조건부 오퍼Conditional offer

무엇인가요?

조건부 오퍼는 "이 조건이 충족되면 사겠다"고 적은 오퍼입니다. 파는 사람이 서명하면 계약은 성립하지만, 조건이 정해진 기한 안에 충족(또는 포기)되지 않으면 계약이 끝나고 디파짓을 돌려받도록 적는 것이 보통입니다.

조건이 하나도 없는 오퍼는 확정 오퍼(firm offer)라고 합니다. 조건은 바이어를 보호하는 안전장치이지만, 파는 사람 입장에서는 "깨질 수 있는 계약"이라서 경쟁 상황에서는 조건이 적은 오퍼가 더 매력적으로 보입니다.

RECO(온타리오 부동산협의회)는 가능하면 대출, 홈 인스펙션, 기존 집 매각처럼 중요한 사항을 조건으로 넣으라고 안내합니다.

흔한 조건

이 밖에도 측량, 정화조·우물 검사, 용도 확인 등 집에 따라 필요한 조건을 넣습니다. 어떤 조건을 넣을지는 중개인, 변호사와 상의하세요.

조건 문구는 어떻게 생겼나요?

조건은 보통 계약서의 별지(Schedule A)에 들어갑니다. 한 조건에는 대개 네 가지가 적힙니다. (1) 무엇을 조건으로 하는지, (2) 언제까지인지, (3) 기한 안에 서면 통지가 없으면 계약이 무효가 되고 디파짓을 전액 돌려준다는 것, (4) 이 조건이 누구를 위한 것이며 그 사람이 포기할 수 있다는 것.

"바이어만을 위한 조건(for the sole benefit of the buyer)"이라고 적힌 조건은 바이어가 혼자 포기할 수 있습니다. 예를 들어 인스펙션 결과가 완벽하지 않아도 바이어가 괜찮다고 하면 서면으로 포기하고 계약을 이어갑니다.

반면 양쪽 모두에게 걸린 조건이나 제3자의 결정이 필요한 조건(예: 시의 허가)은 한쪽이 마음대로 포기할 수 없습니다. 이런 조건을 "진정한 선행 조건(true condition precedent)"이라고 부릅니다. 내 조건이 어느 쪽인지 애매하면 변호사에게 물어보세요.

기한은 어떻게 정하나요?

조건마다 기한을 적습니다. 법으로 정한 기한은 없고 협상으로 정합니다. "영업일(business days)"인지 "날(days)"인지, 시작일이 계약 성립일인지에 따라 실제 마감이 달라지므로 문구를 꼼꼼히 보세요.

매매 계약서의 모든 기한은 정확히 지켜야 합니다. 기한을 놓치면 계약은 조건 문구에 적힌 대로 처리됩니다. 보통은 "기한 안에 충족·포기 통지가 없으면 무효"라고 적지만, 반대로 적힌 경우(통지가 없으면 조건이 충족된 것으로 봄)도 있으니 어느 쪽인지 확인하세요.

시간이 더 필요하면 기한이 지나기 전에 양쪽이 서면으로 연장에 합의해야 합니다. 파는 사람이 연장을 거절할 수도 있습니다.

조건을 충족하거나 포기하는 방법

1. 조건에 필요한 일을 합니다. 은행에 서류를 내고 승인서를 받거나, 인스펙션을 예약해 결과를 받거나, 변호사에게 상태 증명서를 검토받습니다.
2. 결과에 만족하면 기한 전에 서면으로 "조건 충족 통지(notice of fulfillment)" 또는 "조건 포기서(waiver)"에 서명합니다. 중개인이 서식을 준비해 줍니다.
3. 중개인이 서명된 서류를 파는 쪽(보통 파는 쪽 중개인)에 전달합니다. 법은 조건 포기서를 받은 중개인도 오퍼를 받았을 때처럼 가능한 한 빨리 자기 고객에게 전하도록 합니다. 전달된 시각을 기록해 두세요.
4. 모든 조건이 충족·포기되면 계약은 확정(firm)됩니다. 이제부터는 마음대로 물러날 수 없습니다.
5. 만족하지 못하면 아무것도 하지 않거나(조건 문구에 따라), 계약이 끝났다는 서면 통지를 보내고 디파짓 반환 절차(상호 해제 합의서)를 진행합니다.

조건이 충족되지 않으면요?

조건 문구대로 계약이 끝나고 디파짓을 돌려받습니다. 디파짓은 브로커리지의 신탁 계좌에 있으므로, 보통 양쪽이 서명한 상호 해제 합의서(mutual release)가 있어야 돈이 나옵니다. 파는 사람이 서명을 거부하면 브로커리지는 돈을 내줄 수 없고, 법원 명령이 필요할 수 있습니다. 이런 다툼은 RECO 디파짓 보험이 다루지 않습니다.

조건을 핑계로 마음대로 빠져나가는 것은 위험합니다. 예를 들어 대출 조건은 실제로 대출을 받으려고 성실히 노력했을 때 쓰는 것이지, "그냥 사기 싫어져서" 쓰는 것이 아닙니다. 다툼이 생기면 변호사가 필요합니다.

경쟁 상황에서 조건을 빼라는 압박

오퍼가 여러 개일 때 조건을 빼고 싶은 유혹이 큽니다. RECO는 모기지 프리퀄리피케이션(pre-qualifying, 대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)을 받았어도 대출 조건을 안전하게 뺄 수 있는 것은 아니며, 홈 인스펙션을 건너뛰는 것은 바이어가 신중히 생각해야 할 큰 위험이라고 안내합니다. 사전 승인도 최종 승인은 아닙니다. FSRA(온타리오 금융 규제 기관)는 대출 기관이 바이어나 집을 자세히 살펴본 뒤 모기지를 내주지 않을 수도 있다고 안내합니다.

조건을 빼기 전에 할 수 있는 일이 있습니다. 오퍼 전에 인스펙션을 먼저 받거나(pre-inspection), 은행에 집 주소를 알려 미리 확인하거나, 콘도라면 파는 쪽이 준비한 상태 증명서를 오퍼 전에 변호사와 검토하는 방법입니다. 자세한 내용은 "확정 오퍼" 항목을 보세요.

셀러의 조건과 탈출 조항

파는 사람도 조건을 넣을 수 있습니다. 예를 들어 자기가 사기로 한 집의 계약이 확정되는 것을 조건으로 걸기도 합니다.

바이어가 "내 집이 팔리면"이라는 조건을 넣으면, 파는 사람은 그동안 집을 계속 시장에 두고 다른 오퍼를 받을 수 있게 하는 탈출 조항(escape clause)을 함께 넣는 것이 보통입니다. 다른 괜찮은 오퍼가 오면 파는 사람이 바이어에게 통지하고, 바이어는 계약서에 적힌 짧은 시간 안에 조건을 포기하고 확정하든지 계약을 끝내든지 정해야 합니다. 흔히 "72시간 조항"이라고 부르지만, 실제 시간은 계약서에 적힌 대로입니다.

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