아 두세요. 유산 관리세와 소득세 신고에 모두 필요합니다. 정부 안내는 사망 직후 더 비싸거나 싸게 팔렸어도 사망일 감정가를 쓰라고 합니다.
• 집 보험, 난방, 수도를 유지하세요. 빈 집은 보험 조건이 달라질 수 있으니 보험사에 알리세요.
• 돌아가신 분의 소득세(사망 시 양도소득 간주 처분, 주 거주지 면제 등)는 회계사와 상의하세요. 이 페이지는 유산 관리세만 다룹니다.
• 증명서 발급 후 180일 안에 유산 정보 신고서를 내고, 관련 기록을 4년간 보관하세요.

조인트 테넌시면 프로베이트가 필요 없나요?

집이 조인트 테넌시(joint tenancy)로 등기되어 있었다면, 생존자 승계권에 따라 집은 남은 소유자에게 자동으로 넘어갑니다. 온타리오 정부 안내는 "다른 사람에게 생존자 승계권으로 넘어가지 않는 부동산"이 있을 때 프로베이트를 신청한다고 하고, 유산 관리세를 계산할 때도 "공동 소유로 자동으로 다른 소유자의 것이 되는 재산"은 넣지 않습니다.

예외가 있습니다. 가족법 26조 1항에 따라 배우자가 (다른 배우자가 아닌) 제3자와 조인트 테넌시로 가정 주택을 가지고 있다가 사망하면 사망 직전에 조인트 테넌시가 끊어진 것으로 보므로, 그 지분은 유산으로 들어갑니다. 단독 명의나 테넌시 인 커먼 지분은 유산의 일부이고, 집을 팔려면 보통 프로베이트가 필요합니다.

예시로 보면