무엇인가요?
바이어 대리 계약(Buyer Representation Agreement, 줄여서 BRA)은 집을 사는 사람(바이어)이 중개인이 아니라 중개인이 속한 브로커리지(중개 회사)와 맺는 계약입니다. 이 계약을 맺으면 사는 사람은 그 브로커리지의 "클라이언트(client, 의뢰인)"가 됩니다.
온타리오 법(TRESA, 온타리오 부동산 중개법)은 이것을 "대리 계약(representation agreement)"이라고 부릅니다. 대리(representation)란 브로커리지가 사는 사람 편에 서서 사는 사람의 이익을 앞세우고 지켜 준다는 뜻입니다.
법은 글로 쓴 계약뿐 아니라 말로 한 약속, 심지어 행동으로 생긴 "묵시적" 계약도 대리 계약으로 봅니다. 그래서 중개인은 오퍼를 쓰기 전에 반드시 글로 된 계약서를 만들어 서명을 받아야 합니다.
토론토와 GTA에서는 흔히 온타리오 부동산협회(OREA)가 만든 양식을 쓰고, 업계에서는 "Form 300"이라고 부르기도 합니다. 양식 번호와 제목은 서명하는 서류에서 직접 확인하세요.
2023년 12월 1일, 무엇이 바뀌었나요?
이날 TRESA의 새 규칙이 시행되면서 중개인과 소비자의 관계가 크게 바뀌었습니다.
- "고객(customer)"이 없어졌습니다. 전에는 대리 계약 없이 제한된 서비스만 받는 "고객" 관계가 있었는데, 이제는 없습니다. 거래에서 사람은 브로커리지의 클라이언트이거나, 아니면 자기 대리 당사자(self-represented party, 중개인 없이 스스로 하는 사람) 둘 중 하나입니다.
- 대리 없는 서비스 계약은 금지됩니다. 브로커리지는 사는 사람이나 파는 사람과 거래를 위한 계약을 맺을 때 반드시 대리를 포함해야 합니다(O. Reg. 567/05, s. 13.3.1).
- 대리 계약이 두 종류가 되었습니다. "브로커리지 대리(brokerage representation)"는 브로커리지와 소속 중개인 전부가 나를 대리합니다. "지정 대리(designated representation)"는 계약서에 이름이 적힌 중개인만 나를 대리하고, 브로커리지와 다른 중개인은 중립을 지킵니다. 지정 대리는 2023년 12월 1일에 새로 생겼습니다.
- 이전 고객 계약은 2024년 3월 30일에 모두 끝났습니다. 그 뒤로 서비스를 받으려면 대리 계약을 새로 맺어야 합니다.
어느 종류의 대리를 쓰는지는 브로커리지마다 다릅니다. 서명 전에 중개인에게 물어보세요.
계약서에 꼭 들어가야 하는 내용
법(O. Reg. 567/05, s. 13.4)은 브로커리지가 아래 내용을 "명확하고, 이해하기 쉽고, 눈에 띄게" 적지 않으면 계약을 맺지 못하게 합니다.
| 항목 | 무슨 뜻인가요 |
|---|---|
| 시작일과 만료일 | 계약이 언제 시작해 언제 끝나는지. 만료일은 첫 장에 눈에 띄게 적고, 사는 사람이 그 옆에 이니셜(서명 약자)을 해야 합니다. 만료일은 하나만 있어야 합니다. |
| 수수료 계산 방법 | 브로커리지에 얼마를 어떻게 계산해서 내는지(정액, 집값의 %, 또는 둘의 조합). |
| 수수료가 바뀔 수 있는 경우 | 예: 파는 사람이 수수료 일부를 내 주는 경우, 복수 대리에 동의하는 경우. 경우마다 어떻게 바뀌는지, 다른 브로커리지도 돈을 받는지. |
| 수수료 내는 방법 | 예: 클로징 때 변호사를 통해 내는지, 신용카드는 안 되는지. |
| 제공하는 서비스 | 브로커리지가 해 주기로 한 일의 목록. 지정 대리 계약이면 브로커리지 자체는 대리하지 않는다는 사실도 적습니다. |
| 지정 대리인 정보 (지정 대리 계약일 때) | 지정 대리인의 이름, 그 사람이 할 서비스, 브로커리지와 지정 대리인의 의무. |
| 해지 조건 | 계약을 끝낼 수 있는 경우와 그때의 권리·의무 (있다면). |
계약서에 없는 서비스는 해 주지 않아도 됩니다. 기대하는 서비스가 있으면 계약서나 별지에 넣어 달라고 하세요.
기간과 홀드오버
계약 기간은 법으로 정해져 있지 않습니다. RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 하루, 몇 주, 몇 달 모두 가능하다고 안내합니다. 얼마나 오래 묶이고 싶은지 생각해서 기간을 정하고, 만료일을 꼭 기억해 두세요.
대부분의 대리 계약에는 "홀드오버(holdover) 조항"이 있습니다. 계약이 끝난 뒤 정해진 기간 안에 집을 사면, 계약이 끝났어도 브로커리지에 수수료를 내야 할 수 있다는 조항입니다. 예를 들어 홀드오버가 30일이고 중개인이 계약 기간 중에 보여 준 집을 만료 뒤 30일 안에 사면 수수료를 내야 할 수 있습니다.
홀드오버는 법이 요구하는 것이 아니고, 최소 기간도 정해진 것이 없습니다. RECO는 이 조항이 소비자 불만의 흔한 원인이라며, 중개인이 서명 전에 그 뜻을 분명히 설명하도록 합니다. 길이가 부담되면 서명 전에 줄여 달라고 협상하세요.
수수료 조항은 어떻게 읽나요?
법적으로 사는 사람 쪽 브로커리지의 수수료는 사는 사람이 계약서에 적힌 대로 낼 책임이 있습니다. 실제 거래에서는 파는 사람이 사는 사람의 수수료 전부나 일부를 대신 내 주겠다고 제안하는 경우가 많고, 그러면 사는 사람이 직접 내는 돈이 줄거나 없어집니다.
그래서 계약서에는 (1) 파는 사람이 내 주는 돈이 계약서 금액보다 많으면 어떻게 하는지, (2) 적으면 모자라는 부분을 사는 사람이 내는지, (3) 복수 대리에 동의하면 금액이 어떻게 달라지는지가 적혀 있어야 합니다. RECO가 그렇게 안내합니다.
수수료는 RECO, 정부, 부동산 협회가 정하거나 승인하는 것이 아니고, 사는 사람과 브로커리지가 합의로 정합니다. "리스팅 가격과 실제 판 가격의 차이"를 기준으로 수수료를 정하는 것은 금지됩니다.
파는 사람이 수수료를 하나도 내 주지 않을 수도 있습니다. RECO는 이것이 오퍼 금액과 예산에 영향을 줄 수 있다고 경고합니다. 오퍼를 쓰기 전에 그 집의 조건을 중개인에게 확인하세요.
범위와 독점: 두 군데와 계약하면 어떻게 되나요?
계약서에는 범위(scope)가 있어야 합니다. 특정 집 한 채, 특정 지역, 특정 유형(예: 콘도만)처럼 범위를 정할 수 있습니다. 범위가 겹치는 계약을 두 브로커리지와 맺으면 집을 샀을 때 누구에게 수수료를 내야 하는지 다툼이 생길 수 있습니다.
법은 사는 사람이 다른 브로커리지와 맺은 바이어 대리 계약이 아직 끝나지 않았다는 것을 알면서 그 사람에게서 수수료를 받는 것을, 사는 사람이 서면으로 동의하지 않는 한 금지합니다(O. Reg. 567/05, s. 23 (2)). 그러니 새 중개인과 계약하기 전에 이전 계약이 끝났는지 확인하세요.
보통 바이어 대리 계약은 기간 동안 그 범위 안에서는 이 브로커리지만 쓰기로 하는 내용(독점)을 담습니다. 이것은 흔한 계약 내용이지 법의 요구는 아니므로, 정확한 문구는 서명하는 서류에서 확인하세요.
해지할 수 있나요?
계약서에 해지 조건이 있다면 법은 그 내용을 명확히 적도록 합니다. 어떤 경우에 사는 사람이, 어떤 경우에 브로커리지가 계약을 끝낼 수 있는지, 그때 돈을 내야 하는지, 홀드오버는 어떻게 되는지를 서명 전에 확인하세요. 법이 "언제든 무료로 해지할 권리"를 주는 것은 아닙니다.
RECO는 특히 복수 대리(브로커리지나 지정 대리인이 나와 상대방을 함께 대리하는 것)가 생겼는데 내가 동의하지 않을 때 계약이 어떻게 되는지를 계약서에 적도록 합니다. 예를 들어 계약이 완전히 끝나거나, 그 거래만 다른 중개인에게 넘기고 계약은 유지할 수 있습니다.
지정 대리 계약에서는 브로커리지가 내 동의 없이 지정 대리인을 다른 사람으로 바꿀 수 없습니다.
중개인이 마음에 들지 않으면 먼저 브로커리지의 브로커 오브 레코드(broker of record, 법 준수 책임자)에게 말하세요. 해결되지 않으면 RECO에 민원을 낼 수 있습니다.
서명 전에 중개인이 해야 하는 일, 서명 뒤에 받는 것
- 서비스를 시작하기 전에 RECO 정보 안내서(RECO Information Guide)를 주고 내용을 설명해야 합니다. 안내서에는 클라이언트와 자기 대리 당사자의 차이, 계약서에서 볼 것, 복수 대리, 민원 방법이 들어 있습니다.
- 오퍼를 내기 전에 계약을 글로 만들어 브로커리지가 서명한 뒤 사는 사람에게 서명하도록 줘야 하고(s. 13.6), 서명한 계약서 사본을 바로 줘야 합니다(s. 13.7).
- 서명 뒤 브로커리지와 중개인은 사는 사람에게 충실(undivided loyalty)해야 하고, 거래에 영향을 줄 수 있는 것을 모두 알려야 하고, 비밀(예산, 사려는 이유)을 지켜야 하고, 이해 충돌을 피해야 합니다.
- 조건에 맞는 집은 브로커리지가 받을 수수료와 상관없이 모두 알려 줘야 합니다(s. 22.4). 예를 들어 파는 사람이 수수료를 적게 주는 집이라고 빼놓으면 안 됩니다.
- 중개인이 하는 중요한 일은 모두 바로 알려 줘야 합니다(s. 22.6).
- RECO 안내서가 드는 바이어 서비스 예: 모기지 사전 승인 도움, 세금 혜택 안내, 동네와 매물 정보 수집과 집 보여 주기, 용도 지역(zoning) 확인, 경쟁 오퍼 전략, 협상, 서류와 클로징 안내, 전문가(인스펙터, 변호사) 소개. 어떤 것을 받을지는 계약서에 적힌 대로입니다.
예시로 보면
민지 씨는 노스욕에서 콘도를 찾기로 하고 중개인을 만났습니다. 중개인은 먼저 RECO 정보 안내서를 주고 설명한 뒤, 지정 대리 계약서를 꺼냈습니다. 첫 장에는 시작일과 만료일(3개월 뒤)이 크게 적혀 있고, 민지 씨는 만료일 옆에 이니셜을 했습니다. 범위는 "노스욕과 쏜힐의 콘도"로 적었습니다.
수수료 칸에는 집값의 일정 비율과, 파는 사람이 내 주는 금액이 더 많거나 적을 때 어떻게 하는지, 복수 대리에 동의하면 어떻게 되는지가 적혀 있었습니다. 홀드오버는 처음에 긴 기간이 적혀 있었는데, 협상해서 줄였습니다. 서명 뒤 민지 씨는 사본을 바로 받았고, 이때부터 중개인은 민지 씨 편에서 집을 찾고 협상할 의무를 집니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“representation agreement” means a written, oral or implied agreement between a brokerage and a person under which the brokerage and the person agree that the person will receive services from the brokerage and will receive representation from either the brokerage or a designated representative, in respect of a trade in real estate;쉽게 풀면대리 계약은 브로커리지와 사람 사이의 약속으로, 글로 쓴 것뿐 아니라 말이나 행동으로 생긴 것도 포함합니다. 그 사람은 서비스를 받고, 브로커리지나 지정 대리인의 대리를 받습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
A brokerage shall not enter into an agreement with a buyer or seller for the purposes of trading in real estate if the agreement does not include the provision of representation.쉽게 풀면브로커리지는 사는 사람이나 파는 사람과 거래 계약을 맺을 때 반드시 대리를 포함해야 합니다. 예전의 "고객" 계약 같은 것은 더 이상 안 됩니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
A brokerage shall not enter into a written agreement with a buyer or seller for the purpose of trading in real estate unless the following requirements are satisfied: 1. The agreement clearly, comprehensibly and prominently, sets out the following information: i. The date on which the agreement takes effect and the date on which it expires. ii. The method for determining, A. the amount of any remuneration payable to the brokerage, … iv. The method to be used for paying any remuneration payable to the brokerage. v. The services that the brokerage will provide under the agreement … vii. The terms related to termination of the agreement, if any. 2. The expiry date is displayed prominently on the first page of the agreement. 3. The buyer or seller has initialled the agreement next to the expiry date.쉽게 풀면계약서에는 시작일과 만료일, 수수료 계산 방법, 내는 방법, 제공 서비스, 해지 조건을 명확히 적어야 하고, 만료일은 첫 장에 눈에 띄게 적고 사는 사람이 그 옆에 이니셜을 해야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage enters into a buyer representation agreement with a buyer and the agreement is not in writing, the brokerage shall, as soon as possible after entering the agreement and before the buyer makes an offer, reduce the agreement to writing, have it signed on behalf of the brokerage and provide it to the buyer for signature.쉽게 풀면말이나 행동으로 대리 관계가 생겼더라도, 브로커리지는 되도록 빨리, 그리고 오퍼를 내기 전에 계약을 글로 만들어 서명하고 사는 사람에게 서명하도록 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
Unless agreed to in writing by the buyer, a registrant shall not charge or collect any remuneration from a buyer in respect of a trade in real estate if the registrant knows that there is an unexpired buyer representation agreement between the buyer and another registrant.쉽게 풀면사는 사람이 다른 브로커리지와 맺은 바이어 대리 계약이 아직 살아 있다는 것을 알면, 사는 사람이 서면으로 동의하지 않는 한 그 사람에게 수수료를 받을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
Most representation agreements include what is often called a holdover clause. The clause may require you to pay the brokerage fees for a purchase or sale even when the transaction happens after your representation agreement expires. … A holdover clause is designed to protect the brokerage, and there is no minimum or set time for a holdover period.쉽게 풀면대부분의 대리 계약에는 홀드오버 조항이 있어서, 계약이 끝난 뒤에 집을 사도 수수료를 내야 할 수 있습니다. 이 조항은 브로커리지를 보호하기 위한 것이고, 기간은 법으로 정해져 있지 않습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/signing-a-contract-with-a-real-estate-brokerage/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
계약서에 서명하지 않으면 집을 보여 주지 않나요?
RECO 안내서는 계약을 맺지 않으면 집을 보여 주는 것 같은 서비스를 기대하지 말라고 합니다. 2023년 12월 1일부터 중개인은 대리 계약 없이 서비스를 줄 수 없습니다. 다만 집 한 채만 보거나 오퍼 하나만 쓰는 것처럼 범위를 좁게 정한 짧은 계약도 가능합니다.
바이어 대리 계약은 중개인 개인과 맺는 건가요?
아닙니다. 계약 상대는 중개인이 속한 브로커리지입니다. 지정 대리 계약이면 계약서에 나를 대리할 중개인의 이름이 따로 적히고, 그 사람만 나를 대리합니다. 브로커리지 대리 계약이면 브로커리지와 소속 중개인 전체가 나를 대리합니다.
계약 기간은 보통 얼마인가요?
법으로 정해진 기간은 없습니다. 하루부터 몇 달까지 모두 가능합니다. 만료일은 첫 장에 눈에 띄게 적혀 있어야 하고, 사는 사람이 그 옆에 이니셜을 해야 합니다. 홀드오버 조항이 있으면 만료 뒤에도 일정 기간 수수료 의무가 남을 수 있으니 함께 확인하세요.
수수료는 사는 사람이 내나요?
계약서에 적힌 수수료는 사는 사람이 낼 책임입니다. 다만 파는 사람이 사는 사람의 수수료 전부나 일부를 내 주겠다고 제안하는 경우가 흔합니다. 계약서에는 파는 사람이 내 주는 금액이 많거나 적을 때 어떻게 하는지 적혀 있어야 합니다. 금액은 협상할 수 있고, RECO나 협회가 정하는 것이 아닙니다.
계약을 중간에 끝낼 수 있나요?
계약서의 해지 조항에 따릅니다. 법이 무조건 해지할 권리를 주지는 않습니다. 서명 전에 어떤 경우에 끝낼 수 있는지, 그때 돈을 내야 하는지, 홀드오버는 어떻게 되는지 확인하세요. 문제가 있으면 브로커리지의 브로커 오브 레코드에게 먼저 말하고, 그래도 안 되면 RECO에 민원을 낼 수 있습니다.
서명 전에 중개인이 꼭 줘야 하는 것이 있나요?
네. 서비스를 시작하기 전에 RECO 정보 안내서를 주고 내용을 설명해야 합니다. 그리고 오퍼를 내기 전에 계약을 글로 만들어 서명하도록 줘야 하고, 서명한 계약서의 사본을 바로 줘야 합니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) — s. 1, 13.3.1, 13.4, 13.6, 13.7, 22.4, 22.6, 23 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.3 Representation agreements · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.2 Representation · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.6 Customer relationships not permitted · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 6.2 Remuneration clause in an agreement of purchase and sale · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 브로커리지와 계약서에 서명하기 (소비자 안내) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 정보 안내서 (주거용, 내용 2023-12-01 판) PDF · 2026년 10월 30일 확인