무엇인가요?
콘도 관리비는 콘도 소유주가 매달 코퍼레이션에 내는 공동 비용입니다. 영어로는 common expenses, condo fees, maintenance fees라고 부르는데 다 같은 말입니다. 콘도법은 "코퍼레이션이 할 일을 하는 데 드는 비용과 법·규칙·선언서가 공동 비용으로 정한 비용"이라고 정의합니다(1조).
프리홀드 주택에서는 지붕을 고치거나 눈을 치우는 비용을 내가 직접 냅니다. 콘도에서는 그런 일을 코퍼레이션이 대신 하고, 그 비용을 모든 소유주가 선언서에 적힌 비율대로 나누어 내는 것입니다. 관리비는 모기지, 재산세와 함께 콘도를 가질 때 매달 나가는 세 가지 큰 돈 중 하나입니다.
무엇에 쓰나요?
건물마다 다르지만, CAO와 콘도법이 말하는 큰 항목은 이렇습니다. 어떤 것이 포함되는지는 그 콘도의 예산과 리스팅에서 확인하세요.
- 공용 부분의 유지와 보수: 로비, 복도, 엘리베이터, 주차장, 지붕, 외벽, 조경, 제설.
- 적립금(reserve fund) 기여: 나중의 큰 수리와 교체를 위해 모아 두는 돈. 관리비의 일부로 함께 걷습니다(93조(4)).
- 서비스: 청소, 건물 관리, 콘도 관리 회사(면허 있는 관리자) 비용, 경비나 컨시어지, 쓰레기 처리.
- 건물 보험: 코퍼레이션은 유닛과 공용 부분의 큰 위험(화재 등)에 대한 보험을 들어야 합니다(99조). 그 보험료가 관리비에 들어갑니다. 유닛 안의 내 물건과 업그레이드는 따로 콘도 보험을 들어야 합니다.
- 어메니티 운영: 헬스장, 수영장, 파티룸 등의 운영과 수리.
- 공과금: 어떤 건물은 난방, 물, 전기 중 일부나 전부를 관리비에 포함하고, 어떤 건물은 각 유닛이 따로 냅니다. 리스팅의 "포함(included)" 항목과 스테이터스 서티피케이트에서 꼭 확인하세요.
금액은 어떻게 정하나요?
두 가지가 금액을 정합니다. 첫째, 내 유닛의 분담 비율(퍼센트)은 선언서에 적혀 있고, 보통 유닛 크기에 따라 다릅니다. 둘째, 코퍼레이션의 1년 예산은 이사회가 해마다 세웁니다. 내 관리비는 대체로 "예산 × 내 비율"입니다(84조(1)). 주차장이나 보관함(locker)이 따로 등기된 유닛이면 그 비율도 더해집니다.
CAO의 예로, 코퍼레이션의 한 달 예산이 $1,000이고 선언서에서 내 유닛 비율이 5%이면 내 몫은 $1,000 × 0.05 = $50입니다. 코퍼레이션은 관리비를 매기고 걷는 방법을 내규로 정할 수 있습니다(56조(1)).
소유주 투표로 예산을 정하지는 않습니다. 소유주는 연례 총회에서 질문하고, 이사를 뽑는 방식으로 영향을 줍니다. 어메니티를 안 쓰거나 코퍼레이션과 다투고 있어도 관리비는 내야 합니다(84조(3)).
예시로 계산
| 항목 | 예시 숫자 |
|---|---|
| 코퍼레이션 연간 예산 (적립금 기여 포함) | $2,400,000 |
| 내 유닛 분담 비율 (선언서) | 0.45% |
| 주차 유닛 분담 비율 (선언서) | 0.02% |
| 내 연간 관리비 | $2,400,000 × 0.47% = $11,280 |
| 월 관리비 | $11,280 ÷ 12 = $940 |
참고용 예시입니다. 실제 비율과 예산은 선언서와 스테이터스 서티피케이트에서 확인하세요.
안 내면 어떻게 되나요?
- 관리비(특별 부과금 포함)를 기한에 안 내면 "체납(default)"이고, 그 순간 코퍼레이션은 유닛에 대해 유치권(lien)을 갖습니다. 밀린 돈에 이자, 그리고 코퍼레이션이 돈을 받으려고 쓴 합리적인 법률 비용까지 포함됩니다(85조(1)).
- 코퍼레이션은 체납이 생긴 날부터 3개월 안에 유치권 증서(certificate of lien)를 등기해야 유치권을 잃지 않습니다. 등기 최소 10일 전에 소유주에게 서면으로 알려야 합니다(85조(2), (4)).
- 코퍼레이션이 유치권 증서를 등기하는 날까지 모기지 은행에도 서면으로 알리면, 등기된 유치권은 먼저 등기된 모기지보다도 앞섭니다(86조(1), (3)). 알리지 않으면 이 앞선 순위를 잃고, 늦게 알리면 앞서는 금액이 제한됩니다(86조(5), (6)). 그래서 은행도 관리비 체납을 심각하게 봅니다. 유치권은 모기지처럼 강제 집행(매각)할 수 있습니다(85조(6)).
- 다 갚으면 코퍼레이션이 유치권 말소를 등기하고 소유주에게 알립니다(85조(7)). 살 때는 스테이터스 서티피케이트에서 그 유닛에 체납이나 유치권이 있는지 확인합니다.
모기지 심사에서는 어떻게 보나요?
CMHC 보험 모기지에서는 주택 비용 비율(GDS)을 계산할 때 원금, 이자, 재산세, 난방비에 콘도 관리비의 50%를 더하고, 이것이 총소득의 39%를 넘지 않아야 합니다. 총부채 비율(TDS)도 같은 방식으로 관리비의 50%를 넣어 44%를 넘지 않아야 합니다. 예를 들어 월 관리비가 $940이면 $470이 주택 비용으로 계산됩니다.
보험이 없는 모기지는 은행마다 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. OSFI 지침(B-20)은 콘도 관리비를 부채 비율 계산에 넣어야 할 항목으로 적고 있습니다. 관리비가 높은 콘도는 그만큼 빌릴 수 있는 금액이 줄어드니, 사전 승인 때 관리비 금액을 꼭 알려 주세요. "GDS와 TDS" 항목을 보세요.
왜 오르나요?
- 예산은 해마다 새로 세우고, CAO 안내서는 코퍼레이션의 필요가 바뀌면서 보통 해마다 오른다고 설명합니다. 인건비, 공과금, 보험료, 관리 계약 비용이 오르면 관리비도 오릅니다.
- 적립금 조사(3년마다) 뒤에 적립금 기여를 늘리는 계획이 나오면 관리비가 뛰는 경우가 많습니다. 특히 분양 첫해 예산은 낮게 잡힌 경우가 흔해서, 첫 적립금 조사 뒤 관리비가 오르는 일이 자주 있습니다(일반적인 경향이고, 건물마다 다릅니다).
- 건물이 오래될수록 큰 수리(지붕, 외벽, 주차장 방수, 엘리베이터)가 다가와 적립금 기여가 커집니다.
- 예산이 모자라면 관리비 인상 대신, 또는 함께, 한 번에 걷는 특별 부과금(special assessment)이 나올 수 있습니다. "특별 부과금" 항목을 보세요.
- 코퍼레이션이 소송에 지거나 큰 법률 비용을 쓰면 그 돈도 관리비에서 나갑니다.
살 때 확인할 것
- 스테이터스 서티피케이트: 이 유닛의 관리비 금액과 체납, 올해 예산 뒤에 선언된 인상과 이유, 유닛에 매긴 특별 부과금, 예산의 흑자·적자 전망, 관리비가 오를 수 있는 사정에 대해 코퍼레이션이 아는 것, 적립금 자금 계획표. 변호사와 함께 읽으세요.
- 포함 항목: 난방, 물, 전기, 주차, 보관함, 인터넷이 포함인지 별도인지. 리스팅의 관리비 숫자만 보고 다른 콘도와 비교하면 틀릴 수 있습니다.
- 관리비가 유난히 낮은 콘도: 적립금이 부족하거나 어메니티가 적을 수 있습니다. 낮은 관리비가 항상 좋은 것은 아니니 적립금 조사와 함께 보세요.
- 분양 콘도: 공시 서류의 첫해 예산에 "예상 월 관리비"가 있습니다. 임시 입주 기간에는 이 예상 관리비가 입주비(occupancy fee)의 한 부분으로 들어갑니다. 등기 뒤 실제 예산과 첫 적립금 조사에 따라 달라질 수 있습니다.
- 클로징: 파는 사람이 미리 낸 그달 관리비는 정산서에서 날짜 기준으로 나누어 돌려줍니다. 밀린 관리비는 파는 사람이 갚고 넘겨야 합니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
“common expenses” means the expenses related to the performance of the objects and duties of a corporation and all expenses specified as common expenses in this Act, in the regulations or in a declaration;쉽게 풀면공동 비용(관리비)은 코퍼레이션이 할 일을 하는 데 드는 비용과, 법·시행규칙·선언서가 공동 비용이라고 정한 비용입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to the other provisions of this Act, the owners shall contribute to the common expenses in the proportions specified in the declaration. … An owner is not exempt from the obligation to contribute to the common expenses even if, (a) the owner has waived or abandoned the right to use the common elements or part of them; (b) the owner is making a claim against the corporation; or (c) the declaration, by-laws or rules restrict the owner from using the common elements or part of them.쉽게 풀면소유주는 선언서에 적힌 비율대로 관리비를 냅니다. 공용 부분을 안 쓰거나, 코퍼레이션에 청구를 하고 있거나, 규칙이 사용을 막아도 면제되지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
If an owner defaults in the obligation to contribute to the common expenses payable for the owner’s unit, the corporation has a lien against the owner’s unit and its appurtenant common interest for the unpaid amount together with all interest owing and all reasonable legal costs and reasonable expenses incurred by the corporation in connection with the collection or attempted collection of the unpaid amount. … The lien expires three months after the default that gave rise to the lien occurred unless the corporation within that time registers a certificate of lien in a form prescribed by the Minister.쉽게 풀면관리비를 안 내면 코퍼레이션은 밀린 돈, 이자, 받으러 드는 합리적 법률 비용까지 유닛에 유치권을 갖습니다. 3개월 안에 유치권 증서를 등기하지 않으면 그 유치권은 사라집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Subject to subsection (2), a lien mentioned in subsection 85 (1) has priority over every registered and unregistered encumbrance even though the encumbrance existed before the lien arose but does not have priority over, (a) a claim of the Crown other than by way of a mortgage; (b) a claim for taxes, charges, rates or assessments levied or recoverable under the Municipal Act, 2001, the City of Toronto Act, 2006, the Education Act or the Local Roads Boards Act; … The corporation shall, on or before the day a certificate of lien is registered, give written notice of the lien to every encumbrancer whose encumbrance is registered against the title of the unit affected by the lien. … Subject to subsection (6), the lien loses its priority over an encumbrance unless the corporation gives the required notice to the encumbrancer.쉽게 풀면관리비 유치권은 먼저 등기된 모기지보다도 앞섭니다. 다만 정부의 채권과 재산세 같은 시 세금에는 밀립니다. 이 순위를 지키려면 코퍼레이션이 유치권 증서를 등기하는 날까지 등기된 모기지 은행 등에 서면으로 알려야 하고, 알리지 않으면 그 앞선 순위를 잃습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Your total monthly housing costs, including Principal, Interest, Property Taxes, Heating (P.I.T.H.), the annual site lease in the case of leasehold tenure and 50% of applicable condominium fees, shouldn’t represent more than 39%* of your gross household income (Gross Debt Service (GDS) ratio).쉽게 풀면CMHC 보험 모기지를 받으려면 원금, 이자, 재산세, 난방비에 콘도 관리비의 절반을 더한 주택 비용이 총소득의 39%를 넘지 않아야 합니다.
출처: cmhc-schl.gc.ca/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/what-are-the-general-requirements-to-qualify-for-homeowner-mortgage-loan-insurance · 2026년 10월 30일 확인
Common expenses fees (also known as condo fees and maintenance fees) are used for maintaining the condo corporation’s common elements, contributions to the reserve fund, and paying for important services such as cleaning, building maintenance and condo management services.쉽게 풀면관리비는 공용 부분 유지, 적립금 기여, 청소·건물 관리·콘도 관리 서비스 같은 비용에 쓰입니다.
출처: condoauthorityontario.ca/before-you-buy-or-rent-a-condo/fees-and-finances/common-expenses/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
관리비에 무엇이 포함되는지 어디서 보나요?
리스팅의 "포함(included)" 항목, 코퍼레이션의 올해 예산, 그리고 스테이터스 서티피케이트에 딸려 오는 선언서에서 봅니다. 난방·물·전기가 포함인지, 주차와 보관함이 따로인지에 따라 같은 금액이라도 실제 부담이 크게 다릅니다.
관리비가 낮은 콘도가 더 좋은 건가요?
꼭 그렇지는 않습니다. 관리비가 낮은 이유가 어메니티가 적어서일 수도 있지만, 적립금을 충분히 모으지 않아서일 수도 있습니다. 후자라면 나중에 관리비가 크게 오르거나 특별 부과금이 나올 수 있습니다. 적립금 조사와 자금 계획을 함께 보세요.
세입자가 관리비를 내나요?
코퍼레이션에 대한 의무는 소유주에게 있습니다. 임대차 계약에서 렌트에 관리비를 포함한 값을 받는 것이지, 세입자가 코퍼레이션에 직접 내는 것이 아닙니다. 세입자가 렌트를 안 내도 소유주는 관리비를 내야 합니다.
클로징 때 관리비는 어떻게 정산하나요?
관리비는 보통 달 초에 그달 치를 냅니다. 파는 사람이 이미 낸 달의 중간에 클로징하면, 정산서에서 클로징 날부터 월말까지의 몫을 사는 사람이 돌려줍니다. 밀린 관리비는 파는 사람이 갚아야 합니다.
관리비 인상에 반대할 수 있나요?
예산과 관리비는 이사회가 정하고, 소유주 투표 대상이 아닙니다. 소유주는 연례 총회에서 설명을 요구하고, 이사를 바꾸고, 코퍼레이션 기록을 열람하는 방식으로 영향을 줄 수 있습니다. 관리비가 오를 수 있는 사정을 알면서 스테이터스 서티피케이트에 적지 않은 경우에는 법적으로 다툴 여지가 있으니 변호사와 상의하세요.
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확인한 출처
- Condominium Act, 1998, ss. 1, 56, 84–86, 93, 99 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 공동 비용(관리비) 안내 · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 (2025년판 PDF) · 2026년 10월 30일 확인
- CMHC, 주택 모기지 보험 자격 요건 · 2026년 10월 30일 확인
- OSFI, 주택 모기지 심사 지침 B-20 · 2026년 10월 30일 확인