홀드백 (잔금 보류)Holdback

무엇인가요?

홀드백은 "잠시 맡아 둔다"는 뜻입니다. 클로징(잔금을 내고 집 주인이 바뀌는 날)에 집값 전부를 파는 사람에게 넘기지 않고, 일부를 변호사의 신탁 계좌(남의 돈을 따로 보관하는 계좌)에 남겨 둡니다. 약속한 일이 끝나거나 법적 문제가 정리되면 그때 돈을 풀어 줍니다.

홀드백은 한 가지 제도가 아닙니다. 온타리오에서 집을 사고팔 때 나오는 홀드백은 크게 세 종류입니다. 양쪽이 합의해서 정하는 홀드백, 파는 사람이 캐나다 비거주자일 때 연방 소득세법이 요구하는 보류, 그리고 공사 대금과 관련된 건설법(Construction Act)의 유치권 홀드백입니다. 셋은 근거와 금액이 모두 다릅니다.

어떤 경우에 쓰나요?

금액과 조건은 상황마다 다릅니다. 내 경우에 어떤 홀드백이 필요한지는 변호사가 정합니다.

합의로 정하는 홀드백 (수리, 포함 품목)

가장 흔한 홀드백입니다. 클로징 전 최종 점검에서 약속한 수리가 안 되어 있거나, 계약서에 포함된 가전이 없어졌거나, 이사 중에 집이 망가진 것을 발견했을 때 씁니다. 사는 사람의 변호사가 파는 사람의 변호사에게 "이 금액은 문제가 해결될 때까지 보류하겠다"고 제안하고, 양쪽이 서면으로 합의합니다.

금액을 정하는 법은 없습니다. 보통 수리 견적이나 물건 값을 기준으로 협상하고, 돈은 한쪽 변호사의 신탁 계좌에 둡니다. 파는 사람이 홀드백에 동의할 의무는 없기 때문에, 수리 약속은 처음부터 계약서에 "클로징 전까지 완료"라고 적어 두는 것이 안전합니다.

합의서에는 금액, 보관하는 변호사, 풀어 주는 조건(예: 수리 영수증 제출), 기한, 기한 안에 해결이 안 되면 누구에게 돈이 가는지를 적습니다. 이 내용이 빠지면 나중에 다툼이 생깁니다.

파는 사람이 캐나다 비거주자일 때 (소득세법 116조)

파는 사람이 캐나다에 세금상 거주하지 않는 사람이면, 연방 소득세법은 사는 사람에게 세금 책임을 지울 수 있습니다. 사는 사람이 집값 중 일정 비율을 국세청(CRA)에 대신 내야 하고, 내지 않으면 사는 사람이 책임집니다. 그래서 변호사는 집값의 25%를 클로징 때 보류합니다.

파는 사람이 CRA에 신고하고 세금을 내거나 담보를 제공하면 CRA가 증명서(116조 증명서, 흔히 clearance certificate)를 내줍니다. 이 증명서가 나오면 보류한 돈을 파는 사람에게 풀어 줍니다. 증명서가 없으면, 법은 사는 사람이 집을 산 달이 끝난 뒤 30일 안에 이 돈을 CRA에 보내도록 정하고 있습니다. 증명서가 늦어질 때 돈을 언제까지 맡아 둘지, CRA에 보낼지는 변호사가 이 기한을 보고 정하니 꼭 확인하세요.

보류 비율은 보통 25%이지만, 임대용 건물처럼 감가상각 자산이거나 되팔 목적으로 보유한 부동산(자본 자산이 아닌 것)은 그 부분에 50%가 적용됩니다. 어느 쪽인지는 변호사와 회계사가 판단합니다.

표준 계약서에는 보통 파는 사람이 캐나다 거주자라는 선서 진술서(statutory declaration)를 클로징 때 주거나, 주지 못하면 사는 사람이 세금만큼을 집값에서 빼도록 하는 조항이 있습니다. 내 계약서에 이 조항이 있는지, 어떻게 적혀 있는지 변호사와 확인하세요.

공사 대금 유치권 홀드백 (건설법 10%)

온타리오 건설법은 공사(improvement)를 맡긴 사람이 공사 대금의 10%를 바로 주지 않고 보류하도록 합니다. 공사한 사람이나 자재를 댄 사람이 돈을 못 받으면 집에 유치권(lien, 돈을 받을 때까지 집에 거는 권리)을 걸 수 있는데, 이 10%가 그 유치권을 위한 돈입니다. 유치권을 걸 수 있는 기간이 지나야 풀어 줍니다. 기본 기간은 60일이고, 공사의 실질적 완료(substantial performance, 공사가 거의 다 끝난 상태) 증명서가 공고된 날이나 계약이 완료, 중단 또는 해지된 날 중 빠른 날부터 셉니다(건설법 31조). 하청 업체나 자재를 댄 사람은 마지막으로 일하거나 자재를 댄 날도 따지므로, 정확한 날짜는 변호사에게 확인하세요.

이 홀드백은 집을 사는 사람이 직접 공사를 맡겼을 때의 이야기입니다. 건설법은 "home buyer"(집값의 30% 이하만 미리 내고, 입주 가능한 상태에서 집을 넘겨받는 사람)를 "owner"에서 뺍니다. 그래서 보통의 기존 주택이나 신축 집 구매에서는 사는 사람이 이 10%를 보류할 의무가 없습니다.

다만 파는 사람이 최근에 공사를 했고 공사비를 다 내지 않았다면, 그 공사 업체가 집에 유치권을 등기할 수 있습니다. 변호사는 클로징 전 타이틀 검색으로 유치권이 있는지 확인하고, 있으면 파는 사람이 클로징 전에 없애도록 요구합니다. 계약서에 "파는 사람이 클로징 전까지 공사를 마친다"는 조건이 있고 사는 사람이 법적으로 owner에 해당하면, 건설법 5조 2항에 따라 홀드백을 보류할 권리가 생깁니다.

신축 집과 프리컨스트럭션은 다릅니다

빌더에게서 새 집을 살 때는 입주 전 점검(PDI)에서 미완성이나 손상 항목을 PDI 양식에 적습니다. Tarion은 PDI 양식이 보증 서비스 요청서가 아니며, 입주 때까지 고쳐지지 않은 항목은 Initial Form 같은 보증 청구 양식에 적어야 한다고 안내합니다. 즉 새 집의 미완성 항목은 클로징 홀드백이 아니라 보증 절차로 해결하는 것이 기본입니다.

빌더의 계약서는 보통 PDI 항목을 이유로 클로징 잔금을 보류하는 것을 허용하지 않습니다. 내 계약서에 어떻게 적혀 있는지 변호사와 확인하세요.

홀드백은 어떻게 풀리나요?

1. 문제가 생기면 클로징 전에 바로 내 변호사에게 알립니다. 클로징이 끝난 뒤에는 홀드백을 만들 수 없습니다.
2. 양쪽 변호사가 금액, 보관할 사람, 풀어 주는 조건, 기한을 서면으로 합의합니다. 비거주자 세금이나 유치권처럼 법이 정한 홀드백은 합의가 아니라 법에 따라 보류합니다.
3. 클로징 때 그 금액은 파는 사람에게 가지 않고 변호사의 신탁 계좌에 남습니다. 정산서에는 보류 금액이 따로 표시됩니다.
4. 조건이 충족된 증거(수리 영수증, 사진, CRA 증명서, 유치권 기간 경과 확인)를 변호사에게 보냅니다.
5. 합의서대로 돈을 파는 사람에게 보내거나, 수리에 쓰거나, 사는 사람에게 돌려줍니다. 비거주자 세금 때문에 보류한 돈은 CRA에 보낼 수도 있습니다(위 116조 설명 참고). 양쪽 의견이 다르면 다시 합의하거나 법원이 정합니다.

예시로 보면