추가 주거 유닛 (ARU, 한 필지에 3세대까지 보장)Additional residential units (ARUs)

무엇인가요?

추가 주거 유닛(additional residential unit, 줄여서 ARU)은 한 땅(필지)에 있는 본채 말고 따로 더 만드는 집입니다. 예를 들어 지하에 만든 독립 유닛(세컨더리 스위트), 뒷마당 별채(가든 스위트), 골목 쪽 별채(레인웨이 스위트)가 모두 ARU가 될 수 있습니다.

온타리오 도시계획법(Planning Act)은 2022년 개정으로 시가 이런 집을 막지 못하게 했습니다. 단독주택(detached), 반단독주택(semi-detached), 타운하우스(rowhouse)가 있는 "도시 주거 필지"에서는 본채를 포함해 3세대까지 두는 것을 시의 공식 계획(official plan, 도시 전체 계획)이나 조닝 바이로(zoning by-law, 땅 쓰는 규칙)로 금지할 수 없습니다(16조 3항, 35.1조 1항).

"도시 주거 필지"는 주거가 허용된 정착 지역 안의 땅으로, 시의 하수도와 시의 상수도에 연결된 곳을 말합니다(1조 정의). 상하수도가 없는 시골 땅은 이 보장에 들어가지 않습니다.

법이 보장하는 세 가지 경우

법은 본채(집) 안 유닛 수와 뒷마당 별채 안 유닛 수를 나누어 정합니다. 어느 경우든 한 필지에 모두 합쳐 3세대까지입니다.

이것은 시가 "막을 수 없는" 최소한입니다. 시가 더 많이 허용할 수는 있습니다. 예를 들어 토론토는 4세대 멀티플렉스를 도시 전체에서 허용합니다.

시가 요구할 수 없는 것

• 주차: 본채가 아닌 추가 유닛 하나에 주차 공간을 1개보다 많이 요구할 수 없습니다(35.1조 1.1항).
• 최소 면적: 추가 유닛의 최소 바닥 면적을 조닝 바이로로 정할 수 없습니다(35.1조 1.2항).
• 위 규칙에 어긋나는 조닝 조항은 그만큼 효력이 없습니다(35.1조 1.3항).
• 주정부 규정 O. Reg. 462/24(2024년 11월 20일 시행): 토론토시 안내에 따르면, 한 필지가 3세대 이하가 되는 경우 사선 제한(angular plane)을 적용하지 않고, 본채와 별채 사이 최소 간격은 4m(별채가 4m보다 높으면 7.5m), 최대 건폐율(땅 중 건물이 덮는 비율)은 45%이며, 용적률(floor space index) 최대치가 없습니다. 시의 규칙이 더 너그러우면 시 규칙이 적용됩니다.
• 규정 원문은 이 글에서 직접 열어 보지 못했습니다. 정확한 내용은 시나 설계사에게 확인하세요.

항소로 막을 수 없습니다

시가 ARU를 허용하려고 만든 공식 계획 정책이나 조닝 바이로 부분에는 온타리오 토지 심판소(Ontario Land Tribunal, OLT)에 항소할 수 없습니다(17조 24.1항, 34조 19.1항). 장관(Minister)의 항소만 예외입니다.

그래서 이웃이 "우리 동네에 지하 유닛을 허용하지 말라"며 시의 ARU 규칙 자체를 항소로 막을 수는 없습니다.

다만 내 집 공사가 조닝 규칙(높이, 간격 등)에 맞지 않아 마이너 배리언스(소규모 예외 허가)를 받아야 한다면, 그 결정에는 법이 정한 사람이 항소할 수 있습니다. 토론토에서는 이 항소가 토론토 지역 항소 기관(TLAB)으로 갑니다.

토론토에서는

• 세컨더리 스위트: 단독·반단독·타운하우스 안에 보통 1개가 허용됩니다(조닝 바이로 569-2013의 150.10절 기준을 지켜야 함). 부엌과 욕실을 그 유닛만 쓰는 독립 주거입니다.
• 멀티플렉스: 한 건물에 2~6세대가 있는 집입니다. 4세대 멀티플렉스는 도시 전체에서 허용되고, 6세대는 지역에 따라 다릅니다(현재 Toronto & East York 지역과 23구에서 허용). 시의회가 2025년 6월 25~26일에 6세대 개정을 채택했습니다.
• 가든 스위트: 골목에 붙지 않은 뒷마당 별채로, 한 필지에 1개(1세대)까지 허용됩니다. 바닥 면적은 60㎡ 이하입니다.
• 레인웨이 스위트: 공공 골목(public lane)과 경계선이 맞닿은 집에 지을 수 있고, 크기는 최대 폭 8m, 길이 10m입니다.
• "as-of-right": 조닝 규칙에 맞으면 리조닝이나 마이너 배리언스 없이 바로 건축 허가를 신청할 수 있다는 뜻입니다.
• 옛 조닝(예: 옛 노스욕, 에토비코 조닝)이 적용되는 땅에는 가든 스위트 개정이 적용되지 않습니다. 토론토 빌딩(416-397-5330)에 문의하세요.

그래도 건축 허가와 건축법은 그대로입니다

ARU가 조닝에서 허용되어도 공사에는 건축 허가(building permit)가 필요합니다. 건물을 짓거나 철거하려면 시의 건축 책임자(chief building official)에게 허가를 받아야 합니다(건축법 8조 1항). 공사 없이 쓰임새만 바꾸어도 위험이 커지면 허가가 필요합니다(10조 1항).

온타리오 건축 규정(Building Code), 나무 보호 규정, 소방 접근 기준도 지켜야 합니다. 토론토는 가든 스위트의 소방 접근 기준이 조닝이 아니라 건축 규정 검토로 정해지고, 마이너 배리언스로 바꿀 수 없다고 안내합니다.

토론토는 건축 허가 전에 조닝 검토(Zoning Applicable Law Certificate)를 받아 두기를 권합니다. 조닝에 안 맞는 부분이 있으면 먼저 조정위원회(Committee of Adjustment)에 마이너 배리언스를 신청해야 합니다.

개발 부담금과 세금

• 개발 부담금(development charges, 새 건물에 시가 매기는 돈): 기존 집이나 새 집의 둘째·셋째 유닛, 그리고 별채 안 유닛 1개는 법으로 면제됩니다(개발부담금법 2조 3.2항, 3.3항).
• 토론토: 시 조례(Municipal Code 415-6(A)(2))는 한 필지에 모두 4세대 이하인 개발에서 둘째, 셋째, 넷째 유닛의 개발 부담금을 면제합니다. 공원 부담금(parkland dedication, 개발할 때 시가 공원용으로 받는 땅이나 그 대신 받는 돈)은 시 조례(Municipal Code 415-30(A)(16))에 따라 본채 안의 둘째·셋째·넷째 유닛과 별채 유닛 1개가 면제됩니다. 다만 한 필지에 모두 5세대 이하일 때만 적용됩니다. 내 경우가 해당하는지 시에 확인하세요.
• 재산세: 유닛을 추가하면 MPAC 평가가 바뀔 수 있는지, 얼마나 바뀌는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. MPAC와 시에 확인하세요.
• 월세 소득에는 소득세가 붙을 수 있고, 팔 때 주거용 주택 면제(principal residence exemption)에도 영향이 있을 수 있습니다. 회계사에게 확인하세요.

살 때, 세 줄 때 주의할 점

• "ARU를 둘 수 있다"와 "지금 있는 유닛이 합법이다"는 다릅니다. 이미 있는 지하 유닛이나 별채가 건축 허가를 받고 최종 검사를 통과했는지 시의 허가 기록으로 확인하세요. 토론토는 허가 없이 지은 별채는 지은 지 오래되었어도 "새 건물"로 보고 현재 규칙을 적용합니다.
• 토론토에서는 본채와 가든 스위트를 두 필지로 나누는 토지 분할(severance)이 허용되지 않습니다. 별채만 따로 팔 수 없습니다.
• 세입자가 있으면 주거 임대법(RTA)이 적용됩니다. 다만 세입자가 집주인이나 그 가족과 부엌이나 욕실을 같이 쓰고 그 가족이 같은 건물에 살면 이 법이 적용되지 않습니다(RTA 5조 (i)).
• 2018년 11월 15일 뒤에 새로 생긴 유닛은 조건에 따라 임대료 인상 상한(가이드라인)이 적용되지 않을 수 있습니다(RTA 6.1조). "렌트 컨트롤 예외" 항목을 보세요.
• 이 보장은 단독·반단독·타운하우스에만 해당합니다. 콘도 아파트 유닛은 대상이 아니고, 콘도 타운하우스는 콘도 선언서와 규칙도 따로 확인해야 합니다. 변호사에게 물어보세요.

예시로 보면