합법 지하 유닛 (세컨더리 스위트)Legal basement apartment / secondary suite / additional residential unit

무엇인가요?

세컨더리 스위트(secondary suite)는 한 집 안에 만든 두 번째 주거 유닛입니다. 온타리오 정부 안내서는 "자기만의 부엌, 욕실, 잠자는 공간이 있는 독립된 주거 유닛"이라고 설명합니다. 토론토시는 단독(detached), 반단독(semi-detached), 타운하우스 안에 있고 원래 집보다 작은 유닛이라고 정의하며, 가장 흔한 예가 지하 아파트(basement apartment)입니다.

"합법"이라는 말은 네 가지를 다 갖추었다는 뜻입니다. 1) 그 땅의 용도 지역(zoning) 규정이 허용하고, 2) 시에서 건축 허가(building permit)를 받아 공사하고 검사를 통과했고, 3) 온타리오 건축법(Building Code)의 최소 기준(천장 높이, 창문, 방화 구획, 경보기, 탈출구)을 지켰고, 4) 전기 공사는 전기안전청(ESA)의 허가와 검사를 받은 것입니다. 기존 유닛은 소방법(Fire Code)의 기준도 적용될 수 있으니 시 소방서에 확인하세요.

리스팅에 "finished basement with kitchen", "in-law suite", "retrofit status not warranted(개조 적법성 보장 안 함)"라고 적혀 있으면, 합법 유닛이라는 뜻이 아닙니다. 허가 기록을 직접 확인해야 합니다.

온타리오와 토론토 규정

• 온타리오 도시계획법(Planning Act)은 시가 단독·반단독·로우하우스 한 채에 주거 유닛 2개(별채 1개를 더하면 3개)를 금지하는 조례를 만들 수 없게 합니다(35.1조 (1)). 추가 유닛에 주차 공간을 1개 넘게 요구하거나(35.1조 (1.1)), 최소 면적을 정할 수도 없습니다(35.1조 (1.2)).
• 온타리오 규정 O. Reg. 462/24는 한 필지에 유닛이 최대 3개일 때 적용되는 기준(이격 거리, 대지 점유율 등)을 정합니다. 토론토시 안내에 따르면 지하 유닛(secondary suite)도 이 규칙의 대상이며, 4개 이상이면 시 조례가 적용됩니다.
• 토론토: 세컨더리 스위트는 모든 주거 용도 지역(Residential zones)에서 허용됩니다. 2023년 5월부터 유닛 4개까지의 멀티플렉스가 시 전역에서 허용되고, 2025년 6월부터 일부 지역(Toronto & East York, Ward 23)은 6개까지입니다.
• 다른 GTA 도시(마캄, 본, 리치먼드힐, 미시사가 등)는 각자 조례와 등록 제도가 있습니다. 집이 있는 시의 건축부(building department)에 확인하세요.

합법이 되려면: 건축법 최소 기준 (5년 넘은 집 기준)

온타리오 정부의 "집에 두 번째 유닛 만들기" 안내서가 설명하는 최소 기준입니다. 지은 지 5년이 안 된 집은 신축 기준이 적용되어 더 엄격합니다.

• 천장 높이: 지하 유닛은 필요한 바닥 면적 전체(출구로 가는 통로 포함)에서 1.95 m(6피트 4¾인치) 이상.
• 방 크기: 예를 들어 원룸형(침실·거실·식당·부엌이 한 공간)은 최소 13.5 m²(145 ft²). 방별 최소 면적이 따로 있습니다.
• 창문: 거실·식당은 바닥 면적의 5%, 침실은 2.5% 이상의 창 면적. 부엌·욕실·세탁실은 창문이 없어도 됩니다.
• 방화 구획(fire separation): 유닛 사이, 유닛과 공용 공간 사이에 30분 방화 구획. 집 전체에 서로 연결된(interconnected) 연기 경보기가 있으면 15분으로 줄일 수 있습니다.
• 연기 경보기: 모든 층, 잠자는 공간 바깥, 두 번째 유닛의 각 침실, 두 유닛이 함께 쓰는 공간(현관, 세탁실)에 설치. CAN/ULC S531 기준이고 작동 때 불빛이 번쩍여야 합니다.
• 일산화탄소 경보기: 가스·프로판 난방이나 붙은 차고가 있으면 침실 근처와 보일러실에 설치.
• 출구: 따로 된 출구가 가장 좋습니다. 공용 출구를 쓰려면 30분 방화 구획과 연결된 경보기가 필요하고, 한 유닛의 출구가 다른 유닛을 지나가면 탈출 창문이 있어야 합니다. 지하 탈출 창문은 열리는 부분이 0.38 m²(4.1 ft²) 이상, 폭이나 높이가 460 mm(18인치) 이상, 바닥에서 900 mm(2피트 11인치)를 넘지 않게.
• 배관: 유닛마다 따로 물 잠금 밸브. 세탁 시설 접근. 침수 지역은 역류 방지 밸브가 필요할 수 있습니다.
• 난방: 보일러와 덕트를 함께 써도 되지만, 덕트에 연기를 감지하면 보일러를 끄는 특수 연기 감지기(UL 268A)를 달아야 합니다. 부엌과 욕실에 환기 팬이나 열리는 창문.
• 전기: 모든 방에 조명과 스위치, 계단 위아래에 스위치. 전기 공사는 ESA의 별도 전기 허가와 검사가 필요합니다.

위 숫자는 2026년 10월 30일에 ontario.ca 안내서에서 확인한 것입니다. 안내서는 2022년 법 개정 뒤 일부 내용이 아직 갱신되지 않았다고 밝히고 있으니, 시 건축부에 최신 기준을 확인하세요.

토론토에서 허가 받는 순서

1. 용도 지역 확인: 토론토 Zoning By-law 569-2013 지도에서 집의 용도 지역을 보고, 애매하면 Toronto Building 고객 서비스(416-397-5330)에 묻습니다. 조례에 안 맞으면 조정위원회(Committee of Adjustment)의 마이너 배리언스(minor variance, 소규모 예외 허가)가 먼저 필요합니다.
2. 설계: 자격 있는 설계자(qualified designer, 등록 번호 필요)나 건축사·엔지니어가 평면도, 단면도, 부지 계획(site plan), 시공 상세를 PDF로 만듭니다. 연기·일산화탄소 경보기 위치와 배관 설비도 도면에 표시합니다.
3. 서류: "Application to Construct or Demolish" 신청서, Schedule 1(설계자 정보), 엔지니어 도면이면 Assumption of Responsibility 양식, 그리고 세입자가 있는 집의 공사면 "Rental Renovation Licence Screening Form"(토론토 조례 662장).
4. 신청: Toronto Building Online Services로 온라인 제출하거나 bldapplications@toronto.ca로 이메일 제출. 온타리오 안내서에 따르면 완전한 신청서는 10영업일 안에 승인 여부를 알려 줍니다.
5. 수수료(2026년 1월 1일 기준): 실내 개조 m²당 $11.53 + 새 주거 유닛당 $56.33. 기계(HVAC), 배관 허가는 따로입니다.
6. 공사와 검사: 골조, 단열, 배관, 마감 등 단계마다 시 검사관의 검사를 받습니다. 전기는 ESA 허가와 검사를 따로 받습니다. 마지막 검사까지 통과해야 끝납니다.

불법 유닛이 있는 집을 살 때 위험

• 시의 명령: 허가 없이 공사하거나 건축법을 어기면 건축법(Building Code Act) 위반입니다(8조, 36조). 시가 시정 명령을 내릴 수 있고, 개인은 첫 위반에 최대 $50,000 벌금 대상입니다. 유닛을 기준에 맞게 고치거나 없애야 할 수 있습니다.
• 개조 비용: 천장 높이가 1.95 m에 못 미치면 바닥을 파내는(underpinning) 큰 공사가 필요할 수 있습니다. 방화 구획, 탈출 창문, 전기 배선을 다시 하는 비용도 큽니다. 견적은 공사 전문가에게 받으세요.
• 보험: 보험사가 불법 유닛의 세입자나 그 공간의 사고를 보장하지 않거나 보험료를 올릴 수 있습니다. 보험사에 직접 확인하세요.
• 대출: 은행이 불법 유닛의 렌트 수입을 소득으로 인정하지 않을 수 있습니다. 대출 기관마다 다르니 모기지 전문가에게 확인하세요.
• 세입자: 유닛이 불법이라고 해서 세입자의 권리가 사라지지는 않습니다. 세입자가 있는 집을 산 뒤 유닛을 없애야 하면 주거 임대법 절차를 따라야 하므로 변호사에게 물어보세요.
• 되팔 때: 다음 구매자와 감정사(appraiser)도 같은 질문을 합니다. "합법 유닛"으로 광고하려면 허가 기록이 있어야 합니다.

어떻게 확인하나요?

• 파는 사람에게 건축 허가 번호, 최종 검사 통과 기록, ESA 전기 검사 증명서를 달라고 합니다. 말로 "합법"이라는 것은 증거가 아닙니다.
• 시 건축부에 그 주소의 허가 기록(permit history)과 미해결 명령(open orders)을 조회합니다. 토론토는 Toronto Building 고객 서비스에 문의합니다. 변호사의 등기 조회(title search)와는 별개입니다.
• 오퍼에 조건을 넣습니다: 예를 들어 "구매자가 시 기록으로 유닛의 적법성을 확인하는 것을 조건으로". 조건 기간 안에 확인하고, 안 되면 계약을 끝낼 수 있게 합니다.
• 홈 인스펙션 때 천장 높이, 탈출 창문 크기, 방화 구획, 경보기, 따로 된 출구를 직접 재어 봅니다. 건축법 기준은 위 목록을 참고하세요.
• 유닛이 불법이면 가격 협상, 개조 비용 반영, 또는 구매 포기를 생각합니다.

집주인이 되어 렌트를 놓으려면

합법 유닛의 렌트 수입은 모기지 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다. 온타리오 안내서는 기존 집에 두 번째 유닛을 만들 때 개발 부담금(development charges)을 걷지 않는다고 밝힙니다.

세를 놓는 순간부터 집주인은 주거 임대법의 의무(표준 임대 계약서, 수리, 렌트 인상 규칙)를 집니다. 보일러를 함께 쓰면 온도와 냄새, 소음 문제가 생길 수 있으니 안내서는 가능하면 별도 난방을 권합니다.

2018년 11월 15일 이후에 새로 만든 지하 유닛은, 처음 세를 놓을 때 집주인이 같은 집의 다른 유닛에 살았다는 등의 조건을 갖추면 렌트 인상 한도(가이드라인)가 적용되지 않을 수 있습니다(주거 임대법 6.1조 (3)). "렌트 인상 한도 예외" 항목을 보세요.

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