무엇인가요?
프리컨스트럭션(pre-construction, 줄여서 프리컨)은 아직 짓지 않았거나 짓고 있는 집을 건설사(developer, builder)에게서 미리 사는 것입니다. 실제 집 대신 도면, 모델 유닛, 조감도를 보고 계약합니다. 보통 "분양"이라고 부릅니다.
콘도(아파트, 타운하우스 콘도)가 가장 많지만, 단독 소유(freehold)인 집이나 타운하우스를 분양받는 경우도 있습니다. 둘은 적용되는 법이 조금 다릅니다. 콘도는 온타리오 콘도법(Condominium Act, 1998)이 사는 사람을 보호하고, 콘도든 집이든 새 집은 온타리오 신축 주택 보증법(Tarion)과 건설사 면허법(HCRA)이 적용됩니다.
이 사이트의 프리컨 목록에서는 분양 상태를 "분양 중", "분양 예정", "공사 중 분양"으로 나눠 표시합니다.
기존 집(리세일)을 살 때와 무엇이 다른가요?
| 기존 집(리세일) | 프리컨스트럭션(분양) | |
|---|---|---|
| 파는 사람 | 집주인(개인) | 건설사(콘도법에서는 declarant, 보증법에서는 vendor) |
| 보는 것 | 실제 집 | 도면, 모델 유닛, 마감재 견본 |
| 디파짓 | 보통 한 번에 냄(5% 안팎이 흔함) | 여러 번 나눠 냄. 일정은 계약서가 정함 |
| 취소 기간 | 법으로 정한 기간 없음 | 새 콘도는 서류를 받은 뒤 10일 안에 취소 가능(콘도법 73조) |
| 입주 | 클로징 날 바로 | 콘도는 임시 입주 → 등기 → 최종 클로징. 몇 년이 걸릴 수 있고 늦어질 수 있음 |
| HST | 보통 붙지 않음 | 붙음. 직접 살 집이면 환급 있음(보통 가격에 반영) |
| 보증 | 법으로 정한 보증 없음 | 건설사가 주고 Tarion이 뒷받침하는 1·2·7년 보증 |
| 클로징 추가 비용 | 토지양도세, 변호사비 등 | 같은 비용에 더해 개발 부담금 등 건설사가 정산하는 비용이 붙을 수 있음 |
디파짓 비율과 추가 비용은 법이 아니라 계약서가 정합니다. 표의 "보통", "흔함"은 관행 설명이고 계약마다 다릅니다.
순서대로 보면
- 건설사 확인: HCRA의 Ontario Builder Directory에서 면허가 있는지, 과거 취소한 프로젝트나 징계가 있는지 봅니다. 목록에 없으면 사지 않습니다.
- 계약서 서명: 매매 계약서(APS)와 함께 Addendum(핵심 날짜표), HCRA 정보 시트, Tarion 보증 정보 시트, 공개 문서(disclosure statement), CAO 콘도 구매자 안내서를 받습니다. 콘도는 공개 문서와 안내서를 받기 전에는 계약이 사는 사람을 구속하지 않습니다.
- 10일 숙려 기간(콘도): 세 가지 서류(서명된 계약서, 공개 문서, 안내서)를 모두 받은 날부터 10일 안에는 이유 없이 서면으로 취소할 수 있습니다. 이 기간에 변호사 검토와 모기지 상담을 끝냅니다.
- 디파짓 나눠 내기: 계약서에 적힌 일정대로 냅니다. 콘도 디파짓은 건설사 변호사나 지정 수탁자가 신탁으로 보관해야 하고, 낸 지 10일 안에 그 증거를 서면으로 받아야 합니다.
- 공사와 날짜 통지: 건설사는 Addendum의 규칙에 따라 입주 예정일을 미룰 수 있고, 미룰 때는 서면으로 알려야 합니다.
- 입주 전 점검(PDI): 입주 직전에 건설사와 함께 집을 돌아보며 흠, 빠진 것, 작동 안 되는 것을 PDI 양식에 적습니다.
- 임시 입주(콘도): 건물이 등기되기 전에 먼저 들어가 삽니다. 아직 내 집이 아니고, 모기지 대신 월 점유 비용을 냅니다.
- 최종 클로징: 콘도 법인이 등기되면 잔금을 내고(모기지 시작) 소유권을 받습니다. 변호사의 정산서에 추가 비용이 정리됩니다.
- 보증 기간: 입주(점유)일부터 1년, 2년, 7년 보증이 시작됩니다. 문제는 먼저 건설사에, 해결이 안 되면 Tarion에 청구합니다.
돈은 언제, 어떻게 내나요?
디파짓은 한 번이 아니라 여러 번 나눠 냅니다. 서명할 때, 며칠 뒤, 몇 달 뒤, 입주 때처럼 계약서가 정한 일정을 따릅니다. 전체 비율도 계약서마다 다르니 "프리컨 디파짓 일정" 항목을 보세요.
콘도 디파짓은 건설사가 마음대로 쓸 수 없습니다. 콘도법 81조에 따라 건설사의 변호사나 지정된 수탁자가 신탁(trust)으로 보관해야 하고, 82조에 따라 정해진 이자를 사는 사람에게 줘야 합니다. 프로젝트가 취소되면 돈과 이자를 돌려받아야 하고, 못 받으면 Tarion에 최대 $20,000까지 청구할 수 있습니다.
단독 소유(freehold) 집은 신탁 의무가 없는 대신 Tarion 디파짓 보호가 더 큽니다. 집값 $600,000 이하는 최대 $60,000, 그 위는 집값의 10%(최대 $100,000)입니다. 2026년 4월 1일부터는 서명 뒤 45일 안에 Tarion에 구매를 등록해야 최대 보호를 받습니다(보호 금액 변경은 2027년 1월 1일까지 유예).
나머지 집값은 최종 클로징 때 냅니다. 그때 모기지가 시작됩니다. 지금 받은 모기지 사전 승인은 몇 년 뒤 클로징까지 유효하지 않으므로, 클로징이 가까워지면 다시 심사를 받아야 합니다. 그 사이 소득, 금리, 집값이 바뀌면 빌릴 수 있는 금액도 바뀝니다.
입주 전후에 더 드는 돈
- 임시 입주 점유 비용(콘도): 등기 전 임시 입주 기간에는 매달 건설사에 점유 비용을 냅니다. 콘도법 80조는 이 금액을 "남은 잔금에 대한 이자 + 예상 재산세 + 예상 관리비"보다 크게 받지 못하게 합니다. 모기지 원금을 갚는 돈이 아니라서 "버리는 돈"처럼 느껴질 수 있습니다.
- 클로징 정산 비용: 계약서는 건설사가 개발 부담금(development charges), 공원 부담금, 교육 부담금, 전기·수도 연결비, Tarion 보증 등록비, 등기 비용 같은 것을 클로징 때 사는 사람에게 청구할 수 있게 적는 경우가 많습니다. Tarion Addendum에는 이런 클로징 비용과 정산 항목의 요약표가 들어갑니다. 서명 전에 변호사와 상한(cap)을 협상하세요.
- HST: 건설사에서 새 집을 사면 집값에 HST(13%)가 붙습니다. 직접 살 집이면 신축 주택 HST 환급을 받을 수 있고, 건설사가 환급을 넘겨받는 조건으로 가격에 반영하는 것이 보통입니다. 투자용(세놓을 집)이면 다른 절차입니다. "신축 주택 HST 환급" 항목을 보세요.
- 토지양도세, 변호사비, 등기 보험 등 기존 집을 살 때 드는 비용은 똑같이 듭니다. 토론토 시 안이면 시 토지양도세가 한 번 더 붙습니다.
늦어지거나 취소되면 어떻게 되나요?
입주 예정일은 Addendum 첫 장의 "핵심 날짜표(Statement of Critical Dates)"에 적힙니다. 건설사는 날짜를 "잠정(tentative)"이나 "확정(firm)"으로 정하고, 규칙에 따라 서면 통지로 미룰 수 있습니다. 확정 입주일을 넘기면 하루 $150씩 최대 $7,500까지 보상을 청구할 수 있고, 최종 기한(outside date)을 넘기면 30일 안에 계약을 해지할 수 있습니다.
프로젝트 자체가 취소될 수도 있습니다. 계약서의 "조기 해지 조건(early termination conditions)"에 따라 분양이 충분히 안 되거나, 공사 자금을 못 구하거나, 시 허가가 안 나오면 건설사가 계약을 끝낼 수 있습니다. Tarion은 어떤 분양 콘도도 완공되지 않을 가능성이 있다고 안내합니다.
취소되면 콘도는 디파짓과 이자를 돌려받아야 합니다. 건설사가 돌려주지 않으면 Tarion에 청구합니다(콘도 최대 $20,000). 그 사이 집값이 오른 만큼은 돌려받지 못하는 것이 보통이므로, 변호사와 다른 구제 방법을 상담하세요. 취소 경위에 불만이 있으면 HCRA에 신고할 수 있습니다.
다 짓기 전에 팔 수 있나요? (어사인먼트)
소유권을 받기 전에 계약서상의 권리를 다른 사람에게 넘기는 것을 어사인먼트(assignment, 분양권 전매)라고 합니다. CAO 안내서는 계약서에 건설사의 동의, 수수료, 원래 사는 사람의 책임 유지 같은 조건이 흔히 붙어 있고, 건설사가 동의하지 않으면 거래가 안 될 수 있다고 설명합니다.
어사인먼트로 생긴 이익에는 세금이 따릅니다(HST, 소득세). 자세한 내용은 "어사인먼트 매매" 항목을 보고, 서명 전에 회계사와 상담하세요.
서명 전에 꼭 물어볼 것
- 건설사가 HCRA 면허가 있고, 이 프로젝트가 Tarion 보증에 등록되나요? (공개 문서에 Tarion 관련 설명이 들어가야 합니다)
- 디파짓은 언제, 얼마씩 내고, 누가 신탁으로 보관하나요? 낸 지 10일 안에 신탁 증거를 받나요?
- 잠정·확정 입주일과 최종 기한(outside date)은 언제이고, 조기 해지 조건은 무엇인가요?
- 클로징 때 추가로 청구될 수 있는 정산 항목은 무엇이고, 상한이 있나요?
- HST가 가격에 포함되어 있나요? 투자용이면 어떻게 되나요?
- 어사인먼트가 허용되나요? 수수료와 조건은요?
- 주차, 사물함, 가전은 가격에 포함되나요? 편의 시설은 언제 완공되나요?
- 건설사가 세놓으려는 유닛의 비율은 얼마나 되나요? (공개 문서에 25% 단위로 적혀 있습니다)
- 첫해 예산의 월 관리비와 적립금 비율은 얼마인가요?
예시로 보면
2026년 11월, 노스욕의 분양 콘도 유닛을 $700,000에 사기로 했습니다. 서명하는 날 계약서, Addendum, 정보 시트들, 공개 문서, CAO 안내서를 모두 받았으므로 10일 숙려 기간이 그날부터 시작됩니다. 변호사가 공개 문서와 계약서를 검토해 클로징 정산 항목에 상한을 넣어 달라고 요청했고, 건설사가 동의해 수정 계약서에 서명했습니다.
계약서의 디파짓 일정은 서명 때 $5,000, 30일 안에 잔여분으로 5%, 180일 뒤 5%, 임시 입주 때 5%였습니다. 각 디파짓을 낸 뒤 열흘 안에 건설사 변호사의 신탁 증명서가 왔습니다. 핵심 날짜표의 첫 잠정 입주일은 2029년 6월이었고, 건설사는 90일 전 통지로 두 번 미뤄 2030년 2월에 임시 입주했습니다. 그때부터 등기까지 7개월 동안 매달 점유 비용을 냈고, 2030년 9월 등기 뒤 최종 클로징에서 잔금 $595,000(모기지 포함)과 정산 비용을 냈습니다. 이 예시의 금액과 날짜는 설명용이고 실제 계약마다 다릅니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
An agreement of purchase and sale of a unit or a proposed unit entered into by a declarant or a person acting on behalf of or for the benefit of the declarant is not binding on the purchaser until the declarant has delivered to the purchaser a copy of the current disclosure statement and the condominium guide in accordance with subsection (1).쉽게 풀면건설사에서 콘도를 사는 계약은 공개 문서와 CAO 콘도 구매자 안내서를 받기 전까지 사는 사람을 구속하지 않습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
To rescind an agreement of purchase and sale under this section, a purchaser or the purchaser’s solicitor shall give a written notice of rescission to the declarant or to the declarant’s solicitor who must receive the notice within 10 days of the latest of, … (a) the date that the purchaser receives the disclosure statement; … (c) the date that the purchaser receives a copy of the agreement of purchase and sale executed by the declarant and the purchaser.쉽게 풀면취소하려면 사는 사람(또는 변호사)이 서면 통지를 건설사(또는 건설사 변호사)에게 보내야 하고, 공개 문서·안내서·양쪽이 서명한 계약서 중 가장 늦게 받은 날부터 10일 안에 건설사가 그 통지를 받아야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
If the purchaser assumes interim occupancy of a proposed unit or is required to do so under the agreement of purchase and sale, the declarant may charge the purchaser a monthly occupancy fee which shall not be greater than the total of the following amounts: … 1. Where applicable, interest calculated on a monthly basis on the unpaid balance of the purchase price at the prescribed rate. … 2. An amount reasonably estimated on a monthly basis for municipal taxes attributable to the unit. … 3. The projected monthly common expense contribution for the unit.쉽게 풀면임시 입주 기간의 월 점유 비용은 "남은 잔금에 대한 이자 + 예상 재산세 + 예상 관리비"를 넘을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
The declarant shall pay interest at the prescribed rate to the purchaser on all money that a person pays on account of the purchase price of a proposed unit or that the declarant credits to the purchase price of a proposed unit.쉽게 풀면건설사는 사는 사람이 집값으로 낸 모든 돈에 대해 법으로 정한 이율의 이자를 줘야 합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/98c19 · 2026년 10월 30일 확인
Condominium unit deposits must be placed in trust under the provisions of the Condominium Act. If your purchase agreement is terminated by your builder, your deposit must be returned to you in full within 10 days. If your builder does not return your deposit, Tarion provides deposit protection of up to $20,000.쉽게 풀면콘도 디파짓은 신탁으로 보관되어야 하고, 건설사가 계약을 끝내면 10일 안에 전액 돌려줘야 합니다. 돌려주지 않으면 Tarion이 최대 $20,000까지 보상합니다.
출처: tarion.com/node/730 · 2026년 10월 30일 확인
With the purchase of any pre-construction condominium unit, it is important to remember that there is a possibility that the project may never be completed.쉽게 풀면어떤 분양 콘도든 프로젝트가 끝내 완공되지 않을 가능성이 있다는 것을 기억해야 합니다.
출처: tarion.com/condo-units-coverage-occupancy-dates-delays-cancellations · 2026년 10월 30일 확인
If a builder is not listed, they may be operating without a licence, which is against Ontario law. Do not buy from unlicensed builders!쉽게 풀면Ontario Builder Directory에 없는 건설사는 면허 없이 영업하는 것일 수 있고, 그것은 온타리오 법 위반입니다. 면허 없는 건설사에서 사지 마세요.
출처: obd.hcraontario.ca/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
프리컨 콘도를 사면 바로 취소할 수 있는 기간이 있나요?
네. 건설사에서 새 콘도를 사면 서명된 계약서, 공개 문서, CAO 콘도 구매자 안내서를 모두 받은 날부터 10일 안에 이유 없이 서면으로 취소할 수 있고, 낸 돈을 이자와 함께 돌려받습니다. 기존 집이나 단독 소유 신축 주택에는 이런 법정 기간이 없습니다.
디파짓은 몇 퍼센트를 내나요?
법으로 정한 비율은 없습니다. 계약서가 일정과 금액을 정하고, 보통 여러 번 나눠 냅니다. 서명 전에 전체 금액과 날짜를 확인하고, 그 돈을 마련할 수 있는지 미리 계산하세요.
지금 모기지 사전 승인을 받아 두면 클로징 때까지 유효한가요?
아닙니다. 사전 승인의 금리 보장은 보통 몇 달이고, 프리컨 클로징은 몇 년 뒤입니다. 클로징이 가까워지면 그때 소득, 금리, 감정가로 다시 심사를 받습니다. 그래서 사는 동안 빚을 늘리지 않고 소득 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다.
입주 날짜가 자꾸 미뤄지는데 보상이 있나요?
계약서에 붙은 Tarion Addendum의 규칙대로 미루면(90일 전 서면 통지 등) 보상이 없습니다. 확정 입주일을 넘기거나 통지 없이 미루면 하루 $150씩 최대 $7,500의 지연 보상을 건설사에 청구할 수 있고, 건설사가 주지 않으면 Tarion에 청구합니다. 최종 기한을 넘기면 30일 안에 계약을 끝낼 수 있습니다.
임시 입주 중에 내는 돈은 집값에서 빠지나요?
아닙니다. 임시 입주 점유 비용은 이자·세금·관리비 성격이라 집값이나 모기지 원금에서 빠지지 않습니다. 다만 재산세로 낸 몫이 실제 세금보다 많으면 콘도법 80조에 따라 돌려받습니다.
프리컨 콘도에도 홈 인스펙션이 있나요?
기존 집의 인스펙션 대신 입주 직전 건설사와 함께 하는 입주 전 점검(PDI)이 있습니다. 흠, 빠진 것, 작동 안 되는 것을 PDI 양식에 빠짐없이 적고 사본을 보관하세요. 따로 인스펙터를 데려가는 것도 가능합니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Act, 1998, ss. 72–74, 79–82 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Authority of Ontario, 분양 콘도 안내 페이지 · 2026년 10월 30일 확인
- CAO, Ontario’s Residential Condominium Buyers’ Guide (2025년판, 3장·4장·6장·부록 A) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 입주 전 보호와 청구 (디파짓 보호) · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 콘도 유닛: 입주일, 지연, 취소 · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 입주 전 점검(PDI) · 2026년 10월 30일 확인
- HCRA, Ontario Builder Directory · 2026년 10월 30일 확인