콘도 이사회 (보드)Condo board of directors

무엇인가요?

콘도 건물은 콘도 법인(condominium corporation)이 관리합니다. 이 법인의 일을 맡아 운영하는 사람들이 이사회(board of directors), 흔히 "보드"입니다(콘도법 27조 1항). 이사는 최소 3명이고, 내규(by-laws)로 더 늘릴 수 있습니다(27조 2항).

이사는 집주인들이 뽑습니다(28조 1항). 온타리오 콘도 관리청(CAO) 구매자 가이드에 따르면 이사는 보통 자원봉사로 일합니다.

콘도 매니저(condo manager)와는 다릅니다. 매니저는 이사회가 고용해 일상 관리를 맡기는 전문가이고, 결정은 이사회가 합니다.

이사회가 하는 일

• 해마다 예산을 정합니다. 집주인은 선언문(declaration)에 정한 비율대로 공동 비용(관리비)을 냅니다(84조 1항).
• 계약을 입찰하고 결정합니다. 변호사, 엔지니어 같은 전문가와 콘도 매니저를 고용하고 감독합니다(CAO 가이드).
• 법이 정한 통지를 보내고 집주인에게 소식을 알립니다.
• 규칙(rules)을 만들거나 바꿉니다. 규칙은 합리적이어야 하고(58조 2항), 집주인에게 통지한 뒤 30일 안에 집주인들이 회의를 요구하지 않으면 그다음 날부터 효력이 생깁니다(58조 7항). 집주인은 회의에서 규칙을 고치거나 없앨 수 있습니다(58조 5항).
• 내규(by-laws)를 만듭니다. 다만 유닛 과반수의 집주인이 찬성하고 등기해야 효력이 생깁니다(56조 10항).
• 적립금 조사(reserve fund study)를 받으면 120일 안에 검토하고 앞으로의 적립 계획을 제안합니다(94조 8항).
• 예산에 없는 지출을 위해 돈을 빌리려면 그 차입을 허락하는 내규가 따로 있어야 합니다(56조 3항).

누가 이사가 될 수 있나요?

이사는 개인이어야 하고, 18세 이상이어야 하며, 파산 상태가 아니어야 하고, 재산을 관리할 능력이 없다는 판정을 받지 않았어야 하며, 법이 정한 정보 공개(disclosure)를 해야 합니다(29조 1항). 본인이 동의해야 이사가 될 수 있습니다(30조 1항).

집주인이 아니어도 내규에 따라 이사가 될 수 있습니다(CAO 가이드). 콘도마다 내규에 자격 조건을 더 둘 수 있으니 꼭 확인하세요.

이사가 된 뒤 자격을 잃는 경우: 파산, 능력 없음 판정, 내 유닛에 등록된 유치권(lien)을 90일 안에 풀지 못함, 의무 교육을 기한 안에 마치지 못함, 정보 공개를 하지 않음(29조 2항).

이사의 의무와 의무 교육

• 정직하고 선의로(in good faith) 일해야 하고, 비슷한 상황에서 합리적으로 신중한 사람이 쓸 만큼의 주의와 기술로 일해야 합니다(37조 1항).
• 이사가 법인과의 계약에 이해관계가 있으면 글로 밝혀야 하고, 그 안건의 토론과 투표에 빠져야 합니다(40조 1항, 6항).
• 의무 교육: 뽑히거나 임명된 날부터 6개월 안에 CAO가 정한 교육 과정을 마쳐야 합니다. 지난 7년 안에 마쳤다면 다시 하지 않아도 됩니다(O. Reg. 48/01, 11.7조 4항). 마치지 못하면 바로 자격을 잃습니다(29조 2항 e).
• CAO 가이드에 따르면 이 교육은 CAO 웹사이트에서 무료이고, 이사가 아닌 사람도 들을 수 있습니다.

선출, 임기, 해임

2026년 12월 31일부터 51조의 몫 자리 규칙이 바뀝니다. 15% 기준 대신, "임대하지 않은 투표 유닛(non-leased voting units)"이 전체 유닛의 절반보다 적을 때, 그런 유닛의 집주인 중 한 명이 예비 통지(preliminary notice, 이사회가 회의 소집 통지보다 먼저 보내는 안내) 뒤 15일 안에 요청하면 이사 한 자리는 그 집주인들만 뽑고 해임합니다. "임대하지 않은" 유닛은 예비 통지 전 60일 동안 세를 주지 않은 주거용 유닛입니다. 날짜가 가까우니 콘도 매니저나 CAO에 확인하세요.

회의와 정족수

• 이사회 회의: 이사 과반수가 있어야 일을 처리할 수 있습니다(32조 2항). 내규가 달리 정하지 않으면 10일 전에 글로 알립니다(35조 2항). CAO 가이드에 따르면 집주인은 보통 이사회 회의에 참석할 수 없습니다.
• 연례 총회(AGM): 선언문 등기 뒤 3개월 안에 첫 회의, 그 뒤로는 회계 연도가 끝난 뒤 6개월 안에 열어야 합니다(45조 2항). CAO 가이드에 따르면 보통 결산 보고, 감사인 선임, 이사 선거 등을 하고, 집주인은 법인 일에 관한 어떤 문제도 꺼낼 수 있습니다(45조 3항).
• 집주인 회의 정족수: 보통 유닛의 25%를 가진 집주인(직접 또는 위임장)입니다(50조 1항). 연례 총회 같은 일부 회의는 두 번 정족수가 안 되면 세 번째부터 15%로 낮아집니다(50조 1.1항).
• 내규가 허락하면 집주인 회의와 이사회 회의를 전화나 온라인으로도 열 수 있습니다(35조 5항, 45조 6항).

집주인의 권리: 기록 보기와 회의 요구

• 기록 열람: 집주인, 사려는 사람, 모기지 은행(또는 글로 위임받은 대리인)은 정해진 절차에 따라 법인 기록을 보거나 사본을 받을 수 있습니다(55조 3항). 재무 기록, 회의록, 선언문·내규·규칙, 적립금 조사, 계약서 등이 포함됩니다(55조 1항). 직원 기록, 소송 관련 기록, 다른 유닛·집주인에 관한 기록 등은 제외됩니다(55조 4항).
• 회의 요구(requisition): 유닛의 15% 이상을 가진 집주인(명부에 있고 투표할 수 있는)이 글로 서명해 회의를 요구할 수 있습니다(46조 1항). 이사회는 다음 연례 총회 안건에 넣거나(요구한 사람들이 원하거나 동의할 때) 35일 안에 회의를 열어야 하고, 안 하면 요구한 사람이 직접 회의를 소집할 수 있습니다(46조 4~5항).
• 이사 해임도 이 회의 요구로 시작할 수 있습니다. 요구서에 해임할 이사의 이름과 이유를 적습니다(46조 3항).

2026년 12월 31일부터 46조가 바뀝니다: 관리비가 30일 이상 밀린 집주인은 회의 요구에 참여할 수 없습니다. 이사회는 10일(또는 시행규칙이 정한 다른 기간) 안에 회의를 열지 말지 글로 답해야 하고, 열기로 했거나 답하지 않았다면 그 답변 기간이 끝난 뒤 40일 안에 회의를 열어야 합니다. 요구서는 정해진 양식을 써야 합니다.

문제가 생기면 어디로 가나요?

온타리오 정부 안내는 먼저 콘도 매니저와 이야기하고, 이사회에 글로 정식 검토를 요청하고, 집주인 회의를 요구하거나 연례 총회에서 문제를 꺼내라고 권합니다.

콘도 심판소(Condominium Authority Tribunal, CAT)는 기록 문제(답이 없음, 거부, 수수료, 기록이 부실함), 규칙 지키기, 애완동물, 주차, 소음 같은 생활 방해 분쟁을 다룹니다. 세 단계 비용은 모두 $200입니다(신청 $25, 조정 $50, 판결 $125).

CAT가 다루지 못하는 것: 이사회 운영과 결정, 재정·예산 다툼, 수리·관리 다툼, 정족수·투표·회의 통지 같은 회의 문제(CAO 안내). 이런 문제는 변호사와 상의하세요. 콘도 매니저나 관리 회사에 대한 불만은 CMRAO(콘도 관리 규제 기관)에 냅니다.

예시로 보면

참고용 예시입니다. 실제 절차와 정족수는 그 콘도의 내규에 따라 다를 수 있습니다.