무엇인가요?
집을 사거나 팔기로 하고 중개인과 계약하면, 중개인이 신분증을 보여 달라고 하고 서류(흔히 "FINTRAC 양식"이라고 부릅니다)를 작성합니다. 이것은 캐나다 연방법인 범죄수익(자금세탁)·테러자금조달 방지법(PCMLTFA)에 따른 신분 확인 절차입니다.
FINTRAC은 이 법을 감독하는 연방 기관(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada, 캐나다 금융거래보고분석센터)입니다. 은행, 모기지 중개인, 부동산 중개인과 개발사처럼 돈이 오가는 일을 하는 사람들은 이 법에서 "보고 기관"으로 정해져 있어, 고객 신분을 확인하고 기록하고 정해진 거래는 보고해야 합니다.
개인 정보를 캐려는 것도, 특정 사람을 의심해서 하는 것도 아닙니다. 모든 고객에게, 모든 거래에서 똑같이 합니다.
왜 하나요?
부동산은 큰돈이 오가기 때문에 범죄로 번 돈을 숨기는 데 쓰일 수 있습니다. 법은 중개인이 사는 사람이나 파는 사람의 대리인으로 일할 때 그 사람의 신분을 규정이 정한 방법으로 확인하도록 합니다(법 6.1조, 규정 53조와 101조).
지키지 않으면 중개인과 브로커리지가 FINTRAC의 행정 벌금 같은 제재를 받을 수 있습니다. 그래서 신분 확인을 거절하면 중개인은 법을 지키며 일을 계속할 수 없습니다. 거래가 늦어지거나 중개인이 대리를 그만둘 수 있습니다.
양쪽에 중개인이 있으면 각자 자기 고객만 확인합니다. 한쪽이 중개인 없이 직접 거래하면(self-represented), 상대방 중개인이 그 사람의 신분까지 확인해야 합니다.
언제 하나요?
- 중개인이 나를 대리하기 시작할 때: 법은 대리하는 모든 고객의 정보 기록(information record)을 만들고 그 사람의 신분을 확인하도록 합니다. 보통 대리 계약을 맺을 때나 오퍼를 쓰기 전에 합니다.
- 돈을 낼 때: 중개인이나 브로커리지가 어떤 금액이든 돈(예: 디파짓)을 받으면 그때 돈을 낸 사람의 신분을 확인해야 합니다. FINTRAC 안내에 "금액과 관계없이, 거래가 이루어지는 때"라고 적혀 있습니다.
- 현금 $10,000 이상을 받을 때: 받는 즉시 신분을 확인하고 따로 기록·보고합니다.
- 의심스러운 거래일 때: 금액과 관계없이 보고 전에 신분을 확인하려고 합리적인 노력을 합니다.
- 한 번 규정대로 확인했고 기록이 남아 있으면, 같은 사람을 다시 확인하지 않아도 됩니다(정보에 의심이 없을 때).
어떤 신분증이 되나요?
규정(105조)은 신분을 확인하는 방법을 여러 가지로 정해 두었습니다. 중개인이 어느 방법을 쓸지는 브로커리지 방침에 따릅니다.
| 방법 | 무엇으로 | 참고 |
|---|---|---|
| 정부 발행 사진 신분증 | 연방·주 정부 또는 외국 정부(시 정부 제외)가 발행한, 이름과 사진이 있는 신분증. 예: 운전면허증, 여권, 영주권 카드 | 가장 흔한 방법. 원본을 직접 또는 영상으로 확인 |
| 신용 기록 방법 | 캐나다에 있고 3년 이상 된 신용 파일로 이름·주소·생년월일 확인 | 사진 신분증이 없을 때 |
| 이중 확인 방법 | 믿을 만한 서로 다른 두 출처의 정보로 이름+주소, 이름+생년월일, 또는 금융 계좌 보유 사실 중 두 가지 확인 | 두 정보의 출처가 같으면 안 됨 |
어떤 서류든 진짜(authentic)이고 유효하며 현재 것(valid and current)이어야 합니다. 기한이 지난 신분증은 쓸 수 없습니다. 외국 여권은 외국 정부가 발행한 사진 신분증이므로 보통 받아들여집니다.
무엇을 기록하나요?
- 정보 기록(information record): 이름, 주소, 생년월일, 직업 또는 주된 사업. FINTRAC은 직업을 "매니저"처럼 막연하게 적지 말고 구체적으로 적으라고 안내합니다.
- 자금 수령 기록(receipt of funds record): 디파짓처럼 돈을 받으면 날짜, 낸 사람의 정보, 금액(현금 부분 포함), 받은 방법, 관련 계좌 번호, 거래 목적을 적습니다. 규정 58조(2)에 따라 돈을 낸 쪽을 대리하는 중개인이 이 기록을 책임집니다.
- 회사 이름으로 사면: 회사 서류 중 "누가 회사를 대표해 계약할 수 있는지"가 적힌 부분의 사본도 보관합니다.
- 법인·신탁은 실제 소유자(beneficial owner)와 제3자 관여 여부(누구를 위해 사는지)도 확인합니다.
현금과 의심 거래
중개인이 한 거래에서 현금 $10,000 이상을 받으면 FINTRAC에 보고하고 대규모 현금 거래 기록을 남겨야 합니다(규정 54조, 56조). 그래서 디파짓을 현금으로 내지 않는 것이 좋습니다. 은행 수표나 송금을 쓰세요. 많은 브로커리지는 현금 디파짓을 아예 받지 않습니다.
법 7조는 자금세탁이나 테러자금조달과 관련 있다고 의심할 합리적인 근거가 있는 거래(시도된 거래 포함)를 금액과 관계없이 보고하도록 합니다. 신분 확인을 거절하거나, 출처가 불분명한 돈을 쓰려 하거나, 이름이 다른 사람이 돈을 내는 것 같은 상황이 여기에 해당할 수 있습니다.
내 정보는 어디로 가나요?
신분 확인 기록은 브로커리지가 보관합니다. 규정 148조에 따라 기록은 만든 날(정보 기록은 마지막 거래일)부터 5년 이상 보관해야 하고, 규정 149조에 따라 FINTRAC이 요구하면 30일 안에 보여 줄 수 있게 두어야 합니다.
보통의 거래에서는 내 신분 정보가 FINTRAC으로 보내지지 않습니다. 보고는 법이 정한 경우(현금 $10,000 이상, 의심 거래 등)에만 합니다. 평소에는 기록이 브로커리지 파일에 남아 있을 뿐입니다.
신분증 사본을 어떻게 보관하고 누가 볼 수 있는지는 브로커리지마다 방침이 다릅니다. 궁금하면 중개인에게 물어보세요. 저는 고객의 신분 서류를 브로커리지의 규정에 따라 보관하고 거래 외의 목적으로 쓰지 않습니다.
예시로 보면
분양과 외국인 구매자는
개발사(한 해에 새집·콘도 5채 이상을 일반에 파는 회사)도 같은 법의 보고 기관입니다(규정 59조, 102조). 분양 사무실에서 계약할 때 신분증을 요구하는 것은 그 때문입니다.
캐나다 신분증이 없는 구매자는 외국 정부가 발행한 사진 신분증(여권 등)으로 확인할 수 있습니다. 다만 신분 확인과 별개로 외국인 주택 구매 금지법과 비거주자 투기세(NRST)가 적용될 수 있으니 그 항목도 보세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
6.1 Every person or entity referred to in section 5 shall verify the identity of a person or entity in accordance with the regulations.쉽게 풀면법 5조에 나오는 보고 기관(은행, 부동산 중개인 등)은 규정이 정한 방법으로 고객의 신분을 확인해야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-24.501/section-6.1.html · 2026년 10월 30일 확인
53 A real estate broker or sales representative is engaged in a business or profession for the purposes of paragraph 5(j) of the Act when they act as an agent or mandatary for a purchaser or vendor in respect of the purchase or sale of real property or immovables.쉽게 풀면부동산 중개인은 부동산을 사고팔 때 사는 사람이나 파는 사람의 대리인으로 일하면 이 법의 적용을 받습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
101 (1) A real estate broker or sales representative shall (a) in accordance with section 105, verify the identity of a person who conducts a transaction in respect of which they are required to keep a record under subsection 58(1); … (2) If every party to a transaction is represented by a real estate broker or sales representative, each real estate broker or sales representative is required only to verify the identity of the party or parties that they represent. (3) If one or more but not all of the parties to a transaction are represented by a real estate broker or sales representative, each real estate broker or sales representative shall verify the identity of the party or parties that are not represented.쉽게 풀면중개인은 기록을 남겨야 하는 거래의 당사자 신분을 확인합니다. 양쪽에 중개인이 있으면 각자 자기 고객만 확인하고, 한쪽이 중개인 없이 거래하면 상대 중개인이 그 사람까지 확인합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
105 (1) A person or entity that is required to verify a person’s identity shall do so (a) by referring to an identification document that contains the person’s name and photograph and that is issued by the federal government or a provincial government or by a foreign government that is not a municipal government, and by confirming that the name and photograph are those of the person; … (5) A document that is used by a person or entity to verify identity under subsection (1) must be authentic, valid and current. Other information that is used for that purpose must be valid and current.쉽게 풀면연방·주 정부나 외국 정부(시 정부 제외)가 발행한, 이름과 사진이 있는 신분증으로 확인할 수 있습니다. 신분증은 진짜이고 유효하며 기한이 지나지 않은 것이어야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
58 (1) A real estate broker or sales representative shall keep the following records in connection with an activity referred to in section 53: (a) a receipt of funds record in respect of every amount that they receive, unless the amount is received from a financial entity or public body or from a person who is acting on behalf of a client that is a financial entity or public body; (b) an information record in respect of every person or entity for which they act as an agent or mandatary in respect of the purchase or sale of real property or immovables and any party to the purchase or sale that is not represented by a real estate broker or sales representative; …쉽게 풀면중개인은 받은 돈마다 자금 수령 기록을, 대리하는 모든 고객(그리고 중개인 없는 상대방)의 정보 기록을 남겨야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
54 A real estate broker or sales representative that receives an amount of $10,000 or more in cash in a single transaction in connection with an activity referred to in section 53 shall report the transaction to the Centre, together with the information set out in Schedule 1, unless the amount is received from a financial entity or public body or from a person who is acting on behalf of a client that is a financial entity or public body.쉽게 풀면중개인이 한 거래에서 현금 $10,000 이상을 받으면 FINTRAC(법에서 "the Centre")에 보고해야 합니다. 디파짓은 현금으로 내지 않는 것이 좋습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
7 Subject to section 10.1, every person or entity referred to in section 5 shall, in accordance with the regulations, report to the Centre every financial transaction that occurs or that is attempted in the course of their activities and in respect of which there are reasonable grounds to suspect that (a) the transaction is related to the commission or the attempted commission of a money laundering offence; (b) the transaction is related to the commission or the attempted commission of a terrorist activity financing offence; or (c) the transaction is related to the commission or the attempted commission of a sanctions evasion offence.쉽게 풀면자금세탁, 테러자금조달, 제재 회피와 관련 있다고 의심할 합리적인 근거가 있는 거래는 시도만 되었어도 금액과 관계없이 FINTRAC에 보고해야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-24.501/section-7.html · 2026년 10월 30일 확인
148 (1) A person or entity that is required to keep records under these Regulations shall keep those records for a period of at least five years after … (b) the day on which the last business transaction is conducted, in the case of information records, … (c) the day on which they were created, in the case of all other records.쉽게 풀면신분 확인 기록은 5년 이상 보관해야 합니다. 정보 기록은 마지막 거래일부터, 그 밖의 기록(자금 수령 기록 등)은 만든 날부터 셉니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/regulations/SOR-2002-184/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
You must verify the identity of a person from whom you receive funds in any amount at the time the transaction takes place.쉽게 풀면중개인은 금액과 관계없이 돈을 받을 때 그 자리에서 낸 사람의 신분을 확인해야 합니다.
출처: fintrac-canafe.canada.ca/guidance-directives/client-clientele/client/real-eng · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
신분증을 보여 주기 싫으면 어떻게 되나요?
중개인은 법에 따라 고객의 신분을 확인해야 하므로, 확인 없이는 대리를 계속할 수 없습니다. 거절하면 거래가 늦어지거나 중개인이 대리를 그만둘 수 있고, 상황에 따라 의심 거래로 볼 수도 있습니다. 모든 고객이 똑같이 거치는 절차입니다.
어떤 신분증이 되나요? 외국 여권도 되나요?
연방·주 정부나 외국 정부(시 정부 제외)가 발행한, 이름과 사진이 있는 신분증이면 됩니다. 운전면허증, 여권, 영주권 카드가 흔합니다. 외국 여권도 외국 정부가 발행한 사진 신분증이라 보통 받아들여집니다. 기한이 지난 신분증은 쓸 수 없습니다.
내 신분 정보가 정부로 가나요?
보통은 아닙니다. 기록은 브로커리지가 5년 이상 보관하고, FINTRAC에 보고하는 것은 현금 $10,000 이상, 의심 거래처럼 법이 정한 경우뿐입니다. FINTRAC이 요구하면 브로커리지가 기록을 보여 줘야 합니다.
디파짓을 현금으로 내도 되나요?
권하지 않습니다. 현금 $10,000 이상을 받으면 중개인이 FINTRAC에 보고하고 따로 기록해야 하며, 많은 브로커리지가 현금 디파짓을 받지 않습니다. 은행 수표나 송금을 쓰세요.
부부가 같이 사면 둘 다 확인하나요?
네. 중개인은 대리하는 모든 고객의 정보 기록을 만들고 신분을 확인해야 합니다. 계약서에 이름이 들어가는 사람은 모두 신분증을 준비하세요.
파는 사람도 신분 확인을 하나요?
네. 리스팅 중개인이 파는 사람의 신분을 확인합니다. 사는 사람이 중개인 없이 직접 오면 리스팅 중개인이 그 사람의 신분까지 확인해야 합니다.
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확인한 출처
- Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act, ss. 5, 6, 6.1, 7, 9 (laws-lois.justice.gc.ca) · 2026년 10월 30일 확인
- Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Regulations, SOR/2002-184 (ss. 53–58, 101, 105, 148, 149) · 2026년 10월 30일 확인
- FINTRAC, 부동산 중개인·개발사의 신분 확인 시점 안내 · 2026년 10월 30일 확인
- FINTRAC, 부동산 중개인·개발사의 기록 보관 안내 · 2026년 10월 30일 확인
- FINTRAC, 신분 확인 방법 안내 · 2026년 10월 30일 확인