무엇인가요?
캐나다 세법상 비거주자(non-resident)가 캐나다의 부동산을 팔면 그 차익에 캐나다 소득세를 내야 합니다. 그런데 파는 사람이 외국에 있으면 국세청(CRA)이 세금을 받아내기 어렵습니다. 그래서 소득세법 116조는 사는 사람에게 책임을 지웁니다. 사는 사람이 집값의 일부를 떼어 두었다가 CRA에 내야 하고, 그러지 않으면 사는 사람이 그 세금을 물어야 합니다.
여기서 "비거주자"는 시민권이나 영주권과 상관없는 세법상의 개념입니다. 캐나다 시민권자라도 한국으로 돌아가 살고 있으면 세법상 비거주자일 수 있고, 반대로 워크퍼밋으로 캐나다에 살고 있는 외국인은 세법상 거주자일 수 있습니다. 거주자 판단은 복잡하니 회계사에게 확인하세요.
파는 사람이 미리 CRA에 신고하고 세금(또는 담보)을 내면 CRA가 증명서(certificate, 흔히 "clearance certificate")를 발급합니다. 이 증명서가 있으면 사는 사람은 돈을 떼어 둘 필요가 없습니다.
사는 사람이 왜 책임을 지나요?
116조 5항은 이렇게 정합니다. 비거주자에게서 부동산을 산 사람은, (a) 합리적으로 알아본 뒤에도 파는 사람이 비거주자라고 믿을 이유가 없었거나, (b) CRA 증명서를 받은 경우가 아니면, 집값(cost)의 25%를 파는 사람 대신 세금으로 CRA에 내야 합니다. 법에는 나라 사이의 세금 협정(조세 조약)으로 보호되는 자산 같은 다른 예외도 있으니, 해당하는지는 변호사에게 확인하세요. 증명서에 적힌 금액(certificate limit)이 있으면 그 금액을 넘는 부분의 25%만 냅니다.
기한은 집을 산 달이 끝난 뒤 30일 안입니다. 예를 들어 3월 15일에 클로징했다면 4월 30일까지입니다. 사는 사람은 이 금액을 파는 사람에게 줄 돈에서 떼어 둘(withhold) 권리가 있습니다. 그래서 실제로는 사는 쪽 변호사가 클로징 때 집값의 25%를 신탁 계좌에 남겨 둡니다.
25%는 "차익"이 아니라 "집값 전체"에 대한 비율입니다. 파는 사람이 손해를 보고 팔아도 증명서가 없으면 집값의 25%를 떼어 둡니다. 파는 사람의 실제 세금은 나중에 정산되지만, 사는 사람의 의무는 집값 기준입니다.
25%인가요, 50%인가요?
| 파는 부동산의 종류 | 떼어 두는 비율 | 근거 |
|---|---|---|
| 자본 자산(capital property)인 부동산: 파는 사람이 살던 집, 투자 목적이 아닌 일반 부동산 | 집값의 25% | ITA s. 116 (5) |
| 116조 5.2항의 자산: 감가상각 자산(예: 임대용 건물)과 자본 자산이 아닌 부동산(예: 되팔 목적의 재고 부동산) | 집값의 50% | ITA s. 116 (5.3) |
어느 쪽에 해당하는지는 파는 사람이 그 집을 어떻게 썼는지에 따라 달라지고, 판단은 변호사와 회계사가 합니다. 임대를 주던 집은 50%가 될 수 있으니 특히 주의하세요.
2026년 연방 예산의 제안: 법인 매도인만 15%·30% (아직 법 아님)
2026년 11월 5일 발표된 연방 예산은 떼어 두는 비율을 25%에서 15%로, 50%에서 30%로 낮추자고 제안했습니다. 다만 예산 문서에서 이 내용은 "Corporate Vendors(법인 매도인)" 항목에 있고, 함께 낸 소득세법 개정안 초안도 파는 사람이 비거주자 "법인(회사)"일 때만 15%·30%로 읽게 합니다.
개인 비거주자는 바뀌지 않습니다. 예를 들어 한국에 사는 개인이 GTA의 집을 팔면 지금처럼 25%(116조 5.2항 자산은 50%)입니다.
법인 매도인에 대한 제안도 아직 법이 아닙니다. 법이 되면 2027년 1월 1일 이후의 매도부터 적용된다고 예산은 적었습니다. 2026년 11월 6일 현재는 법인도 25%·50%입니다. 법인에게서 사는 거래라면 클로징 날짜와 그때의 법을 변호사에게 확인하세요.
파는 사람(비거주자)이 할 일
- 팔기 전 또는 판 뒤 10일 안에 CRA에 신고합니다. 법은 판 뒤 10일 안에 등기 우편으로 통지서를 보내도록 정합니다(116조 3항). 미리 보내면 "예정 매각 통지"(116조 1항)가 됩니다. 실무에서는 CRA 양식(T2062 계열)을 쓰는데, 정확한 양식과 제출 방법은 CRA나 회계사에게 확인하세요.
- 예상 차익(매도 가격에서 취득 원가를 뺀 금액)의 25%를 CRA에 내거나, CRA가 받아 주는 담보를 제공합니다(116조 2항). 임대용 건물처럼 50%가 적용되는 자산(116조 5.2항)은 신고 방법과 내야 할 금액이 다르니 회계사에게 확인하세요.
- CRA가 파는 사람과 사는 사람에게 증명서를 발급합니다. 증명서에는 "certificate limit"(매도 가격)이 적힙니다.
- 다음 해에 캐나다 소득세 신고를 해서 실제 세금을 정산합니다. 미리 낸 돈이 실제 세금보다 많으면 돌려받습니다. 이 단계는 회계사와 진행하세요.
증명서가 클로징 전에 안 나오면
CRA 증명서는 클로징 전에 나오지 않는 경우가 흔합니다. 시간이 얼마나 걸리는지는 법에 정해져 있지 않고 CRA 처리 상황에 따라 다릅니다.
이럴 때 보통은 사는 쪽 변호사가 집값의 25%(또는 50%)를 신탁 계좌에 남겨 두고(holdback), 나머지만 파는 사람에게 줍니다. 증명서가 오면 남겨 둔 돈을 파는 사람에게 내주고, 기한(산 달이 끝난 뒤 30일) 안에 증명서가 오지 않으면 변호사가 그 돈을 CRA에 냅니다. 이렇게 하면 사는 사람은 책임을 벗고, 파는 사람은 나중에 소득세 신고로 정산합니다.
이 절차는 양쪽 변호사가 서면으로 약속(undertaking)해 두어야 합니다. 기한을 넘기면 사는 사람에게 이자와 벌금이 생길 수 있습니다.
계약서의 "거주자" 조항
온타리오 표준 매매 계약서(OREA Form 100)에는 보통 "Residency"(거주자) 조항이 있습니다. 파는 사람이 소득세법상 비거주자가 아니라고 보증하고, 만약 비거주자라면 사는 사람이 CRA에 내야 하는 금액만큼 집값에서 공제(credit)받되, 파는 사람이 클로징 때 증명서를 주면 공제하지 않는다는 내용입니다.
조항의 정확한 문구와 번호는 서명하는 계약서 양식에서 직접 확인하세요. 조항이 있어도 사는 사람의 법적 책임은 사라지지 않습니다. 파는 사람이 거짓으로 거주자라고 했더라도, 사는 사람이 "합리적으로 알아보지" 않았다면 책임을 질 수 있습니다.
사는 사람이 꼭 할 일
- 파는 사람이 캐나다 거주자인지 중개인을 통해 직접 물어보고, 클로징 때 변호사가 파는 사람의 서면 진술(statutory declaration)을 받게 하세요. 이것이 법이 말하는 "합리적인 조사(reasonable inquiry)"의 기본입니다.
- 의심스러운 신호: 파는 사람의 주소가 외국이다, 외국에서 위임장(power of attorney)으로 서명한다, 집이 오랫동안 비어 있거나 임대 중이다, 우편물이 외국으로 간다. 시민권이 있다고 거주자인 것은 아닙니다.
- 비거주자로 확인되면 변호사가 25%(또는 50%) holdback을 계약서나 클로징 서류에 넣게 하세요. 이 holdback은 사는 사람의 돈이 아니라 파는 사람에게 줄 집값의 일부입니다. 사는 사람이 더 내는 것이 아닙니다.
- 2022년부터는 CRA가 비어 있는 주택 세금(UHT) 신고와 납부가 안 되어 있으면 증명서 발급을 거부할 수 있습니다(116조 8항). 비거주자 매도인은 2024년 이전 연도분 UHT 신고·납부가 끝났는지 미리 확인해야 합니다(2025년분부터는 UHT 신고·납부가 없습니다).
- 타이틀 보험이 이 세금을 대신 내 준다고 기대하지 마세요. 보장 범위는 보험 증서와 변호사에게 확인하세요. 변호사가 챙기지 않으면 사는 사람이 물어야 할 수 있습니다.
예시로 계산
| 상황 | 파는 사람이 클로징 때 받는 돈 | CRA로 가는 돈 |
|---|---|---|
| 집값 $1,000,000, 파는 사람이 3년 전 한국으로 돌아간 비거주자, 증명서 없음 | $750,000 (25% holdback 뒤) | $250,000을 산 달이 끝난 뒤 30일 안에 사는 쪽 변호사가 납부 |
| 같은 집, 파는 사람이 미리 신고하고 차익 $300,000(원가 $700,000)의 25%인 $75,000을 CRA에 냄 → 증명서 한도 $1,000,000 | $1,000,000 전액 | $0 (파는 사람이 이미 낸 $75,000은 소득세 신고로 정산) |
| 같은 집이 임대용이어서 50% 적용, 증명서 없음 | $500,000 | $500,000 |
참고용 예시입니다. 실제 세금은 파는 사람의 차익, 비용, 조세 조약에 따라 달라지고, 사는 사람의 의무는 증명서 유무와 집값으로 정해집니다. 모기지 상환, 중개 수수료 같은 다른 정산 항목은 뺐습니다.
예시로 보면
한 씨는 토론토 콘도를 $700,000에 사기로 했습니다. 파는 사람은 캐나다 시민권자인데 2년 전 한국으로 돌아갔고, 클로징 서류를 서울에서 위임장으로 서명한다고 했습니다. 한 씨의 변호사가 거주자 여부를 물었고, 파는 사람은 세법상 비거주자라고 확인해 주었습니다.
파는 사람은 회계사를 통해 CRA에 신고하고 차익의 25%를 냈지만 클로징 날까지 증명서가 오지 않았습니다. 한 씨의 변호사는 집값의 25%인 $175,000을 신탁 계좌에 남겨 두고 $525,000만 파는 쪽에 보냈습니다. 5주 뒤 증명서가 도착해 $175,000을 파는 쪽에 내주었습니다. 만약 산 달이 끝난 뒤 30일 안에 증명서가 오지 않았다면 변호사는 그 돈을 CRA에 냈을 것입니다. 한 씨는 추가로 낸 돈이 없습니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Where in a taxation year a purchaser has acquired from a non-resident person any taxable Canadian property (other than depreciable property or excluded property) of the non-resident person, the purchaser, unless … (b) a certificate under subsection 116(4) has been issued to the purchaser by the Minister in respect of the property, … is liable to pay, and shall remit to the Receiver General within 30 days after the end of the month in which the purchaser acquired the property, as tax under this Part for the year on behalf of the non-resident person, 25% of the amount, if any, by which … the cost to the purchaser of the property so acquired … exceeds … the certificate limit fixed by the certificate쉽게 풀면비거주자에게서 부동산을 산 사람은 CRA 증명서가 없으면, 산 달이 끝난 뒤 30일 안에 집값(증명서 한도를 넘는 부분)의 25%를 파는 사람 대신 세금으로 내야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
after reasonable inquiry the purchaser had no reason to believe that the non-resident person was not resident in Canada,쉽게 풀면사는 사람이 합리적으로 알아본 뒤에도 파는 사람이 비거주자라고 믿을 이유가 없었다면 책임을 지지 않습니다. 그래서 거주자 여부를 묻고 서면 진술을 받아 두는 것이 중요합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
Every non-resident person who in a taxation year disposes of any taxable Canadian property of that person (other than property described in subsection 116(5.2) and excluded property) shall, not later than 10 days after the disposition, send to the Minister, by registered mail, a notice setting out쉽게 풀면비거주자가 캐나다 부동산을 팔면 판 날부터 10일 안에 등기 우편으로 CRA에 통지해야 합니다(미리 통지한 경우는 예외).
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
paid to the Receiver General, as or on account of tax under this Part payable by the non-resident person for the year, 25% of the amount, if any, by which the estimated amount set out in the notice in accordance with paragraph 116(1)(c) exceeds the amount set out in the notice in accordance with paragraph 116(1)(d), or … the Minister shall forthwith issue to the non-resident person and the proposed purchaser a certificate in prescribed form in respect of the proposed disposition, fixing therein an amount (in this section referred to as the “certificate limit”) equal to the estimated amount set out in the notice in accordance with paragraph 116(1)(c).쉽게 풀면파는 사람이 예상 차익(매도 예정 가격에서 취득 원가를 뺀 금액)의 25%를 내거나 담보를 제공하면, CRA는 파는 사람과 사는 사람에게 매도 가격을 한도로 적은 증명서를 발급해야 합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
the taxpayer, unless subsection (5.01) applies to the acquisition or unless after reasonable inquiry the taxpayer had no reason to believe that the non-resident person was not resident in Canada, is liable to pay, as tax under this Part for the year on behalf of the non-resident person, 50% of the amount, if any, by which쉽게 풀면116조 5.2항에 해당하는 자산(감가상각 자산, 자본 자산이 아닌 부동산 등)을 비거주자에게서 사면, 증명서가 없을 때 떼어 둘 비율이 25%가 아니라 50%입니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
If, in the absence of this subsection, the Minister would be required to issue a certificate under subsection (2), (4) or (5.2) in respect of a disposition, or a proposed disposition, of property that is residential property, as defined in section 2 of the Underused Housing Tax Act, the Minister may decline to issue the certificate if쉽게 풀면주택을 파는 비거주자가 비어 있는 주택 세금(UHT) 신고서를 내지 않았거나 세금을 내지 않았으면, CRA는 116조 증명서 발급을 거부할 수 있습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-116.html · 2026년 10월 30일 확인
Budget 2026 proposes to reduce the withholding and remittance rates from 25 and 50 per cent to 15 and 30 per cent, respectively (as shown in Table 4). … These measures would apply to dispositions that occur on or after January 1, 2027.쉽게 풀면예산 문서의 "법인 매도인(Corporate Vendors)" 항목에 있는 제안입니다. 떼어 두는 비율과 미리 내는 세금 비율을 25%·50%에서 15%·30%로 낮추고, 법이 되면 2027년 1월 1일 이후의 매도부터 적용합니다.
출처: budget.canada.ca/2026/report-rapport/tm-mf-en.html · 2026년 11월 6일 확인
(5.6) If the non-resident person referred to in either of those provisions is a corporation or if the purchaser referred to in subsection (5) or the taxpayer referred to in subsection (5.3), after reasonable inquiry, had no reason to believe that the non-resident person was not a corporation, the following rules apply: … (a) the reference in subsection (5) to "25%" is to be read as a reference to "15%"; and쉽게 풀면파는 비거주자가 법인일 때(또는 사는 사람이 알아본 뒤 법인이 아니라고 볼 이유가 없을 때)만 사는 사람의 원천징수 25%를 15%로 읽는다는 초안입니다. 개인 매도인에게는 적용되지 않고, 아직 법이 아닙니다.
출처: budget.canada.ca/2026/report-rapport/nwmm-amvm-1-en.html · 2026년 11월 6일 확인
자주 묻는 질문
캐나다 시민권자인데 한국에 살아요. 집을 팔면 적용되나요?
세법상 비거주자이면 적용됩니다. 시민권은 상관없습니다. 거주자 판단은 주거, 가족, 생활 기반이 어디에 있는지로 하며 복잡합니다. 팔기 전에 회계사에게 확인하고, 비거주자라면 미리 CRA에 신고해 증명서를 준비하세요.
증명서가 안 나오면 클로징을 미뤄야 하나요?
보통은 미루지 않습니다. 사는 쪽 변호사가 집값의 25%(또는 50%)를 신탁 계좌에 남겨 두고 클로징하는 것이 흔한 방법입니다. 증명서가 오면 내주고, 기한 안에 안 오면 CRA에 냅니다. 이 약속을 양쪽 변호사가 서면으로 정합니다.
떼어 두는 돈은 사는 사람이 더 내는 돈인가요?
아닙니다. 파는 사람에게 줄 집값의 일부를 CRA로 보내는 것입니다. 사는 사람이 내는 총액은 그대로 집값입니다. 다만 변호사가 챙기지 않아 떼어 두지 못하면, 사는 사람이 자기 돈으로 세금을 물어야 할 수 있습니다.
파는 사람이 거주자라고 거짓말을 했으면요?
사는 사람이 "합리적으로 알아보았고" 비거주자라고 믿을 이유가 없었다면 법은 사는 사람을 보호합니다. 그래서 거주자 여부를 묻고 클로징 때 서면 진술을 받아 두는 것이 중요합니다. 그래도 분쟁이 생기면 변호사가 필요합니다.
임대를 주던 콘도를 비거주자가 팔면 50%인가요?
그럴 수 있습니다. 임대용 건물은 감가상각 자산에 해당할 수 있고, 그 경우 116조 5.3항에 따라 50%가 됩니다. 자본 자산 부분(땅 등)은 25%일 수 있어 나누어 계산하기도 합니다. 변호사와 회계사가 판단합니다.
파는 사람의 실제 세금도 25%인가요?
아닙니다. 25%는 사는 사람이 떼어 두는 비율일 뿐입니다. 파는 사람의 실제 세금은 차익과 비용, 조세 조약에 따라 다음 해 소득세 신고로 정산되고, 미리 낸 돈이 많으면 돌려받습니다.
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확인한 출처
- Income Tax Act, R.S.C. 1985, c. 1 (5th Supp.), s. 116 (Justice Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- 연방 예산 2026 (2026년 11월 5일), 세금 조치 — 비거주자 법인 매도인 원천징수 15%·30% 제안 (아직 법 아님) · 2026년 11월 6일 확인
- 연방 예산 2026, 소득세법 개정 동의안 초안 — 116조 5.5항·5.6항 · 2026년 11월 6일 확인