무엇인가요?
브로커리지(brokerage)는 다른 사람을 위해 돈을 받고 부동산 거래를 중개하는 회사입니다. 온타리오 부동산 중개법(TRESA)은 회사(법인), 동업, 개인 사업자 어느 형태든 이런 일을 하면 브로커리지로 정의하고, RECO(온타리오 부동산 협의회)에 등록하도록 합니다.
우리가 "리얼터", "중개인"이라고 부르는 세일즈퍼슨(sales representative)과 브로커(broker)는 모두 한 브로커리지에 소속되어 일합니다. 소속 없이 혼자 중개할 수 없고, 다른 브로커리지를 위해 일할 수도 없습니다. 그래서 중개인 명함과 광고에는 항상 회사 이름이 같이 적혀 있습니다. 예: "HomeLife Frontier Realty Inc., Brokerage".
계약 상대는 중개인이 아니라 브로커리지
집을 사거나 팔 때 서명하는 대리 계약(바이어 대리 계약, 리스팅 계약)은 중개인 개인이 아니라 브로커리지와 맺는 계약입니다. RECO 안내서는 "중개인과 일할 때는 그 중개인이 소속된 브로커리지와 계약한다"고 설명합니다.
2023년 12월 1일부터 온타리오의 대리 계약은 두 가지입니다. "브로커리지 대리(brokerage representation)"는 회사와 소속 중개인 전부가 나를 대리하고, "지정 대리(designated representation)"는 계약서에 이름이 적힌 중개인만 나를 대리하며 같은 회사의 다른 중개인은 중립을 지킵니다. 어느 쪽인지 계약서 첫 부분에서 확인하세요.
중개인이 회사를 옮기면 어떻게 되는지는 계약서에 달려 있습니다. 서명 전에 "담당 중개인이 바뀌거나 회사를 떠나면 계약은 어떻게 되나요?"라고 물어보고 답을 계약서에서 확인하세요.
브로커 오브 레코드(책임 브로커)
모든 브로커리지에는 브로커 오브 레코드(broker of record)가 한 명 있어야 합니다. 법이 지정하는 책임자로, 브로커리지가 법과 규정을 지키게 할 의무가 있습니다. 소속 중개인이 윤리 규정을 지키는지도 브로커리지와 브로커 오브 레코드의 책임입니다.
RECO 안내서(11쪽)는 중개인 때문에 문제가 생기면 먼저 브로커리지에 연락하라고 안내합니다. 브로커리지가 불만을 중재하거나 해결할 수 있는 경우가 많기 때문입니다. RECO에도 직접 신고할 수 있습니다. 브로커 오브 레코드의 이름과 연락처는 RECO 공개 등록부에서 브로커리지를 검색하면 나옵니다. 브로커리지는 고객에게 "RECO에 신고하지 않겠다"는 약속을 요구할 수 없습니다.
디파짓은 브로커리지 신탁 계좌로
- 브로커리지는 온타리오 안의 은행, 신탁 회사, 신용조합에 신탁 계좌(trust account)를 두어야 합니다. 고객 돈(디파짓 등)은 모두 이 계좌에 넣고, 회사 돈과 섞으면 안 되며, 계약에 정해진 대로만 내줄 수 있습니다(TRESA 27조).
- 받은 돈은 5영업일 안에 신탁 계좌에 넣어야 합니다(시행규칙 17조). 계약에 다른 약속이 없으면 이자는 돈의 주인에게 돌아갑니다.
- 브로커리지의 도난, 사기, 파산으로 디파짓을 잃으면 RECO 소비자 디파짓 보험이 청구 1건당 최대 $200,000까지 보상합니다. 고객이 따로 내는 돈은 없습니다.
- 디파짓 수표는 보통 리스팅 브로커리지(파는 쪽 회사) 이름으로 씁니다. 누구 앞으로 쓰는지는 오퍼에 적혀 있으니 확인하세요.
리스팅 브로커리지와 협력 브로커리지
한 거래에는 보통 브로커리지가 둘 등장합니다.
| 리스팅 브로커리지 (listing brokerage) | 협력 브로커리지 (co-operating brokerage) | |
|---|---|---|
| 누구의 회사 | 파는 사람(셀러)의 브로커리지 | 사는 사람(바이어)의 브로커리지 |
| 계약 | 셀러와 리스팅 계약 | 바이어와 바이어 대리 계약 |
| 하는 일 | 매물을 MLS에 올리고 광고, 오퍼 접수 | 매물을 찾아 보여 주고 오퍼 작성 |
| 디파짓 | 보통 이 회사의 신탁 계좌에 보관 | 보통 보관하지 않음 |
| 수수료 | 셀러가 리스팅 계약에 적은 금액을 지급 | 바이어 대리 계약에 적힌 금액. 셀러 쪽이 일부나 전부를 내 주기로 하는 경우가 흔함 |
같은 브로커리지가 셀러와 바이어를 함께 대리하면 "다중 대리(multiple representation)"가 되어 서면 공개와 동의가 필요합니다.
수수료는 어떻게 흐르나요?
수수료(remuneration)는 법이 정한 비율이 없습니다. RECO는 금액을 RECO나 정부, 어떤 부동산 협회도 정하거나 승인하지 않는다고 분명히 밝힙니다. 계약서에는 정해진 금액이나 집값의 비율, 또는 둘을 섞어 적습니다. 리스팅 가격과 실제 판매가의 차이를 수수료로 하는 방식은 법으로 금지되어 있습니다.
돈은 항상 브로커리지 사이에서 움직입니다. 셀러는 자기 브로커리지에 내고, 바이어의 브로커리지 몫은 리스팅 계약에 적어 둔 대로 리스팅 브로커리지가 나누어 주는 것이 보통입니다. 셀러가 바이어 쪽 수수료를 내 주지 않기로 할 수도 있으며, 그러면 바이어가 자기 대리 계약에 적힌 금액을 직접 내야 할 수 있습니다.
중개인 개인은 자기 브로커리지 말고는 누구에게서도 수수료를 받을 수 없습니다(TRESA 31조). 중개인이 "나한테 직접 주면 깎아 준다"고 하면 법 위반이니 응하지 마세요.
광고에는 브로커리지 이름이 꼭 있어야 합니다
TRESA 시행규칙은 중개인이 광고(웹사이트, SNS, 명함 포함)를 할 때 소속 브로커리지를 등록된 이름 그대로 "잘 보이게" 밝히도록 합니다. 회사 이름 옆에는 "brokerage" 또는 "real estate brokerage"라는 말을 붙여야 합니다. RECO Bulletin 5.1은 팀으로 일하는 중개인도 예외가 아니라고 설명합니다.
이 사이트가 모든 페이지에 "HomeLife Frontier Realty Inc., Brokerage"를 적는 이유가 이것입니다. 광고에 회사 이름이 없거나, 이름이 RECO 등록 이름과 다르면 그 중개인을 공개 등록부에서 확인해 보세요.
브로커리지가 고객에게 꼭 해야 하는 일
예시로 보면
김 씨 부부는 노스욕 콘도를 사려고 브로커리지 A와 지정 대리 계약을 맺고, 담당 중개인 이름을 계약서에 적었습니다. 계약서에는 브로커리지 A에 낼 수수료 비율과, 셀러 쪽에서 내 주는 금액이 그보다 적으면 차액을 부부가 낸다는 조항이 있었습니다.
오퍼가 받아들여진 뒤 부부는 디파짓 수표를 오퍼에 적힌 대로 리스팅 브로커리지 B 앞으로 써서 전달했고, B는 신탁 계좌에 넣었습니다. 클로징 때 셀러는 리스팅 계약에 따라 B에 수수료를 냈고, B는 그중 리스팅 계약에 적힌 몫을 브로커리지 A에 보냈습니다. 담당 중개인은 브로커리지 A에서만 자기 몫을 받았습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“brokerage” means a corporation, partnership, sole proprietor, association or other organization or entity that, on behalf of others and for compensation or reward or the expectation of such, trades in real estate or holds himself, herself or itself out as such;쉽게 풀면남을 위해 돈을 받고 부동산 거래를 중개하는 회사, 동업, 개인 사업자는 모두 법에서 "브로커리지"입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
Every brokerage shall, (a) designate a broker who is employed by the brokerage as the broker of record and notify the registrar of his or her identity; … The broker of record shall ensure that the brokerage complies with this Act and the regulations.쉽게 풀면브로커리지마다 책임 브로커(브로커 오브 레코드)를 한 명 정해 RECO에 알려야 하고, 이 사람이 회사가 법을 지키게 할 책임을 집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
Every brokerage shall, … (b) deposit into the account all money that comes into the brokerage’s hands in trust for other persons in connection with the brokerage’s business; (c) at all times keep the money separate and apart from money belonging to the brokerage; and (d) disburse the money only in accordance with the terms of the trust.쉽게 풀면브로커리지는 고객 돈을 반드시 신탁 계좌에 넣고, 회사 돈과 섞지 말고, 계약에 적힌 대로만 꺼내야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
Except if the regulations provide otherwise and subject to the regulations, no broker or salesperson is entitled to or shall accept any remuneration for trading in real estate from any person except the brokerage which employs the broker or salesperson.쉽게 풀면중개인 개인은 자기가 소속된 브로커리지 말고는 누구에게서도 중개 수수료를 받을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/02r30 · 2026년 10월 30일 확인
A broker or salesperson shall not advertise in any manner unless the advertisement clearly and prominently identifies the brokerage that employs the broker or salesperson, using the name in which the brokerage is registered.쉽게 풀면중개인은 소속 브로커리지의 등록된 이름을 잘 보이게 적지 않고는 어떤 광고도 할 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
When you work with a real estate agent, you sign a contract with the brokerage the agent works for. These contracts are called representation agreements.쉽게 풀면중개인과 일한다는 것은 그 중개인이 소속된 브로커리지와 대리 계약을 맺는다는 뜻입니다.
출처: reco.on.ca/wp-content/uploads/RECO-Information-Guide.pdf · 2026년 10월 30일 확인
All advertising must include the name of the brokerage. This applies to all advertising by brokerages and agents, including agents working in teams. Agents are prohibited from advertising in any manner unless the brokerage is clearly and prominently identified.쉽게 풀면팀으로 일하는 중개인을 포함해 모든 광고에 브로커리지 이름이 잘 보여야 합니다.
출처: reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-5-1-advertising-requirements/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
중개인이 다른 회사로 옮기면 제 계약도 따라가나요?
자동으로 따라가지 않습니다. 계약은 브로커리지와 맺은 것이기 때문입니다. 지정 대리 계약이면 브로커리지가 다른 지정 대리인을 정하거나 계약을 끝내는 방법이 계약서에 적혀 있을 수 있습니다. 옮기고 싶다면 기존 브로커리지와 서면으로 해지하고 새 회사와 새 계약을 맺어야 합니다. 홀드오버 조항도 같이 확인하세요.
큰 브로커리지가 더 안전한가요?
법이 요구하는 것(등록, 신탁 계좌, 디파짓 보험, 윤리 규정, 브로커 오브 레코드)은 회사 크기와 상관없이 모두 같습니다. 회사 이름보다 담당 중개인의 등록 상태, 경험, 소통 방식을 보고 고르세요. RECO 공개 등록부에서 회사와 중개인 둘 다 확인할 수 있습니다.
디파짓 수표를 중개인 개인 이름으로 써도 되나요?
안 됩니다. 디파짓은 브로커리지(또는 오퍼에 적힌 변호사)의 신탁 계좌에 들어가야 합니다. 개인 이름이나 개인 계좌로 보내라고 하면 거절하고 브로커 오브 레코드나 RECO에 알리세요.
수수료를 브로커리지가 아니라 중개인과 직접 정해도 되나요?
금액은 협상할 수 있지만, 계약과 지급은 브로커리지와 합니다. 중개인은 법적으로 자기 브로커리지 말고는 누구에게서도 수수료를 받을 수 없습니다. 합의한 금액은 반드시 대리 계약서에 적으세요.
브로커리지에 불만이 있으면 어디에 말하나요?
먼저 그 브로커리지의 브로커 오브 레코드에게 연락하세요. 해결되지 않으면 RECO에 신고할 수 있습니다. 브로커리지는 고객에게 신고를 하지 말라거나 취하하라고 요구할 수 없습니다. 돈을 돌려받는 문제(손해 배상)는 RECO가 아니라 변호사와 법원의 일입니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Trust in Real Estate Services Act, 2002 (e-Laws) — 1조 정의, 12조, 27조, 31조 · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General (TRESA 시행규칙, e-Laws) — 12.1조 광고, 13조 안내서, 17조 신탁, 22.7조 경쟁 오퍼 · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 365/22: Code of Ethics (TRESA 윤리 규정, e-Laws) — 16조 브로커리지의 책임 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Information Guide (주거용, 2023년 12월 1일 내용 기준) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 브로커리지와 계약하기 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 5.1 광고 요건 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 1.2 법을 지킬 의무 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 소비자 디파짓 보험 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 중개인 등록 확인 (공개 등록부) · 2026년 10월 30일 확인