무엇인가요?
파워 오브 세일(power of sale)은 집주인이 모기지(집을 담보로 한 대출)를 갚지 못할 때, 대출 기관(모기지 채권자, mortgagee)이 그 집을 팔아 빚을 돌려받는 절차입니다. 온타리오 모기지법(Mortgages Act)이 통지와 기한을 정합니다.
법원에 가서 판결을 받는 절차가 아닙니다. 대출 기관이 정해진 통지를 하고, 정해진 기간을 기다린 뒤, 보통 부동산 중개인을 통해 시장에 내놓아 팝니다. 집은 대출 기관의 것이 되지 않습니다. 집을 판 돈에서 빚과 비용을 빼고 남는 돈은 집주인(차용인, mortgagor)에게 돌려줍니다.
모기지 계약서에는 보통 파워 오브 세일 조항이 들어 있습니다. 조항이 없어도 모기지법 24조가 3개월 연체 후 법정 매각 권한을 줍니다.
순서대로 보면
- 연체가 시작됩니다. 모기지법 32조에 따라 대출 기관은 연체가 최소 15일 계속된 뒤에야 매각 통지(notice of exercising the power of sale, 흔히 "Notice of Sale")를 보낼 수 있습니다.
- 통지는 정해진 서식으로, 등기부(parcel register)와 집행 명부(index of executions)에 나타나는 모든 이해관계인에게 보냅니다(31조). 후순위 모기지 채권자, 집행 채권자, 린(lien) 청구인이 포함되고, 가정 주택이면 명의 없는 배우자도 통지를 받습니다(가족법 22조).
- 통지 후 최소 35일 동안은 팔 수 없습니다(32조). 모기지 계약서가 더 긴 기간을 정했으면 그 기간을 따릅니다(37조).
- 이 기간에 집주인이 연체금과 대출 기관의 비용을 내면 연체가 해소되고 절차가 멈춥니다(22조). 통지가 빚 전체를 갚으라고 요구한 경우, 통지가 정한 대로 그 돈을 내면 대출 기관은 반드시 받아야 합니다(43조).
- 기간이 지나도 갚지 못하면 대출 기관이 집을 팝니다. 보통 중개인을 통해 MLS에 리스팅하고 일반 매물처럼 오퍼를 받습니다.
- 판 돈은 모기지법 27조의 순서대로 나눕니다(아래 표). 남는 돈은 집주인에게 돌려줍니다.
판 돈은 어떻게 나누나요?
모기지법 27조가 순서를 정합니다.
| 순서 | 어디에 쓰나 |
|---|---|
| 1 | 매각에 든 비용 (실패한 매각 시도 비용 포함) |
| 2 | 그 모기지의 밀린 이자와 비용 |
| 3 | 그 모기지의 원금 |
| 4 | 후순위 채권자(2차 모기지 등)에게 순위대로 |
| 5 | 세입자가 낸 렌트 디파짓 중 마지막 달 렌트에 쓰이지 않은 돈 |
| 나머지 | 집주인(차용인)에게 |
판 돈이 빚보다 적으면 남는 돈이 없고, 모자란 금액은 집주인이 계속 갚아야 할 수 있습니다. 정확한 책임은 모기지 계약서와 변호사에게 확인하세요.
포클로저(foreclosure)와 어떻게 다른가요?
| 파워 오브 세일 | 포클로저 | |
|---|---|---|
| 누가 집을 파나 | 대출 기관이 통지 후 시장에 팔고, 집주인이 소유자인 채로 넘어감 | 법원 절차를 거쳐 대출 기관이 소유권 자체를 가져감 |
| 남는 돈 | 빚과 비용을 뺀 나머지는 집주인에게 | 대출 기관이 집을 가지므로 집주인에게 돌아오는 돈이 없는 구조 |
| 법원 | 보통 필요 없음 (통지와 기한만 지키면 됨) | 법원 판결 필요 |
| 온타리오에서 | 일반적으로 훨씬 흔함 | 드묾 |
모기지법은 두 절차를 모두 인정합니다(47조에 "foreclosure or power of sale"이 나옵니다). 어느 쪽인지는 통지서와 변호사에게 확인하세요.
파워 오브 세일 매물을 살 때
- 파는 사람은 집주인이 아니라 대출 기관입니다. 대출 기관은 그 집에 살아 본 적이 없어서 집 상태를 거의 모릅니다. 보통 "있는 그대로(as is, where is)" 조건이고, 집 상태에 대한 보증이나 셀러 정보 공개서(SPIS)가 없습니다.
- 홈 인스펙션이 특히 중요합니다. 가능하다면 인스펙션 조건을 넣고, 안 되면 오퍼 전에 점검하세요.
- 계약서에 대출 기관 쪽 별지(schedule)가 붙는 것이 보통입니다. 집주인이 클로징 전에 연체금을 모두 갚으면(모기지법 22조의 상환권) 대출 기관이 계약을 취소할 수 있다는 조항이 흔합니다. 계약이 깨질 수 있다는 뜻이니 변호사와 별지를 꼼꼼히 읽으세요.
- 가구·가전(chattels)은 집주인 것이라 포함되지 않을 수 있고, 집이 비어 있어 관리가 안 된 경우도 있습니다.
- 가격이 꼭 싸지는 않습니다. 대출 기관은 남는 돈을 집주인에게 돌려줘야 하므로 보통 시세에 가깝게 팔려고 합니다.
- 소유권은 안전한 편입니다. 모기지법 35조는 대출 기관의 연체·통지·절차 준수 진술서가 있으면 사는 사람에게 좋은 소유권을 준다고 정하고, 36조는 통지 절차의 문제로 사는 사람의 소유권을 다툴 수 없다고 정합니다. 그래도 등기 조사와 소유권 보험은 꼭 하세요.
- 세입자가 사는 집이면 대출 기관(과 사는 사람)이 집주인 자리를 이어받습니다(47조). 세입자를 내보내려면 주거 임대법(RTA) 절차를 따라야 합니다(48조).
집주인이라면 어떻게 하나요?
- 통지를 받으면 바로 변호사와 대출 기관에 연락하세요. 모기지법 22조에 따라 매각 전까지는 연체금, 밀린 이자, 대출 기관의 필요 비용을 내면 연체가 해소됩니다. 만기 전 원금 전체를 한꺼번에 갚을 필요는 없습니다.
- 서면으로 연체 내역서를 요구할 수 있습니다(22조 2항). 대출 기관은 15일 안에 답해야 하고, 답하지 않거나 틀리게 답하면 그때까지 집행 권리가 멈춥니다(22조 3항).
- 35일 기간 안에 직접 집을 팔거나, 다른 대출로 갈아타거나(refinance), 분할 상환을 협상할 수도 있습니다. 대출 기관의 매각 비용은 판 돈에서 가장 먼저 빠지므로(27조), 직접 팔면 남는 돈이 더 많을지 변호사와 상의하세요.
- 통지 후 정해진 기한이 지나기 전에는 대출 기관이 법원의 허가 없이 다른 소송을 시작할 수 없습니다(42조).
- 집이 팔리면 빚과 비용을 뺀 나머지는 돌려받을 권리가 있습니다. 정산 내역을 꼭 받아 확인하세요.
예시로 보면
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
Where a mortgage by its terms confers a power of sale upon a certain default, notice of exercising the power of sale shall not be given until the default has continued for at least fifteen days, and the sale shall not be made for at least thirty-five days after the notice has been given.쉽게 풀면대출 기관은 연체가 15일 이상 계속된 뒤에야 매각 통지를 보낼 수 있고, 통지 후 35일이 지나야 집을 팔 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
A mortgagee shall not exercise a power of sale unless a notice of exercising the power of sale in the form prescribed by the regulations made under this Act has been given by the mortgagee to the following persons, … 1. Where the mortgaged property is registered under the Land Titles Act, to every person appearing by the parcel register and by the index of executions to have an interest in the mortgaged property.쉽게 풀면대출 기관은 정해진 서식의 통지를 등기부와 집행 명부에 나타나는 모든 이해관계인에게 보내야만 집을 팔 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
Despite any agreement to the contrary, where default has occurred in making any payment of principal or interest due under a mortgage … the mortgagor may perform such covenant or pay the amount due under the mortgage, exclusive of the money not payable by reason merely of lapse of time, and pay any expenses necessarily incurred by the mortgagee, and thereupon the mortgagor is relieved from the consequences of such default.쉽게 풀면모기지 계약서에 뭐라고 적혀 있든, 집주인은 매각 전까지 밀린 돈과 대출 기관의 필요 비용을 내면 연체의 결과에서 벗어납니다. 만기 전 원금 전체를 갚을 필요는 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
The mortgagee shall answer a notice given under subsection (2) within fifteen days after receiving it, and, if without reasonable excuse the mortgagee fails so to do or if the answer is incomplete or incorrect, any rights that the mortgagee may have to enforce the mortgage shall be suspended until the mortgagee has complied with subsection (2).쉽게 풀면집주인이 서면으로 연체 내역서를 요구하면 대출 기관은 15일 안에 답해야 합니다. 답하지 않거나 틀리게 답하면 그때까지 집행 권리가 멈춥니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
The money arising from the sale shall be applied by the person receiving the same as follows: … Firstly, in payment of all the expenses incident to the sale or incurred in any attempted sale; … Secondly, in discharge of all interest and costs then due in respect of the mortgage under which the sale was made; … Thirdly, in discharge of all the principal money then due in respect of the mortgage; … and the residue shall be paid to the mortgagor.쉽게 풀면판 돈은 매각 비용, 밀린 이자와 비용, 원금, 후순위 채권자, 세입자 렌트 디파짓 순서로 쓰고, 남는 돈은 집주인에게 줍니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
A person who becomes the mortgagee in possession of a mortgaged residential complex which is the subject of a tenancy agreement between the mortgagor and a tenant or who obtains title to the residential complex by foreclosure or power of sale shall be deemed to be the landlord under the tenancy agreement.쉽게 풀면파워 오브 세일이나 포클로저로 세입자가 사는 집을 넘겨받은 사람은 그 임대차 계약의 집주인이 됩니다. 세입자의 계약은 그대로 이어집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
파워 오브 세일 매물은 싸게 살 수 있나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 대출 기관은 빚을 뺀 나머지를 집주인에게 돌려줘야 하므로 보통 시세에 가깝게 팔려고 합니다. 집 상태가 나쁘거나 비어 있어 가격이 낮은 경우는 있지만, "있는 그대로" 조건이라 수리비를 직접 따져 봐야 합니다.
계약 뒤에 원래 집주인이 돈을 갚으면 어떻게 되나요?
모기지법 22조에 따라 집주인은 매각 전까지 연체금을 갚아 절차를 멈출 수 있습니다. 대출 기관의 별지에는 이 경우 계약을 취소할 수 있다는 조항이 흔히 들어 있습니다. 이때 디파짓을 돌려받는지, 쓴 비용을 보상받는지는 별지 문구에 따라 다르니 오퍼 전에 변호사와 확인하세요.
파워 오브 세일 집을 사면 소유권에 문제가 없나요?
모기지법 35조와 36조는 대출 기관의 진술서가 있으면 사는 사람에게 좋은 소유권을 주고, 통지 절차의 하자로 소유권을 다툴 수 없게 합니다. 그래도 다른 린이나 집행이 있을 수 있으니 등기 조사와 소유권 보험은 꼭 하세요.
통지를 받았는데 얼마를 갚아야 멈추나요?
매각 전까지 밀린 금액, 밀린 이자, 대출 기관의 필요 비용을 내면 됩니다(22조). 원금 전체가 아닙니다. 서면으로 연체 내역서를 요구하면 대출 기관은 15일 안에 답해야 합니다.
명의 없는 배우자도 통지를 받나요?
결혼한 부부의 가정 주택이면 가족법 22조에 따라 명의 없는 배우자도 같은 통지를 받고, 똑같이 연체금을 갚아 집을 지킬 권리가 있습니다.
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확인한 출처
- Mortgages Act, R.S.O. 1990, c. M.40 (e-Laws) — 22, 24, 26, 27, 31~37, 42, 43, 47, 48조 · 2026년 10월 30일 확인
- Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3 (e-Laws) — 22조 · 2026년 10월 30일 확인