월 단위 임대 (계약 자동 연장)Month-to-month tenancy (deemed renewal)

무엇인가요?

온타리오의 임대 계약은 두 종류입니다. 시작일과 끝나는 날이 정해진 "고정 기간 임대(fixed-term tenancy)"와, 끝나는 날이 없는 임대입니다. 끝나는 날이 없고 월세를 매달 내면 흔히 "월 단위 임대(month-to-month tenancy)"라고 부릅니다(LTB 안내서).

대부분의 리스(lease, 임대 계약서)는 1년 고정 기간입니다. 그 1년이 끝났는데 새 계약도 없고 아무도 계약을 끝내지 않았다면, 법은 같은 조건의 월 단위 계약으로 갱신된 것으로 봅니다(주거 임대법 38조 1항). 이것을 "deemed renewal(자동 갱신으로 보는 것)"이라고 합니다.

즉 1년 계약이 끝나는 날은 "이사 나가는 날"이 아닙니다. 아무것도 하지 않으면 다음 달에도 같은 집에서, 같은 조건으로 계속 삽니다.

자동 연장되면 무엇이 그대로인가요?

• 세입자는 이사 나가거나 새 리스·갱신 계약서에 서명하지 않아도 계속 살 수 있습니다.
• 예전 리스의 조건(월세, 포함된 공과금, 주차 등)이 모두 그대로 적용됩니다. 표준 리스(standard lease)로 맺은 계약이면 그 표준 리스 내용이 계속 기준입니다.
• 법 38조 1항과 온타리오 정부의 표준 리스 안내는 고정 기간 계약이 끝나면 "월 단위"로 갱신된다고 적습니다. 그런데 LTB 안내서는 예전 계약에서 월세를 주 단위로 냈다면 주 단위 세입자로 남는다고 설명합니다. 월세를 매주 내는 경우는 LTB에 확인하세요.
• 임대료는 법에 따른 인상만 가능합니다. 같은 세입자에게는 마지막 인상(또는 처음 입주)부터 12개월이 지나야 하고(119조 1항), 90일 전 서면 통지가 필요합니다(116조 1항).
• 대부분의 집은 매년 정해지는 인상 한도(2027년 1.9%, 온타리오 정부 안내)를 넘을 수 없습니다. 다만 일부 신축 유닛은 한도가 적용되지 않습니다. "임대료 인상 한도"와 "임대료 규제 면제" 항목을 보세요.

1년 계약이 끝날 때의 세 가지 길

1. 아무것도 하지 않기: 계약이 자동으로 월 단위(또는 주·일 단위)로 이어집니다. 세입자는 나갈 필요가 없습니다.
2. 세입자가 나가기로 하기: 세입자는 LTB의 N9 서식으로 미리 서면 통지를 줍니다. 1년 계약이 끝나는 날에 나가려 해도 최소 60일 전에 통지해야 합니다.
3. 새 고정 기간 계약에 합의하기: 양쪽이 원하면 다시 1년 계약을 맺을 수 있습니다. 하지만 새 계약에서도 월세를 올리려면 법의 임대료 인상 규칙을 따라야 합니다(LTB 안내서).

집주인이 할 수 있는 것과 없는 것

• 임대는 법이 정한 방법으로만 끝낼 수 있습니다(37조 1항). "계약 기간이 끝났다"는 것만으로는 세입자를 내보낼 이유가 되지 않습니다.
• 집주인이 끝내려면 법이 허용하는 이유(예: 월세 미납 N4, 상습 연체 N8, 집주인 본인 거주 N12)와 LTB 서식이 필요하고, 세입자가 나가지 않으면 LTB 심리와 명령을 거쳐야 합니다.
• 새 리스에 서명하라고 요구할 수는 있지만, 세입자가 거절해도 월 단위로 계속 살 수 있습니다. 서명하지 않는다는 이유만으로 내보낼 수 없습니다.
• 임대 계약을 맺을 때 미리 "언제 나간다"는 합의서(N11)나 세입자 통지(N9)에 서명하게 하는 것은 무효입니다(37조 4~5항, 일부 학생 기숙사 예외).
• 월 단위가 되면 N12 같은 통지의 날짜를 "임대 기간이 끝나는 날"인 아무 달 마지막 날로 정할 수 있습니다(1년 계약 중에는 계약 끝나는 날 전으로는 안 됨, 48조 2항). 기간과 보상 규칙은 그대로입니다.

세입자가 나가려면: 통지 기간

통지를 준 날은 세지 않고 종료일은 셉니다. 우편으로 보내면 5일을 더해 65일(주 단위는 33일)을 줘야 합니다. 2월 말에 나가려면 1월 1일까지, 3월 말에 나가려면 2월 1일까지 통지하면 됩니다(LTB 안내서, 44조 5항).

흔한 오해

• "1년이 끝나면 나가야 한다" — 아닙니다. 아무것도 하지 않으면 같은 조건의 월 단위 임대로 이어집니다(38조 1항).
• "새 리스에 서명하지 않으면 쫓겨난다" — 아닙니다. 서명은 선택이고, 거절했다는 이유로 임대가 끝나지 않습니다.
• "월 단위가 되면 집주인이 30일 통지로 끝낼 수 있다" — 아닙니다. 집주인은 여전히 법이 정한 이유와 서식이 필요합니다.
• "월 단위가 되면 월세를 마음대로 올릴 수 있다" — 아닙니다. 12개월에 한 번, 90일 전 서면 통지, 대부분은 인상 한도 안에서만 됩니다.
• "월 단위 세입자는 한 달 전에만 말하면 된다" — 아닙니다. 월 단위 세입자도 최소 60일 전 통지가 필요합니다.
• "계약이 끝나는 날 나가면 통지가 필요 없다" — 아닙니다. 계약 마지막 날에 나가더라도 통지를 줘야 하고, 주지 않으면 임대가 계속됩니다. 통지 없이 나가면 다음 세입자가 들어오는 날과, 제대로 통지했을 때의 가장 빠른 종료일 중 더 빠른 날까지 월세를 물어야 할 수 있습니다.

예시로 보면

집을 사고팔 때, 그리고 콘도

세입자가 있는 집이나 콘도를 사면 월 단위 세입자도 그대로 넘어옵니다. 월 단위라고 해서 보호가 약해지는 것이 아닙니다. 집을 산 사람이 직접 살려면 파는 사람이 N12를 줘야 하고, 이는 주거 유닛이 3개 이하인 건물이나 콘도 유닛에서만 됩니다.

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