무엇인가요?
스테이터스 서티피케이트는 콘도 코퍼레이션이 특정 유닛에 대해 써 주는 "현재 상태 보고서"입니다. 이 유닛의 관리비는 얼마이고 밀린 것은 없는지, 건물의 돈 사정(예산, 적립금)은 어떤지, 소송은 없는지, 보험은 들어 있는지, 어떤 규칙이 있는지를 한 묶음으로 보여 줍니다.
콘도법 76조가 들어가야 할 내용을 정하고, 정부가 승인한 CAO 양식으로 발급합니다. 발급한 날짜가 적혀 있고, 그날 기준의 정보입니다. 누구나 요청할 수 있지만, 실제로는 재판매 콘도를 사는 사람(바이어)을 위해 떼는 경우가 대부분입니다.
집(프리홀드)을 살 때는 이런 서류가 없습니다. 콘도는 내 유닛만이 아니라 건물 전체의 재정을 함께 사는 것이라서, 이 서류가 콘도 거래의 핵심입니다.
무엇이 들어 있나요?
콘도법 76조(1)과 시행규칙(O. Reg. 48/01) 18조가 정한 내용입니다. 보통 수십 쪽에서 백 쪽이 넘는 묶음입니다.
- 돈: 이 유닛의 관리비와 체납 여부, 유치권(lien) 등기 여부, 올해 예산 뒤에 선언된 관리비 인상과 이유, 적립금을 늘리려고 유닛에 매긴 특별 부과금과 이유, 관리비가 오를 수 있는 사정 가운데 코퍼레이션이 아는 것.
- 건물 재정: 올해 예산(그리고 흑자·적자 전망), 지난해 감사 재무제표와 감사 보고서, 가장 최근 적립금 조사와 적립금 잔액(증명서 날짜 90일 안의 월말 기준), 적립금 미래 자금 계획 통지와 실행 여부.
- 법적 문제: 코퍼레이션에 대한 미집행 판결과 진행 중인 모든 소송, 법원이 조사관이나 관리인을 임명했는지, Tarion 보증 청구가 남아 있는지.
- 서류: 현행 선언서, 내규, 규칙 전체, 관리 계약과 공용 시설 공유 계약 같은 현재 계약 목록(열람 권리 포함), 유닛에 적용되는 공용 부분 변경 계약.
- 사람: 코퍼레이션 송달 주소, 이사와 임원의 이름과 주소, 관리 회사나 관리자의 이름과 연락처.
- 그 밖에: 각 보험의 증명서, 이사회가 제안했지만 아직 하지 않은 공용 부분의 큰 변경, 지난 회계연도에 세를 준 유닛의 수, 전기차 충전기 설치 계획.
수수료와 기한
| 항목 | 규정 |
|---|---|
| 수수료 | 최대 $100 (세금 포함, 딸린 서류 전부 포함) — O. Reg. 48/01 18조(4) |
| 기한 | 요청과 수수료를 받은 날부터 10일 안에 — 콘도법 76조(3) |
| 늦으면 | 기한 다음 날 "체납 없음, 인상 없음, 특별 부과금 없음"이라는 증명서를 준 것으로 봄 — 76조(5) |
| 누가 내나 | 법에는 없음. 오퍼(계약서)에 적힌 대로이며, 흔히 파는 사람이 떼어 주는(요청하고 수수료를 내는) 것으로 적지만 사는 사람이 떼기도 함 |
수수료는 딸린 서류를 포함해 세금 포함 $100을 넘을 수 없습니다(O. Reg. 48/01 18조(4)). 그보다 많은 돈을 요구받으면 변호사나 콘도 관리청(CAO)에 확인하세요.
거래에서 어떻게 쓰나요?
- 오퍼에 "스테이터스 서티피케이트 검토 조건"을 넣습니다. 보통 파는 사람이 증명서를 떼어 주고, 사는 사람은 받은 날부터 정해진 날 수 안에 변호사와 검토합니다. 날 수와 누가 떼는지는 계약서에 적힌 대로입니다.
- 변호사가 묶음 전체를 읽고, 아래 위험 신호를 찾아 설명해 줍니다. 궁금한 계약서는 코퍼레이션에 열람과 사본을 요청할 수 있습니다(76조(7), (8)).
- 만족스러우면 조건 충족 통지(notice of fulfillment)나 포기서(waiver)를 보내 계약을 확정합니다. 문제가 있으면 기한 안에 계약을 끝내고 디파짓을 돌려받습니다. 어떤 경우에 끝낼 수 있는지는 조건 문구에 달려 있으니 오퍼를 쓸 때 확인하세요.
- 분양(프리컨) 콘도는 아직 코퍼레이션이 없어서 증명서 대신 개발사의 공시 서류(disclosure statement)를 봅니다. 분양권 전매(assignment)나 등기 직후의 새 콘도는 증명서가 짧거나 정보가 적을 수 있습니다.
변호사가 보는 위험 신호
- 이 유닛의 관리비 체납이나 유치권: 클로징 전에 파는 사람이 갚지 않으면 내 문제가 됩니다.
- 특별 부과금이 이미 매겨졌거나 예정됨, 또는 관리비가 오를 수 있는 사정을 코퍼레이션이 안다고 적음: 큰돈이 곧 나갈 수 있다는 뜻입니다.
- 적립금이 적립금 조사가 권고한 것보다 적거나, 이사회가 자금 계획을 실행하지 않았거나, 올해 적립금이 부족할 것으로 예상된다고 적음.
- 예산 적자, 감사 보고서의 지적 사항, 코퍼레이션이 빌린 돈.
- 소송: 코퍼레이션이 피고인 소송(건설 하자, 사고 등)은 법률 비용과 특별 부과금으로 이어질 수 있습니다. 코퍼레이션이 개발사를 상대로 한 소송은 내용을 봐야 합니다.
- 보험 증명서가 빠져 있거나 보장이 좁음. 유닛 소유주가 직접 드는 보험(콘도 보험)에서 메워야 하는 범위(표준 유닛 기준)를 확인합니다.
- 규칙과 선언서가 내 계획과 맞지 않음: 반려동물 제한, 단기 임대 금지, 임대 최소 기간, 공사 제한, 주차·보관 규정.
- 공용 시설 공유 계약(옆 건물과 수영장·주차장 공유 등)과 그 비용 분담, 큰 관리 계약의 조건.
- 세를 준 유닛의 비율이 높음: 그 자체가 문제는 아니지만 대출 기관이나 생활 환경 면에서 참고합니다.
법적 효력: 코퍼레이션을 구속합니다
증명서는 발급한 날짜 기준으로, 거기 적힌(또는 적힌 것으로 보는) 내용은 그것을 믿고 산 사람과 모기지 은행에 대해 코퍼레이션을 구속합니다(76조(6)). 들어가야 할 중요한 정보가 빠져 있으면 "그런 정보가 없다"고 적은 것으로 봅니다(76조(4)).
CAO는 온타리오 고등법원이 특별 부과금 가능성을 증명서에 분명히 적지 않은 코퍼레이션에 대해, 새 소유주가 자기 몫을 안 내도 된다고 판결한 사례를 안내합니다. 그래서 코퍼레이션은 관리비가 오를 위험을 알게 되면 바로, 분명한 말로 적어야 합니다.
반대로, 증명서에 분명히 적힌 문제는 내가 알고 산 것이 됩니다. 그래서 읽지 않고 조건을 포기하면 안 됩니다.
예시로 보면
노스욕의 재판매 콘도에 $650,000 오퍼를 내면서, 스테이터스 서티피케이트를 받은 날부터 5영업일 안에 변호사 검토를 마치는 조건을 넣었습니다. 파는 사람이 관리 회사에 $100을 내고 증명서를 요청했고, 7일째 되는 날 묶음이 왔습니다.
변호사가 보니 유닛의 관리비는 월 $620이고 체납은 없었습니다. 적립금은 $2,100,000이고 이사회는 최근 적립금 조사에 따라 3년 동안 해마다 적립금 기여를 올리는 계획을 실행 중이라고 적혀 있었습니다. 소송은 없고, 규칙에 "6개월 미만 임대 금지"가 있었습니다. 투자용으로 단기 임대를 생각했던 바이어는 이 규칙을 알고 장기 임대로 계획을 바꾼 뒤 조건을 충족시켰습니다.
주의할 점
- 증명서는 발급 날짜 기준입니다. 오래된 증명서(예: 몇 달 전 다른 바이어를 위해 뗀 것)는 그 뒤에 바뀐 것을 담지 못합니다. 변호사가 새 증명서를 요구할 수 있습니다.
- 묶음이 두껍다고 겁먹지 마세요. 변호사의 요약과 함께 선언서의 용도 제한, 규칙, 예산, 적립금 부분은 직접 읽어 보세요.
- 증명서는 유닛 안의 상태(누수, 고장)를 말해 주지 않습니다. 유닛 자체는 직접 보고, 필요하면 홈 인스펙션을 합니다.
- 클로징 날 관리비는 정산서에서 날짜 기준으로 나누고, 밀린 관리비는 파는 사람이 갚고 넘겨야 합니다.
- 변호사 비용과는 별도로, 증명서 수수료 $100은 클로징 비용의 하나로 계획하세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
The corporation shall give to each person who so requests a status certificate with respect to a unit in the corporation, in the prescribed form, that specifies the date on which it was made and that contains, (a) a statement of the common expenses for the unit and the default, if any, in payment of the common expenses; … (f) a copy of the current declaration, by-laws and rules; … (h) a statement of all outstanding judgments against the corporation and the status of all legal actions to which the corporation is a party; … (i) a copy of the budget of the corporation for the current fiscal year, the last annual audited financial statements and the auditor’s report on the statements; … (m) a statement with respect to, (i) the most recent reserve fund study and updates to it, (ii) the amount in the reserve fund no earlier than at the end of a month within 90 days of the date of the status certificate, and (iii) current plans, if any, to increase the reserve fund under subsection 94 (8);쉽게 풀면요청하는 누구에게나 날짜가 적힌 증명서를 줘야 하고, 거기에는 유닛의 관리비와 체납, 선언서·내규·규칙, 판결과 소송, 예산과 감사 재무제표, 적립금 조사와 잔액, 적립금 증액 계획 등이 들어가야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The corporation shall give the status certificate within 10 days after receiving a request for it and payment of the fee charged by the corporation for it.쉽게 풀면요청과 수수료를 받은 날부터 10일 안에 증명서를 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The fee that a corporation may charge for providing a status certificate, including all material that is required to be included in it, shall not exceed $100, inclusive of all applicable taxes.쉽게 풀면딸린 서류까지 포함해 증명서 수수료는 세금 포함 $100을 넘을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/010048 · 2026년 10월 30일 확인
A corporation that does not give a status certificate within the required time shall be deemed to have given a certificate on the day immediately after the required time has expired stating that, (a) there has been no default in the payment of common expenses for the unit; (b) the board has not declared any increase in the common expenses for the unit since the date of the budget of the corporation for the current fiscal year; and (c) the board has not levied any assessments against the unit since the date of the budget of the corporation for the current fiscal year to increase the contribution to the reserve fund.쉽게 풀면10일 안에 증명서를 주지 않으면, 그 유닛에 체납도 없고 관리비 인상도 특별 부과금도 없다는 증명서를 준 것으로 봅니다. 코퍼레이션이 늦으면 손해를 보는 구조입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The status certificate binds the corporation, as of the date it is given or deemed to have been given, with respect to the information that it contains or is deemed to contain, as against a purchaser or mortgagee of a unit who relies on the certificate.쉽게 풀면증명서를 믿고 산 사람이나 모기지 은행에 대해, 코퍼레이션은 발급 날짜 기준으로 거기 적힌 내용에 묶입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Condo corporations need to be mindful when preparing status certificates as any information that is included or not included in the status certificate will bind the corporation. For example, a recent Superior Court of Justice decision found that a condo owner was exempt from paying their portion of a special assessment because it was not clearly noted in the status certificate.쉽게 풀면증명서에 적은 것도, 빠뜨린 것도 코퍼레이션을 구속합니다. 법원은 특별 부과금 가능성을 분명히 적지 않은 코퍼레이션에 대해 새 소유주가 그 몫을 안 내도 된다고 판결한 적이 있습니다.
출처: condoauthorityontario.ca/condo-living/corporate-records/status-certificates/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
증명서 비용은 누가 내나요?
법에는 정해져 있지 않습니다. 보통 요청하는 쪽이 내고, 오퍼에 "파는 사람이 자기 비용으로 제공한다"고 적는 경우가 많습니다. 금액은 세금 포함 최대 $100입니다. 계약서에 누가 떼고 누가 내는지 적혀 있는지 확인하세요.
파는 사람이 미리 떼어 둔 증명서를 써도 되나요?
쓸 수는 있지만 증명서는 발급 날짜 기준의 정보라서, 오래된 것이면 변호사가 새 증명서를 요구할 수 있습니다. 코퍼레이션이 그 뒤에 특별 부과금을 매기거나 소송이 생겼을 수 있기 때문입니다.
10일이 지나도 안 주면 어떻게 되나요?
콘도법 76조(5)에 따라 기한 다음 날, 그 유닛에 체납도 관리비 인상도 특별 부과금도 없다는 증명서를 준 것으로 봅니다. 다만 실제로 서류를 받아 다른 내용(소송, 적립금, 규칙)을 검토하는 것이 중요하니 변호사와 대응하세요.
분양 콘도도 스테이터스 서티피케이트가 있나요?
아직 코퍼레이션이 없으니 없습니다. 대신 개발사가 주는 공시 서류(disclosure statement)에 예산, 선언서 초안, 규칙, 관리 계약 같은 비슷한 정보가 들어 있습니다. 공시 서류, 콘도 구매자 안내서, 양쪽이 서명한 계약서 사본 중 가장 늦게 받은 날부터 10일 안에 서면 취소 통지가 개발사(또는 개발사 변호사)에 도착하면 계약을 취소할 수 있습니다(콘도법 73조).
증명서에 뭐가 있으면 계약을 끝낼 수 있나요?
오퍼의 조건 문구에 달려 있습니다. 보통 "사는 사람과 변호사가 만족하지 못하면"처럼 넓게 쓰지만, 계약서마다 다릅니다. 어떤 문제가 있으면 끝낼 수 있는지, 통지 방법과 기한은 무엇인지 오퍼를 쓰기 전에 중개인과 변호사에게 확인하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998, s. 76 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 48/01: General, s. 18 (콘도법 시행규칙, e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 스테이터스 서티피케이트 안내 · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, 온타리오 콘도 구매자 안내서 (2025년판 PDF) · 2026년 10월 30일 확인