무엇인가요?
자기 대리 당사자(self-represented party, 줄여서 SRP)는 거래에서 어느 브로커리지(중개 회사)의 클라이언트(client, 의뢰인)도 아닌 사람입니다. 법(TRESA 시행규칙 O. Reg. 567/05, s. 1 (5))은 딱 한 가지 기준으로 정합니다: "그 거래에서 클라이언트가 아닌 사람".
쉽게 말해 중개인 없이 스스로 집을 사거나 파는 사람입니다. 예를 들어 리스팅 중개인에게 직접 연락해서 집을 보고 오퍼를 내는 사는 사람, 또는 중개인 없이 집을 내놓은 파는 사람이 여기에 해당합니다.
RECO(온타리오 부동산 중개인 감독 기관)는 이런 선택을 하는 사는 사람과 파는 사람이 "매우 적다"고 안내합니다.
"고객(customer)"과는 다릅니다
2023년 12월 1일 전에는 대리 계약 없이 제한된 서비스를 받는 "고객(customer)" 관계가 있었습니다. 그날 시행된 TRESA의 새 규칙으로 이 개념은 법에서 완전히 사라졌습니다. 이제 사람은 클라이언트이거나 자기 대리 당사자, 둘 중 하나입니다.
RECO는 "자기 대리 당사자는 고객의 새 이름이 아니다"라고 분명히 합니다. 고객은 일부 서비스를 받았지만, 자기 대리 당사자는 서비스, 의견, 조언을 전혀 받을 수 없습니다.
중개인이 서비스나 조언을 주기 시작하면 글로 된 계약이 없어도 "묵시적 대리 계약"이 생깁니다. 그러면 그 중개인은 양쪽을 대리하는 복수 대리 상태가 되어 또 다른 공개와 동의 의무가 생깁니다. 그래서 중개인은 자기 대리 당사자에게 선을 분명히 긋도록 되어 있습니다.
상대방 중개인이 해 줄 수 있는 것과 없는 것
| 할 수 없는 것 | 할 수 있는 것 |
|---|---|
| 서비스, 의견, 조언 주기 (얼마를 제시할지, 어떤 조건을 넣을지 포함) | 집에 관한 사실 정보 알려 주기 (방 개수, 면적, 지은 해 등) |
| 자기 지식과 판단에 기대도록 부추기기 | 자기 클라이언트를 위한 일의 일부로, 또는 그 일에 딸린 도움 주기 (예: 오퍼 서류를 받아 클라이언트에게 전달) |
| 내 편에서 협상하거나 대변하기 | 일반적인 부동산 거래 정보 주기 |
| 자기 대리를 권하거나 다른 중개인과 일하지 말라고 말리기 | 다른 중개인을 찾아보라고 권하기 |
도움은 세 가지를 모두 만족해야 합니다: 자기 클라이언트를 위한 서비스(또는 그에 딸린 것)이고, 클라이언트에게 이익이 되고, 클라이언트의 지시와 맞아야 합니다. RECO Bulletin 2.4의 기준입니다.
중개인이 먼저 해야 하는 일
- 정말 자기 대리로 하려는지 확인합니다. 아직 중개인을 구하는 중인 사람이나 시장에 관해 일반적인 질문을 하는 사람은 자기 대리 당사자가 아닙니다.
- RECO 정보 안내서(RECO Information Guide)와 "자기 대리 당사자에게 주는 정보와 공개(Information and Disclosure to Self-represented Party)" 양식을 주고 설명합니다. 양식에는 브로커리지가 상대방을 대리한다는 사실, 도움을 받을 때의 위험, 줄 수 있는 도움의 종류, 독립적인 전문가 조언을 받으라는 권고가 들어 있어야 합니다(s. 13.1).
- "나는 내 클라이언트를 대리하고 당신을 대리하지 않는다, 서비스·의견·조언을 줄 수 없다, 당신이 말한 정보는 내 클라이언트에게 전달된다"는 것을 분명히 말합니다.
- 양식을 받았다는 서면 확인(acknowledgement)을 받으려고 최선을 다하고, 서명하면 사본을 줍니다.
이 양식은 브로커리지 대리용과 지정 대리용 두 가지 버전이 있습니다. RECO가 온라인 도구로 이메일 전송과 확인을 지원합니다.
무엇이 위험한가요?
RECO는 다음을 직접 챙겨야 한다고 안내합니다.
- 집의 가치가 얼마인지 스스로 판단하기, 얼마를 제시하거나 받아들일지 정하기.
- 용도 지역(zoning), 허용 용도 등 집에 관한 조사.
- 경쟁 오퍼 상황에서 어떻게 할지 정하기.
- 오퍼나 매매 계약서에 넣을 조건(대출, 인스펙션 등) 정하기, 그리고 모든 서류 준비.
- 상대방 중개인에게 말한 것은 모두 그 중개인의 클라이언트에게 전달됩니다. 사려는 이유, 낼 수 있는 최고 금액, 원하는 조건은 말하지 마세요.
RECO는 자기 대리로 진행하기 전에 독립적인 전문가(예: 부동산 변호사)의 조언을 받으라고 권합니다.
"수수료를 아낄 수 있다"는 생각은 맞나요?
일부 사는 사람은 중개인 없이 리스팅 중개인에게 직접 가면 "더 좋은 조건"이나 "수수료 절약"을 얻는다고 생각합니다. RECO Bulletin 2.4는 이렇게 설명합니다: 그 절약은 중개인의 조언, 의견, 전문성을 포기한 대가이고, 파는 쪽 중개인이 주는 도움은 모두 파는 사람을 위한 것입니다. 가격과 보호 조항을 스스로 정해야 하므로 예상 못 한 비용이 생길 수 있습니다.
파는 사람이 사는 쪽 브로커리지에 주기로 한 돈을 사는 사람이 자동으로 깎아 받는 것도 아닙니다. 리스팅 계약의 수수료 조건은 파는 사람과 그 브로커리지의 계약이고, 가격 협상은 별개입니다.
중개인 없이 파는 사람(self-represented seller)의 경우: 사는 쪽 브로커리지는 그 사람과 "도움"이나 수수료 계약을 맺을 수 없습니다. 사는 사람의 수수료를 파는 사람이 내 주려면 매매 계약서 안에 수수료 조항(remuneration clause)으로 넣는 방법을 RECO가 안내합니다.
복수 대리와의 관계
자기 대리 당사자가 "그래도 도움이 더 필요하다"고 하면, 중개인은 자기 대리 당사자와 대리 계약을 맺는 대신 다른 중개인을 찾으라고 권해야 합니다. 자기 클라이언트가 이미 있는 거래에서 상대방까지 클라이언트로 받으면 복수 대리가 되어, 양쪽 모두 가격 조언을 못 받게 되기 때문입니다.
RECO Bulletin 6.2는 특히 "파는 사람이 사는 쪽 수수료를 내게 하려고" 자기 대리 당사자를 설득해 복수 대리로 끌어들이는 것을 경고합니다. 민원이 들어오면 그것이 원래 클라이언트의 이익이었다는 것을 중개인이 증명해야 합니다.
자기 대리 당사자는 언제든 마음을 바꿔 어떤 브로커리지와도 대리 계약을 맺고 클라이언트가 될 수 있습니다.
예시로 보면
수진 씨는 중개인 없이 리치먼드힐의 콘도를 보러 리스팅 중개인에게 직접 연락했습니다. 중개인은 집을 보여 주기 전에 RECO 정보 안내서와 자기 대리 당사자 공개 양식을 보내고 설명했습니다. 수진 씨가 "얼마를 쓰면 될까요?"라고 묻자 중개인은 "저는 파는 분을 대리하므로 가격 조언을 드릴 수 없고, 말씀하신 내용은 파는 분에게 전달됩니다"라고 답했습니다.
수진 씨는 생각 끝에 자기 중개인을 구해 바이어 대리 계약을 맺었습니다. 이제 그 중개인이 시세를 분석해 주고, 조건을 넣어 오퍼를 쓰고, 수진 씨 편에서 협상합니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“self-represented party” means a party that meets the prescribed criteria;쉽게 풀면법은 "자기 대리 당사자"를 시행규칙이 정한 기준에 맞는 사람으로 정의합니다. 그 기준은 아래 규칙에 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
For the purposes of the definition of “self-represented party” in subsection 1 (1) of the Act, the following criterion is prescribed: 1. With respect to a trade in real estate, the party is not a client.쉽게 풀면기준은 하나뿐입니다. 그 거래에서 어느 브로커리지의 클라이언트도 아니면 자기 대리 당사자입니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
the following circumstances do not give rise to an implied agreement between a brokerage and a person: 1. As a service provided to a client, or incidental to a service provided to a client, a broker or salesperson employed by the brokerage provides assistance to another person without encouraging the other person to rely on the broker’s or salesperson’s skill or judgment in respect of a trade in real estate. 2. A brokerage provides general information to a person relating to the business of trading in real estate.쉽게 풀면중개인이 자기 클라이언트를 위한 일의 일부로 다른 사람을 돕되 그 사람이 자기 판단에 기대게 하지 않는 것, 그리고 일반 정보를 주는 것은 대리 계약을 만들지 않습니다. 그 밖의 서비스나 조언은 묵시적 대리 계약을 만들 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
If a brokerage provides services to a client in respect of a trade in real estate and provides assistance to a self-represented party in respect of the trade, the brokerage shall provide the following information to the self-represented party before providing the assistance: 1. A disclosure that the brokerage provides services to a client in respect of the trade. 2. A disclosure that the brokerage or a designated representative employed by the brokerage represents a client in respect of the trade. 3. An explanation of the risks to the party that may arise from receiving assistance from the brokerage. 4. A description of the type of assistance that the brokerage is permitted to provide to the party. 5. A recommendation that the party seek independent professional advice.쉽게 풀면브로커리지가 자기 대리 당사자를 돕기 전에 반드시 알려야 하는 다섯 가지: 자기 클라이언트가 있다는 것, 누가 그를 대리하는지, 도움을 받을 때의 위험, 줄 수 있는 도움의 종류, 독립적인 전문가 조언을 받으라는 권고.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
The brokerage shall, with respect to each self-represented party receiving the form mentioned in subsection (2), (a) explain the information mentioned in subsection (1); (b) make best efforts to obtain a written acknowledgement from the self-represented party indicating that the information has been received; and (c) if the self-represented party makes the acknowledgement, provide them with a copy of it.쉽게 풀면브로커리지는 양식의 내용을 설명하고, 받았다는 서면 확인을 받으려고 최선을 다하고, 확인 서명을 하면 사본을 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
The agent cannot: … provide you with any services, opinions, or advice; do anything that would encourage you to rely on their knowledge, skill, or judgement; or encourage you to represent yourself or discourage you from working with another real estate agent or brokerage.쉽게 풀면상대방 중개인은 자기 대리 당사자에게 서비스, 의견, 조언을 줄 수 없고, 자기 판단에 기대게 하거나, 자기 대리를 권하거나, 다른 중개인과 일하지 말라고 말릴 수 없습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/know-the-risks-of-representing-yourself/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
중개인 없이 리스팅 중개인에게 직접 가면 집값을 깎을 수 있나요?
그런 보장은 없습니다. 파는 쪽 중개인은 파는 사람을 대리하므로 가격에 관해 조언해 줄 수 없고, 주는 도움은 모두 파는 사람을 위한 것입니다. 파는 사람이 사는 쪽 브로커리지에 주기로 한 돈도 자동으로 사는 사람에게 돌아오지 않습니다. 가격은 별도로 협상해야 합니다.
자기 대리 당사자는 예전의 "고객(customer)"과 같은 건가요?
아닙니다. 고객 관계는 2023년 12월 1일부터 법에서 없어졌습니다. 고객은 제한된 서비스를 받았지만, 자기 대리 당사자는 서비스, 의견, 조언을 전혀 받을 수 없습니다. RECO는 이 점을 분명히 합니다.
리스팅 중개인이 집은 보여 줄 수 있나요?
집을 보여 주는 것이 파는 사람(자기 클라이언트)을 위한 서비스라면 할 수 있습니다. 다만 그 전에 RECO 정보 안내서와 자기 대리 당사자 공개 양식을 주고 설명해야 하고, 집을 보는 동안에도 조언이나 의견은 줄 수 없습니다.
양식에 서명하면 제 권리를 포기하는 건가요?
아닙니다. 서명은 "정보를 받았다"는 확인일 뿐입니다. 중개인은 서명을 받으려고 최선을 다해야 하지만, 서명하지 않아도 자기 대리 당사자로 진행할 수 있습니다. 또 언제든 마음을 바꿔 중개인을 구하고 클라이언트가 될 수 있습니다.
중개인에게 무엇을 말하면 안 되나요?
사려는(또는 파는) 이유, 낼 수 있는 최고 금액이나 받을 수 있는 최저 금액, 원하는 조건입니다. 상대방 중개인은 들은 것을 자기 클라이언트에게 전달할 의무가 있습니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Trust in Real Estate Services Act, 2002, s. 1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙) — s. 1 (5), 1 (6), 13.1, 13.3.1 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.4 Dealing with a self-represented party · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.6 Customer relationships not permitted · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 2.7 Implied representation agreements · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 3.2 Multiple representation · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 6.2 Remuneration clause in an agreement of purchase and sale · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 스스로 대리할 때의 위험 (소비자 안내) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO 정보 안내서 (주거용, 내용 2023-12-01 판) PDF · 2026년 10월 30일 확인