무엇인가요?
비거주자 투기세(NRST)는 외국인(foreign national)이 온타리오의 주택을 살 때 내는 온타리오 주 세금입니다. 세율은 집값(대가의 가치)의 25%이고, 2022년 10월 25일부터 온타리오 전체에 적용됩니다. 그 전에는 골든 호스슈 지역에만, 더 낮은 세율로 적용되었습니다.
이름에 "비거주자"가 들어 있지만, 기준은 어디에 사느냐가 아니라 이민 신분입니다. 캐나다 시민권자와 영주권자가 아니면 캐나다에 살고 있어도 냅니다. 반대로 영주권자는 외국에 살고 있어도 내지 않습니다.
토지양도세와 별도의 세금이고, 클로징 때 변호사가 등기하면서 함께 냅니다. 토론토 시 안에서는 2025년 1월 1일부터 시가 따로 걷는 10%(MNRST)가 또 붙습니다.
누가 내나요?
- 외국인(foreign national): 캐나다 시민권자도 영주권자도 아닌 개인. 워크퍼밋, 학생 비자, 방문 비자로 캐나다에 있는 사람이 여기에 들어갑니다. 인디언법(Indian Act)에 등록된 원주민은 제외됩니다.
- 영주권 심사 중인 사람: 클로징 날까지 영주권을 받지 못했으면 일단 내야 합니다. 나중에 영주권을 받으면 조건을 갖춰 돌려받을 수 있습니다(아래 환급 참고).
- 영주권 카드가 만료된 사람: 카드 만료는 영주권 상실이 아닙니다. 공식 절차로 영주권을 잃지 않았다면 내지 않습니다.
- 외국 법인: 캐나다 밖에서 설립된 회사, 또는 캐나다에서 설립되었지만 외국인이나 외국 법인이 지배하는 비상장 회사.
- 과세 신탁(taxable trustee): 수탁자나 수익자 중에 외국인 또는 외국 법인이 있는 신탁의 수탁자.
한 사람만 외국인이어도 집값 전체에 붙습니다
여러 명이 함께 사는데 그중 한 명이라도 외국인이면, 그 사람의 지분이 아니라 집값 전체에 25%가 붙습니다. 온타리오 재무부의 예시: 시민권자 두 명과 외국인 한 명이 각각 33%, 33%, 34%로 $1,500,000 집을 사면 NRST는 34% 지분이 아니라 $1,500,000 전체를 기준으로 $375,000입니다.
세금은 양수인 모두가 함께 책임집니다. 외국인이 내지 않으면 시민권자인 공동 구매자가 대신 내야 합니다. 그래서 부모가 외국인 자녀와 함께 명의를 올리거나, 외국인 가족을 명의에 넣는 일은 신중해야 합니다.
어떤 집에 붙나요?
면제되는 경우
다음 세 가지 경우에는 외국인이어도 NRST가 면제됩니다. 세 경우 모두 양수인 전원이 등기 뒤 60일 안에 그 집에 들어가 주된 거주지(principal residence)로 살겠다고 확인해야 하고, 등기되는 거래에만 적용됩니다.
- 온타리오 주 이민 추천(OINP nominee): 클로징 날에 추천을 받은 상태이고, 추천서 만료 전에 영주권을 신청했거나 신청하겠다고 확인하는 경우.
- 보호 대상자(protected person, 난민): 이민난민보호법 95조에 따라 난민 보호를 받은 사람.
- 배우자 면제: 외국인의 배우자가 캐나다 시민권자, 영주권자, OINP 추천자, 또는 보호 대상자이고, 두 사람이 모두 명의(양수인)에 오르는 경우. 사실혼(3년 이상 동거, 또는 자녀가 있는 관계)도 배우자로 봅니다.
- 세 경우 모두 클로징 날에 그 신분이어야 합니다. 클로징 뒤에 추천을 받거나 결혼해도 소급해서 면제되지 않고 환급도 없습니다. 다른 공동 구매자가 있다면 그들도 시민권자, 영주권자, 추천자, 보호 대상자여야 합니다.
낸 뒤에 돌려받는 경우 (영주권 리베이트)
- 구매(등기)한 날부터 4년 안에 영주권을 받으면 낸 NRST 전액을 돌려받을 수 있습니다.
- 조건: 본인 혼자 또는 배우자와 둘이서만 소유할 것, 등기 뒤 60일 안에 입주해서 신청할 때까지 계속 주된 거주지로 살 것. 부부 중 한 명만 영주권을 받아도 됩니다. 단, 클로징 날에 이미 배우자였어야 합니다.
- 신청 기한: 영주권을 받은 날부터 180일 안. 영주권 카드를 받은 날이 아니라 영주권이 확정된 날(Confirmation of Permanent Residence 서명일)이 기준입니다. 카드를 기다리다 180일을 넘기면 환급을 못 받습니다.
- 유학생 리베이트와 온타리오 취업자 리베이트는 2022년 3월 29일 이전 계약에만 있던 경과 제도이고, 신청 기한(2025년 3월 31일)이 지나 더 이상 없습니다.
- 신청은 온타리오 재무부 온라인 포털에서 하고, 등기된 이전 서류, 계약서, 정산서, 입주 증명, 영주권 확인서를 냅니다. 토론토 시의 MNRST 10%는 시에 따로 신청해야 하며 기한이 영주권 취득 뒤 90일로 더 짧습니다.
연방 외국인 주택 구매 금지법과는 다릅니다
연방 정부의 외국인 주택 구매 금지법은 "살 수 있느냐"를 정하고, 온타리오의 NRST는 "살 때 세금을 얼마 내느냐"를 정합니다. 두 제도는 따로 움직입니다.
예를 들어 워크퍼밋이 183일 이상 남은 사람은 연방 금지법의 예외로 집을 살 수 있지만, 온타리오에서는 배우자 면제 같은 NRST 면제 조건을 따로 갖추지 못하면 25%를 그대로 냅니다. 온타리오 재무부도 "연방법의 예외에 해당한다고 NRST가 면제되는 것은 아니다"라고 안내합니다.
예시로 계산
| 항목 | 마캄 $1,000,000 콘도 | 토론토 $1,000,000 콘도 |
|---|---|---|
| 온타리오 토지양도세 | $16,475 | $16,475 |
| 온타리오 NRST 25% | $250,000 | $250,000 |
| 토론토 시 토지양도세 | 없음 | $16,475 |
| 토론토 시 MNRST 10% | 없음 | $100,000 |
| 클로징 때 내는 세금 합계 | $266,475 | $382,950 |
참고용 계산입니다. 워크퍼밋 소지자가 혼자 사는 경우이며, 첫 집 구매자 환급은 시민권자·영주권자만 받을 수 있어 빼지 않았습니다. 나중에 영주권을 받으면 NRST와 MNRST는 조건에 따라 돌려받을 수 있습니다.
예시로 보면
이 씨는 워크퍼밋으로 토론토에서 일하며 영주권을 신청해 둔 상태입니다. 클로징까지 영주권이 나오지 않아 $900,000 콘도에 NRST $225,000을 내고 명의는 본인 혼자로 했습니다. 등기 뒤 한 달 안에 입주해 계속 살았습니다.
2년 뒤 영주권이 확정되었습니다. 이 씨는 영주권 카드가 오기를 기다리지 않고, 확정 서류를 받은 날부터 180일 안에 온타리오 재무부 포털에 환급을 신청해 $225,000 전액을 돌려받았습니다. 토론토 시 MNRST $90,000은 시에 따로, 영주권 취득 뒤 90일 안에 신청했습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
The NRST applies on the purchase or acquisition of an interest in residential property located anywhere in Ontario by individuals who are foreign nationals (individuals who are not Canadian citizens, permanent residents of Canada or registered as an Indian under the Indian Act (Canada)) or by foreign corporations or taxable trustees. Effective October 25, 2022, the NRST rate is 25%.쉽게 풀면시민권자, 영주권자, 등록 원주민이 아닌 개인과 외국 법인, 과세 신탁이 온타리오 어디서든 주택을 사면 2022년 10월 25일부터 25%의 NRST를 냅니다.
출처: ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax · 2026년 10월 30일 확인
In addition to any tax payable under subsection (1), and subject to section 2.1, every person who, on or after April 21, 2017, tenders for registration in Ontario a conveyance by which any designated land that is located within the specified region is conveyed to a foreign entity or a taxable trustee shall pay, when the conveyance is tendered for registration or before it is tendered for registration, a tax, … (b) if an alternate rate of tax is prescribed by the Minister for the purposes of this subsection, computed by multiplying the prescribed alternate rate by the value of the consideration for the conveyance.쉽게 풀면법 본문에는 2017년 4월 21일부터 외국 법인·과세 신탁에 15%의 추가 세금을 매긴다고 되어 있고, 장관이 규정으로 다른 세율을 정할 수 있게 했습니다. 현재의 25%와 "온타리오 전체"는 이 규정(O. Reg. 182/17)으로 정해진 것입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l06 · 2026년 10월 30일 확인
The NRST applies to the value of the consideration for the transfer of residential property if any one of the transferees is a foreign entity or taxable trustee. … Each transferee is liable for any NRST payable. If a foreign entity or taxable trustee does not pay the NRST, the other transferees will be required to pay the tax.쉽게 풀면공동 구매자 중 한 명이라도 외국인이면 집값 전체에 세금이 붙고, 외국인이 내지 않으면 나머지 구매자가 대신 내야 합니다.
출처: ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax · 2026년 10월 30일 확인
For the purposes of the NRST, single family residences include cottages, cabins and other similar structures that are designed for occupation as the residence of a family, whether or not that family has a residence elsewhere and whether or not the structure is habitable for only part of the year. … As of March 27, 2024, parking units and storage units in a condominium complex are also designated land, meaning that standalone purchases of these units are also subject to NRST.쉽게 풀면별장(코티지)과 캐빈처럼 한 가족이 살도록 지은 집은 1년 중 일부만 살 수 있어도 NRST가 붙는 단독주택으로 봅니다. 2024년 3월 27일부터는 콘도의 주차 유닛과 창고 유닛만 따로 사도 NRST가 붙습니다.
출처: ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax · 2026년 10월 30일 확인
All exemptions require that all transferees certify they will occupy the home as their principal residence within 60 days after the date the conveyance is registered.쉽게 풀면추천자, 보호 대상자, 배우자 면제 모두 양수인 전원이 등기 뒤 60일 안에 그 집에 들어가 주된 거주지로 살겠다고 확인해야 합니다.
출처: ontario.ca/document/non-resident-speculation-tax/non-resident-speculation-tax-exemptions · 2026년 10월 30일 확인
If a rebate application is successful, the entire NRST paid on the purchase of the land will be rebated. … Applications for the rebate must be received by the ministry within 180 days of becoming a permanent resident of Canada.쉽게 풀면조건을 갖춰 신청이 받아들여지면 낸 NRST 전액을 돌려받습니다. 신청은 영주권을 받은 날부터 180일 안에 재무부에 도착해야 합니다.
출처: ontario.ca/document/non-resident-speculation-tax/non-resident-speculation-tax-rebates-and-refunds · 2026년 10월 30일 확인
The prohibition is a federal measure that operates separately from Ontario’s Non-Resident Speculation Tax (NRST). Persons who are subject to an exception under the federal prohibition may not be exempt from Ontario’s NRST. NRST is payable unless all of the requirements for an NRST exemption are met.쉽게 풀면연방 외국인 구매 금지법의 예외에 해당해 집을 살 수 있더라도, 온타리오 NRST 면제 조건을 모두 갖추지 못하면 NRST는 내야 합니다.
출처: ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
영주권 신청 중인데 클로징 전에 안 나오면요?
클로징 날에 영주권이 없으면 NRST를 내야 합니다. 등기 뒤 4년 안에 영주권을 받고, 혼자(또는 배우자와만) 소유하며, 60일 안에 입주해 계속 살았다면 영주권 취득 뒤 180일 안에 신청해 전액 돌려받을 수 있습니다.
배우자가 시민권자인데 저는 워크퍼밋이면요?
두 사람이 모두 명의에 오르고, 등기 뒤 60일 안에 입주해 주된 거주지로 살겠다고 확인하면 배우자 면제로 NRST를 내지 않습니다. 클로징 날에 이미 배우자(결혼 또는 3년 이상 동거 등)여야 합니다. 외국인인 배우자 한 명만 명의에 올리면 배우자 면제가 안 됩니다.
워크퍼밋이 있으면 면제되나요?
아닙니다. 워크퍼밋이나 학생 비자만으로는 면제되지 않습니다. 예전에 있던 취업자·유학생 리베이트는 2022년 3월 29일 이전 계약에만 적용되었고 지금은 없습니다. 면제는 OINP 추천자, 보호 대상자, 배우자 면제 세 가지뿐입니다.
영주권자인데 한국에 살면 내나요?
아닙니다. NRST는 거주지가 아니라 이민 신분으로 판단합니다. 영주권자나 시민권자는 외국에 살아도 내지 않습니다. 다만 세법상 비거주자이면 나중에 팔 때 116조 원천징수 같은 다른 규정이 적용될 수 있습니다.
토론토는 세금이 더 많나요?
네. 토론토 시 안에서는 2025년 1월 1일부터 시 비거주자 투기세(MNRST) 10%가 따로 붙어, 주 NRST 25%와 합쳐 집값의 35%가 됩니다. 영주권을 받으면 시 세금도 돌려받을 수 있지만 신청 기한이 90일로 주보다 짧습니다.
프리컨 콘도를 계약하고 입주 전에 영주권을 받으면요?
NRST는 소유권이 등기되는 클로징(최종 클로징) 때 판단합니다. 그 전에 영주권을 받으면 NRST가 없습니다. 다만 계약 양도(어사인먼트)나 신탁이 끼면 달라질 수 있으니 변호사에게 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Ontario.ca, Non-Resident Speculation Tax (개요, 대상, 면제·환급 요약) · 2026년 10월 30일 확인
- Ontario.ca, Non-Resident Speculation Tax exemptions (면제 조건) · 2026년 10월 30일 확인
- Ontario.ca, Non-Resident Speculation Tax rebates and refunds (영주권 리베이트) · 2026년 10월 30일 확인
- Land Transfer Tax Act, R.S.O. 1990, c. L.6, s. 2 (2.1), 2.1 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- City of Toronto, MLTT & MNRST Rates & Fees / Rebate Opportunities (시 MNRST 10%) · 2026년 10월 30일 확인