무엇인가요?
콘도는 여러 집주인이 건물을 함께 소유하기 때문에 "어떻게 운영하고 무엇을 할 수 있는지"를 정한 문서가 있습니다. 온타리오에서는 세 가지입니다: 선언문(declaration), 정관(by-laws), 규칙(rules). 셋을 합쳐 운영 문서(governing documents)라고 부릅니다.
세 문서는 위아래가 있습니다. 콘도법(Condominium Act, 1998)이 가장 위이고, 그다음 선언문, 정관, 규칙 순서입니다. 아래 문서가 위 문서와 어긋나면 위 문서가 이깁니다. 예를 들어 콘도법은 규칙이 "합리적이고 콘도법, 선언문, 정관과 일치해야 한다"고 정합니다(58조 2항).
세 문서의 차이
| 선언문 (declaration) | 정관 (by-laws) | 규칙 (rules) | |
|---|---|---|---|
| 무엇을 정하나 | 콘도의 헌법. 유닛과 공용 부분의 경계, 각 유닛의 지분과 관리비 비율, 전용 사용 공용 부분, 유닛 사용·임대·매매의 제한, 수리 책임 나누기 | 운영 방식. 이사 수와 선출, 회의 정족수, 돈 빌리기, 관리비 걷는 방법, 표준 유닛(standard unit) 정의 | 일상 생활. 유닛과 공용 부분을 어떻게 쓰는지, 소음·반려동물·주차·공사 같은 행동 기준 |
| 누가 만드나 | 개발사가 만들어 등기. 바꾸려면 집주인 80% 이상(지분·관리비 비율·전용 부분·수리 책임 나누기 변경은 90%)의 서면 동의 필요(107조) | 이사회가 만들고, 전체 유닛 과반 집주인이 찬성 투표하고 등기해야 효력(56조 10항) | 이사회가 만들고 집주인에게 통지. 30일 안에 집주인 회의 요구가 없으면 그다음 날부터 효력(58조 7항) |
| 바꾸기 쉬운 정도 | 가장 어려움 | 중간 | 가장 쉬움 |
콘도법 7조, 56조, 58조, 107조를 쉽게 정리한 표입니다. 자세한 조건은 법 원문과 콘도의 실제 문서를 확인하세요.
흔히 보는 규정들
- 반려동물: 종류, 크기, 마리 수를 제한하거나 아예 금지하기도 합니다. 선언문에 있으면 바꾸기 매우 어렵습니다. CAO는 사기 전에 "이 콘도가 내 반려동물을 허용하는지" 꼭 확인하라고 안내합니다.
- 임대와 단기 임대(에어비앤비): 선언문은 유닛의 임대에 조건이나 제한을 둘 수 있습니다(7조 4항 (c)). CAO 구매자 안내서는 단기 임대를 막으려고 최소 임대 기간을 두는 콘도가 있다고 설명합니다. 집주인은 유닛을 임대하면 10일 안에 콘도 법인에 알리고 세입자에게 선언문, 정관, 규칙 사본을 줘야 합니다(83조). 시(市)의 단기 임대 규정도 따로 있으니 시청에서 확인하세요.
- 공사와 인테리어: 유닛 안 공사라도 이사회 통지나 승인, 자재와 디자인 제한, 공사 가능한 요일과 시간 제한이 있을 수 있습니다. 공용 부분(외벽, 발코니 등)을 바꾸려면 이사회 승인과 98조 합의서가 필요합니다.
- 주차와 보관: 차량 종류, 방문자 주차, 자전거와 창고 사용 규정이 흔합니다. 이런 규정에 관한 다툼은 콘도 심판소(CAT)가 다룹니다.
- 소음과 냄새, 흡연: 콘도법 117조 2항은 다른 사람을 괴롭히는 불합리한 소음을 금지하고, 규칙으로 흡연이나 냄새를 제한하는 콘도도 있습니다. 어디까지 제한하는지는 콘도마다 다르니 문서를 읽어 보세요.
규칙은 어떻게 만들어지고, 집주인이 막을 수 있나요?
- 이사회가 규칙을 만들거나 바꾸고, 집주인 모두에게 규칙 사본, 시행 예정일, 집주인이 회의를 요구할 권리가 있다는 안내를 보냅니다(58조 6항).
- 전체 유닛의 15% 이상을 가진 집주인들(46조 1항)이 이사회가 통지한 날부터 30일 안에 집주인 회의를 요구할 수 있습니다(58조 7항).
- 회의 요구가 없으면 30일이 지난 다음 날부터 규칙이 효력을 가집니다. 회의가 열리면 집주인들이 규칙에 반대표를 던져 막을 수 있습니다(58조 7항).
- 집주인들은 따로 소집한 회의에서 규칙을 고치거나 없앨 수도 있습니다(58조 5항). 집주인이 2년 안에 없앤 규칙과 사실상 같은 규칙을 이사회가 다시 만들면, 집주인 회의의 승인 없이는 효력이 없습니다(58조 8항).
지켜야 하는 사람과 어기면 생기는 일
콘도법 119조는 콘도 법인, 이사, 집주인, 유닛에 사는 사람 모두가 콘도법, 선언문, 정관, 규칙을 지켜야 한다고 정합니다. 집주인은 세입자와 손님이 지키도록 할 책임도 있습니다. 콘도 법인에는 지키게 할 의무가 있습니다(17조 3항).
규칙을 어기면 보통 경고 편지, 그다음 변호사 편지가 옵니다. 끝까지 안 고치면 콘도 법인이 법원에 준수 명령을 신청할 수 있고(134조), 법원이 손해배상이나 비용을 명령하면 그 돈과 명령을 받는 데 추가로 든 실제 비용이 그 유닛의 관리비에 더해집니다(134조 5항). 반려동물, 차량, 주차, 보관 규정과 소음 같은 생활 방해에 관한 다툼은 먼저 콘도 심판소(CAT)에서 다룹니다.
사기 전에 어디서 읽나요?
- 중고(resale) 콘도: 스테이터스 서티피케이트(콘도 상태 증명서)에 현재 선언문, 정관, 규칙 사본이 꼭 들어갑니다(76조 1항 (f)). 변호사와 함께 읽고, 반려동물·임대·공사 계획과 어긋나는 조항이 없는지 보세요.
- 분양(프리컨스트럭션) 콘도: 개발사의 공개 진술서(disclosure statement)에 제안된 선언문, 정관, 규칙이 들어갑니다. 이것을 받은 날부터 10일 안에 계약을 취소할 수 있으니 이때 읽으세요. 개발사가 등기 전에 제안한 정관과 규칙은, 콘도 법인이 새 정관·규칙으로 바꾸거나 확인할 때까지 그대로 효력을 가집니다(56조 11항, 58조 9항).
- 이미 살고 있다면: 콘도 법인에 기록 열람을 요청할 수 있고, 많은 콘도가 관리 회사 웹사이트에 올려 둡니다. CAO의 콘도 등록부(Condo Registry)에서는 법인 기본 정보를 볼 수 있습니다.
예시로 보면
반려견 두 마리와 함께 살 집을 찾던 가족이 미시사가의 콘도에 오퍼를 넣고 스테이터스 서티피케이트를 받았습니다. 변호사가 선언문을 읽어 보니 "유닛당 반려동물 한 마리, 11kg 이하"라는 조항이 있었습니다. 선언문은 집주인 80% 이상의 서면 동의가 있어야 바꿀 수 있어서 사실상 바꾸기 어렵습니다.
가족은 스테이터스 서티피케이트 검토 조건을 써서 계약을 끝내고 디파짓을 돌려받았습니다. 다음에 본 콘도는 규칙에만 "반려동물은 공용 부분에서 목줄 착용"이라고 되어 있어 문제가 없었습니다. 같은 "반려동물 규정"이라도 어느 문서에 있는지에 따라 바꿀 수 있는 가능성이 전혀 다릅니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
The board may make, amend or repeal rules under this section respecting the use of the units, the common elements or the assets, if any, of the corporation to, (a) promote the safety, security or welfare of the owners and of the property and the assets, if any, of the corporation; or (b) prevent unreasonable interference with the use and enjoyment of the units, the common elements or the assets, if any, of the corporation.쉽게 풀면이사회는 유닛, 공용 부분, 콘도 재산을 어떻게 쓰는지에 관한 규칙을 만들 수 있습니다. 목적은 안전과 복지를 지키거나, 다른 사람이 집을 편히 쓰는 것을 방해하지 못하게 하는 것이어야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The rules shall be reasonable and consistent with this Act, the declaration and the by-laws.쉽게 풀면규칙은 합리적이어야 하고, 콘도법, 선언문, 정관과 어긋나면 안 됩니다. 이것이 세 문서의 위아래 순서입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to subsection (8), a rule is not effective until the following time: … 2. If the board does not receive a requisition for a meeting of owners under section 46 within the 30 days after the board has given notice of the rule to the owners, the day after that 30th day.쉽게 풀면이사회가 규칙을 통지한 뒤 30일 안에 집주인들이 회의를 요구하지 않으면, 규칙은 31일째 되는 날부터 효력을 가집니다. 회의를 요구하면 그 회의 결과에 따라 정해집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
A by-law is not effective until, (a) the owners of a majority of the units in the corporation, or such other number of owners that is prescribed, vote in favour of confirming it, with or without amendment; and (b) a copy of it is registered in accordance with subsection (9).쉽게 풀면정관은 전체 유닛의 과반을 가진 집주인들이 찬성 투표하고, 등기소에 등기해야 효력이 생깁니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
(b) conditions or restrictions with respect to the occupation and use of the units or common elements; (c) conditions or restrictions with respect to gifts, leases and sales of the units and common interests;쉽게 풀면선언문에는 유닛과 공용 부분을 어떻게 쓰고 살 수 있는지, 유닛을 임대하거나 팔거나 넘길 때의 조건과 제한을 넣을 수 있습니다. 반려동물이나 임대 제한이 선언문에 들어가는 근거입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
A corporation, the directors, officers and employees of a corporation, a declarant, the lessor of a leasehold condominium corporation, an owner, an occupier of a unit and a person having an encumbrance against a unit and its appurtenant common interest shall comply with this Act, the declaration, the by-laws and the rules. … An owner shall take all reasonable steps to ensure that an occupier of the owner’s unit and all invitees, agents and employees of the owner or occupier comply with this Act, the declaration, the by-laws and the rules.쉽게 풀면콘도 법인, 이사, 집주인, 세입자 등 모두가 콘도법과 세 문서를 지켜야 합니다. 집주인은 자기 유닛의 세입자와 손님이 지키도록 할 책임이 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
콘도법과 선언문이 다르면 어느 쪽을 따르나요?
콘도법입니다. 그다음 선언문, 정관, 규칙 순서입니다. 콘도법은 선언문이 법과 어긋나면 법에 맞게 고쳐진 것으로 본다고 정합니다(7조 5항). 정관과 규칙도 마찬가지입니다(56조 8항, 58조 4항).
반려동물 금지 조항을 바꿀 수 있나요?
어느 문서에 있는지에 달렸습니다. 규칙이면 집주인들이 회의에서 고치거나 없앨 수 있습니다(58조 5항). 정관이면 과반 집주인의 찬성이, 선언문이면 집주인 80% 이상의 서면 동의가 필요합니다(107조). 선언문에 있으면 사실상 바꾸기 어렵다고 보는 것이 안전합니다.
에어비앤비 같은 단기 임대가 금지된 콘도가 많나요?
콘도마다 다릅니다. 선언문이나 규칙에 최소 임대 기간(예: 몇 달 이상)이나 단기 임대 금지를 둔 콘도가 있고, 시의 단기 임대 규정도 따로 적용됩니다. 투자 목적이면 오퍼 전에 스테이터스 서티피케이트의 문서를 꼭 읽고 시청 규정도 확인하세요.
세입자도 콘도 규칙을 지켜야 하나요?
네. 콘도법 119조는 유닛에 사는 사람도 콘도법과 세 문서를 지키도록 하고, 집주인에게 세입자가 지키게 할 책임을 둡니다. 집주인은 임대 뒤 10일 안에 콘도 법인에 알리고 세입자에게 문서 사본을 줘야 합니다(83조).
규칙이 부당하다고 생각하면 어디에 가나요?
반려동물, 차량, 주차, 보관에 관한 규정이 불합리하거나 절차를 안 지켰다고 보면 콘도 심판소(CAT)에 신청할 수 있습니다. 다른 규정은 먼저 이사회에 서면으로 문제를 제기하고, 집주인 15% 이상이 모여 회의를 요구하거나, 변호사와 상의해 법원(134조)에 갈 수 있습니다.
선언문, 정관, 규칙을 어디서 구하나요?
중고 콘도는 스테이터스 서티피케이트에 사본이 들어갑니다. 분양 콘도는 공개 진술서에 제안된 문서가 들어갑니다. 집주인은 콘도 법인에 기록 열람을 요청할 수 있습니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998, ss. 7, 17, 46, 56, 58, 76, 83, 107, 117, 119, 134 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 2025 (8. 운영 문서, 3. 임대) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 콘도 사기 (Buying a Condo) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 분양 콘도 (Pre-construction condos) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 콘도 심판소의 관할 (The Tribunal’s Jurisdiction) · 2026년 10월 30일 확인