빈집세 (토론토)Vacant Home Tax, VHT

무엇인가요?

빈집세(Vacant Home Tax, VHT)는 토론토 시가 비어 있는 집에 매기는 세금입니다. 목적은 빈집을 팔거나 세를 놓게 해서 주택 공급을 늘리는 것이고, 세수는 저렴한 주택 사업에 씁니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 토론토 시 안의 주거용 부동산 소유자는 집에 살고 있어도 해마다 "점유 상태 신고(declaration of occupancy status)"를 해야 합니다. 둘째, 한 해에 6개월 이상 비어 있었고 면제 사유가 없으면 세금을 냅니다.

이 세금은 토론토 시 경계 안에만 적용됩니다. 토론토 밖(마캄, 리치먼드힐, 본, 미시사가 등)의 집은 그 시의 규정을 따로 확인해야 합니다. 연방 정부의 미활용 주택세(UHT)는 이것과 다른 세금입니다.

누가 신고해야 하나요?

• 토론토의 주거용 부동산 소유자 전부. 내가 살고 있어도, 면제 사유가 있어도 해마다 신고합니다. 신고만 제때 하면 대부분은 세금을 내지 않습니다.
• 콘도는 유닛마다 소유자가 따로 신고합니다. 집이 여러 채면 집마다 신고합니다.
• 신고가 필요 없는 경우: 전체가 다세대 임대(multi-residential), 상업, 산업으로 분류된 부동산, 건물이 없는 빈 땅, 주차 공간이나 콘도 로커.
• 새로 지은 집은 MPAC 연간 평가 명부(assessment roll)에 올라간 뒤부터 신고 대상입니다.

언제까지, 어떻게 신고하나요?

신고는 시 웹사이트의 온라인 포털에서 합니다. 재산세 고지서나 빈집세 통지서에 있는 고객 번호(customer number)와 21자리 roll number(또는 주소)가 필요합니다. 소유자 본인이나 위임받은 대리인이 할 수 있습니다.

기한은 다음 해 4월 30일입니다. 기한까지 신고가 없으면 시는 그 집이 비어 있었다고 보고 빈집세 고지서(Notice of Assessment)를 보냅니다. 지금은 2026년 점유 상태를 신고하는 기간이고, 기한은 2027년 4월 30일입니다. 시의 Property Tax Lookup에서 내 집의 신고·이의 제기 상태를 볼 수 있습니다.

얼마를 내나요?

2024년 과세 연도부터 세율은 MPAC 평가액(Current Value Assessment)의 3%입니다. 예를 들어 평가액이 $700,000이면 1년에 $21,000입니다(참고용 계산). 평가액은 2016년 1월 1일 기준 가치입니다. 내 집의 평가액은 MPAC 평가 통지서나 재산세 고지서에서 확인하세요.

2025년분 빈집세는 2026년 9월 15일, 10월 15일, 11월 16일 세 번에 똑같이 나누어 냅니다. 9월과 10월 몫은 기한이 지났고, 마지막 몫은 11월 16일까지입니다. 온라인 뱅킹의 수취인은 "Vacant Home Tax Toronto (City)"이고, 재산세 자동이체(PTP)에 가입했어도 빈집세는 따로 내야 합니다.

늦으면 연체 첫날과 그 뒤 매달 1일에 1.25%의 이자가 붙고, 안 낸 금액은 재산세 계좌에 더해져 재산세처럼 징수됩니다. 거짓 신고나 요청 자료 미제출은 세금에 더해 최대 $10,000의 벌금을 받을 수 있습니다.

점유 상태는 네 가지입니다

빈집이어도 면제되는 경우

• 등기 소유자의 사망: 소유자가 그해 또는 그 전 두 해 안에 사망. 최대 3년 연속 신청 가능. 사망 증명서.
• 주된 거주자가 요양 중: 병원이나 장기·지원 요양 시설에 6개월 이상. 최대 2년 연속. 시설의 공식 편지와 전 거주 증빙.
• 큰 수리나 리노베이션: 공사로 6개월 이상 살 수 없고, 필요한 허가(permit)가 모두 나왔고, 시가 보기에 공사가 지체 없이 진행 중. 공사 설명과 허가증 사본.
• 소유권 이전: 그해에 클로징한 집. 100% 이전만 해당(이름 변경, 공동 소유자 추가·삭제는 제외). 등기 양도 증서 사본.
• 토론토 근무를 위한 집: 소유자나 배우자가 토론토에서 6개월 이상 풀타임으로 일하고, 주거주지는 GTA 밖에 있음. 거주 증빙과 고용주 편지.
• 법원 명령으로 6개월 이상 거주 금지.
• 개발사의 미분양 신축(vacant new inventory): 한 번도 사람이 산 적 없고 그해에 분양 중인 유닛, 소유자가 개발사. 최대 2년.
• 의료상 이유의 두 번째 집(2024년부터): 소유자, 배우자, 부양가족의 치료를 위해 필요하고 주거주지는 GTA 밖. 시의 의료 증명 양식.

면제를 신고할 때 증빙 서류가 필요하고, 관련 서류는 3년 이상 보관해야 합니다. 의료 기록 원본이나 사진은 올리지 말라고 시가 안내합니다.

집을 사고팔 때 꼭 확인하세요

빈집세는 사람이 아니라 집에 붙습니다. 신고가 안 된 집은 빈집으로 간주되어 세금이 집에 선취권(lien)으로 붙고, 새 주인이 내야 합니다. 그래서 사는 사람은 클로징 전에 파는 사람이 신고를 마쳤는지 확인하고, 파는 사람은 제출한 신고서 사본을 사는 사람에게 줘야 합니다.

언제 팔렸는지에 따라 누가 신고하는지가 다릅니다. 신고 대상 연도 안에 팔린 집(예: 2026년 신고 대상인 2025년에 클로징)은 파는 사람이나 사는 사람 누구나 신고할 수 있고 "소유권 이전" 면제를 받습니다. 신고 대상 연도가 끝난 뒤에 팔린 집(2025년 상태를 2026년에 신고해야 하는데 2026년에 클로징)은 전 소유자만 2025년 상태를 알기 때문에 파는 사람이 신고해야 합니다. 신고가 안 된 집을 샀다면 변호사와 상의하세요.

파워 오브 세일(power of sale)로 사는 집은 "있는 그대로" 사는 것이라 빈집세도 사는 사람이 떠안습니다. 파워 오브 세일 자체는 면제 사유가 아닙니다. 오퍼에 빈집세 신고 확인 조항을 넣는 것을 변호사와 의논하세요.

고지서에 동의하지 않으면

1. 이의 신청(Notice of Complaint)을 온라인 포털로 냅니다. 집이 점유되어 있었거나 면제에 해당하거나, 평가액이 바뀐 경우입니다. 2025년분 고지서의 이의 신청 기한은 2026년 12월 31일입니다. 감사 뒤 받은 추가 고지서는 고지서 날짜로부터 90일 안에 냅니다.
2. 시가 서류를 요청하면 편지 날짜로부터 60일 안에 제출합니다. 예: 운전면허증, 소득세 통지서, 임대 계약서, 고용 서류, 보험 증서 등 요청받은 것만 사본으로.
3. 이의 신청 결정에 동의하지 않으면 결정일로부터 90일 안에 항소(appeal)합니다. 시 부재무관(Deputy Treasurer)이 서면으로 심리하고, 접수 후 90일 안에 심리, 결정 후 30일 안에 결정서를 보냅니다. 이 결정이 최종입니다.

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