무엇인가요?
매도인 융자(VTB, vendor take-back mortgage)는 집을 파는 사람(vendor)이 집값의 일부를 사는 사람에게 빌려주는 것입니다. 사는 사람은 클로징 때 그 부분을 현금으로 내지 않고, 대신 파는 사람에게 "빚"을 지고 정한 이자와 기간에 따라 갚습니다. "셀러 파이낸싱"이라고도 합니다.
이 빚은 보통 집에 모기지(온타리오 등기 용어로는 charge)로 등기합니다. 그러면 파는 사람은 은행과 같은 담보권자(mortgagee)가 되고, 사는 사람은 채무자(mortgagor)가 됩니다. 등기가 되면 사는 사람이 갚지 않을 때 파는 사람이 법에 따라 집을 팔아 돈을 회수할 수 있습니다.
어떻게 만들어지나요?
- 오퍼(구매 제안서)에 VTB 조건을 적습니다: 금액, 이자율, 기간, 갚는 방법(매달 이자만, 또는 원금과 이자), 조기 상환 가능 여부, 몇 순위 모기지인지.
- 파는 사람이 받아들이면 매매 계약의 일부가 됩니다. 양쪽 변호사가 모기지 서류(charge)를 준비합니다.
- 클로징 날 사는 사람의 변호사가 소유권 이전과 함께 VTB 모기지를 토지 등기소에 등기합니다. 은행 모기지가 있으면 보통 은행이 1순위, VTB가 2순위입니다.
- 사는 사람은 정한 대로 파는 사람에게 갚습니다. 기간이 끝나면 남은 원금을 한 번에 갚거나(balloon payment), 은행 대출로 바꾸거나, 합의해서 연장합니다.
- 다 갚으면 파는 사람이 말소(discharge) 서류에 서명하고, 변호사가 등기에서 지웁니다.
언제 쓰나요?
- 사는 사람이 은행에서 집값 전부를 빌리기 어려울 때(자영업, 신용 기록이 짧음, 다운페이먼트가 조금 모자람).
- 파는 사람이 집을 빨리 팔고 싶거나, 돈을 한 번에 받는 대신 이자를 받으며 나누어 받고 싶을 때.
- 금리가 높아 사는 사람이 은행 대출을 줄이고 싶을 때. 파는 사람이 은행보다 낮은 이자를 제안하기도 합니다.
- 보통 상업용 부동산, 땅, 사업체 매매에서 더 흔하고 주거용 거래에서는 흔하지 않은 편이라고 알려져 있습니다. 일반적인 경향일 뿐이고, 조건은 거래마다 다릅니다.
온타리오 법에서는 어떻게 되나요?
토지등기법(Land Titles Act, s. 93)은 등기된 소유자가 돈을 갚기로 하고 땅에 charge(모기지)를 걸 수 있고, 등기된 charge는 담보권자에게 등기된 범위의 권리를 준다고 정합니다. 빚의 원금은 charge에 적어야 합니다. 그래서 VTB는 변호사가 등기해야 보호됩니다. 등기하지 않은 약속은 나중에 집을 산 사람이나 다른 채권자에게 주장하기 어렵습니다.
모기지법(Mortgages Act)은 사는 사람이 갚지 않을 때(default) 파는 사람이 쓸 수 있는 권리를 정합니다. 모기지 서류에 매각 권한(power of sale)이 적혀 있으면, 연체가 15일 이상 계속된 뒤에 매각 통지를 보낼 수 있고 통지 뒤 35일이 지나야 팔 수 있습니다(32조). 서류에 매각 권한이 없으면, 연체 3개월이 지난 뒤 법이 주는 매각 권한이 생기고(24조), 팔기 전에 45일 서면 통지를 해야 합니다(26조). 모기지 서류 자체에 더 자세한 조건을 적는 것이 보통입니다.
모기지법 18조는 모기지 기간이 5년을 넘으면 5년이 지난 뒤에는 3개월치 이자를 더 내고 다 갚을 수 있게 합니다(회사가 빌린 경우 제외). 그보다 짧은 VTB는 조기 상환 조건을 서류에 적어야 합니다.
사는 사람이 조심할 점
- 이자율, 기간, 갚는 방식, 조기 상환 조건을 오퍼에 분명히 적으세요. 기간이 끝날 때 남은 원금을 한 번에 갚아야 하는 경우(balloon)가 많으니, 그때 은행 대출로 바꿀 수 있을지 미리 생각하세요.
- 은행 모기지와 함께 쓸 때는 은행에 VTB가 있다는 것을 알려야 합니다. 은행이 2순위 모기지를 허용하지 않거나, VTB 금액을 다운페이먼트로 인정하지 않을 수 있습니다. 숨기면 대출 사기 문제가 될 수 있습니다.
- 갚지 못하면 파는 사람이 모기지법에 따라 집을 팔 수 있습니다. 은행 모기지와 똑같이 집을 잃을 수 있는 빚입니다.
- 반드시 내 변호사에게 서류를 검토받으세요. 파는 사람의 변호사는 파는 사람 편입니다.
파는 사람이 조심할 점
- 사는 사람이 갚을 수 있는지 확인하세요. 신용 기록, 소득 서류, 은행 모기지 승인 내용을 요구할 수 있습니다.
- 2순위면 은행이 먼저 받습니다. 사는 사람이 못 갚아 집이 팔리면 은행 모기지를 다 갚고 남는 돈에서만 받습니다. 집값이 내리면 못 받을 수도 있습니다.
- 연체가 생기면 통지와 기간을 지켜 절차를 밟아야 하고, 변호사 비용과 시간이 듭니다.
- 집값을 나누어 받으면 세금 신고(양도소득, 이자 소득)가 달라질 수 있습니다. 회계사에게 물어보세요.
- 사는 사람에게 집 보험을 유지하고 파는 사람을 담보권자로 올리게 하세요. 모기지법은 담보권자가 보험금을 빚 상환에 쓰도록 요구할 수 있게 합니다.
오퍼에 보통 적는 조건
| 항목 | 정할 내용 |
|---|---|
| 금액 | 집값 중 파는 사람이 빌려주는 부분 |
| 이자율 | 연 %. 고정이 보통 |
| 기간 | 예: 1년, 2년. 끝나면 남은 원금을 갚거나 연장 |
| 갚는 방법 | 매달 이자만, 또는 원금과 이자 함께 |
| 조기 상환 | 언제든 위약금 없이 갚을 수 있는지 |
| 순위 | 1순위인지, 은행 뒤 2순위인지 |
| 연체 때 | 어떤 경우 전액을 바로 갚아야 하는지, 통지 방법 |
VTB 조건은 매매 계약서(보통 별첨 Schedule)에 적습니다. 문구는 변호사가 확인해야 합니다.
예시로 보면
마캄의 집을 $1,000,000에 사기로 했습니다. 사는 사람은 다운페이먼트 $200,000이 있고 은행은 $700,000까지만 빌려줍니다. 파는 사람이 나머지 $100,000을 2년간 연 6%(예시 이자율)로 빌려주기로 했고, 매달 이자만 내고 2년 뒤 원금을 한 번에 갚는 조건입니다. 사는 사람은 은행에 VTB 2순위 모기지를 알렸고 은행이 동의했습니다.
클로징 날 변호사가 은행 모기지를 1순위로, VTB를 2순위로 등기했습니다. 사는 사람은 매달 파는 사람에게 $500(= $100,000 × 6% ÷ 12)을 보냈습니다. 2년 뒤 은행 모기지를 갱신하면서 대출을 늘려 $100,000을 갚았고, 파는 사람이 말소 서류에 서명해 등기에서 VTB가 지워졌습니다. 숫자는 참고용 예시입니다.
콘도와 프리컨스트럭션에서는
콘도 유닛도 등기된 부동산이라 같은 방식으로 VTB를 등기할 수 있습니다. 다만 아직 짓지 않은 분양 콘도는 개발사의 계약서를 쓰고 개발사가 사는 사람에게 돈을 빌려주는 경우는 드뭅니다. 분양 계약의 디파짓 일정과 잔금은 "프리컨 디파짓 일정" 항목을 보세요.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A registered owner may in the prescribed manner charge the land with the payment at an appointed time of any principal sum of money either with or without interest or as security for any other purpose and with or without a power of sale.쉽게 풀면등기된 소유자는 정한 날에 돈(이자 포함 또는 제외)을 갚는다는 담보로 땅에 charge(모기지)를 걸 수 있고, 매각 권한을 넣을 수도 있습니다. VTB도 이렇게 등기합니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
A charge that secures the payment of money shall state the amount of the principal sum that it secures. … The charge, when registered, confers upon the chargee a charge upon the interest of the chargor as appearing in the register subject to the encumbrances and qualifications to which the chargor’s interest is subject, but free from any unregistered interest in the land.쉽게 풀면모기지 서류에는 빌린 원금을 적어야 합니다. 등기가 되면 빌려준 사람(파는 사람)은 등기부에 나오는 사는 사람의 권리에 대해 담보권을 갖습니다. 먼저 등기된 권리(예: 은행 모기지)에는 뒤집니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90l05 · 2026년 10월 30일 확인
“mortgage” includes any charge on any property for securing money or money’s worth; “mortgage money” means money or money’s worth secured by a mortgage;쉽게 풀면이 법에서 모기지는 돈을 갚는 담보로 재산에 거는 모든 charge를 말합니다. 파는 사람이 빌려주고 등기한 VTB도 이 법의 모기지입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
Where any principal money is secured by mortgage of land, the mortgagee, at any time after the expiration of three months from the time of default in the payment of any money due under the mortgage … has the following powers to the like extent as if they had been in terms conferred by the mortgage: … A power to sell, or to concur with any other person in selling, the whole or any part of the mortgaged property by public auction or private contract쉽게 풀면모기지 돈을 갚지 않은 지 3개월이 지나면, 모기지 서류에 따로 적지 않았더라도 빌려준 사람(파는 사람)에게 집을 팔 수 있는 권한이 생깁니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
Where a mortgage by its terms confers a power of sale upon a certain default, notice of exercising the power of sale shall not be given until the default has continued for at least fifteen days, and the sale shall not be made for at least thirty-five days after the notice has been given.쉽게 풀면모기지 서류에 매각 권한이 적혀 있는 경우, 연체가 15일 이상 계속된 뒤에야 매각 통지를 보낼 수 있고, 통지 뒤 35일이 지나야 팔 수 있습니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
Where any principal money or interest secured by a mortgage of freehold or leasehold property is not, under the terms of the mortgage, payable until a time more than five years after the date of the mortgage, then, if at any time after the expiration of such five years any person liable to pay or entitled to redeem tenders or pays to the person entitled to receive the money the amount due for principal money and interest to the time of such tender or payment, together with three months further interest in lieu of notice, no further interest is chargeable, payable or recoverable at any time thereafter쉽게 풀면모기지 기간이 5년을 넘으면, 5년이 지난 뒤에는 남은 원금과 이자에 3개월치 이자를 더해 갚고 끝낼 수 있습니다. 5년보다 짧은 VTB의 조기 상환 조건은 서류에 적은 대로입니다.
출처: ontario.ca/laws/statute/90m40 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
VTB는 꼭 등기해야 하나요?
등기하지 않은 약속은 나중에 집을 산 사람이나 다른 채권자에게 주장하기 어렵습니다. 토지등기법에 따라 변호사가 charge로 등기해야 파는 사람이 보호되고, 사는 사람도 조건이 분명해집니다. 반드시 변호사를 통해 진행하세요.
은행 모기지와 같이 쓸 수 있나요?
은행이 허용하면 가능합니다. 보통 은행이 1순위, VTB가 2순위입니다. 은행에 VTB가 있다는 것을 반드시 알려야 하고, 은행이 VTB 금액을 다운페이먼트로 인정하지 않거나 2순위 모기지를 허용하지 않을 수 있습니다.
이자율은 어떻게 정하나요?
법으로 정해진 이자율은 없습니다. 사는 사람과 파는 사람이 협상해서 오퍼에 적습니다. 은행 금리, 기간, 위험(순위, 사는 사람의 신용)을 보고 정합니다.
사는 사람이 못 갚으면 어떻게 되나요?
파는 사람은 모기지 서류와 모기지법에 따라 통지를 보내고 집을 팔 수 있습니다. 서류에 매각 권한이 있으면 연체 15일 뒤부터 통지할 수 있고, 통지 뒤 35일이 지나야 팔 수 있습니다. 서류에 없으면 연체 3개월 뒤에 법이 주는 매각 권한이 생기고, 팔기 전에 45일 서면 통지가 필요합니다. 은행 모기지가 앞에 있으면 은행이 먼저 받습니다. 변호사와 진행해야 합니다.
기간이 끝나면 어떻게 되나요?
서류에 적은 대로입니다. 보통 남은 원금을 한 번에 갚거나(balloon), 은행 대출로 바꾸거나, 양쪽이 합의해 연장합니다. 사는 사람은 기간이 끝나기 훨씬 전에 은행과 상의하세요.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Land Titles Act, R.S.O. 1990, c. L.5, s. 93 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- Mortgages Act, R.S.O. 1990, c. M.40, s. 1, 6, 18, 24, 26, 30, 32 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인