개발 부담금과 클로징 부가 비용Development charges, closing levies

무엇인가요?

개발 부담금(development charges, 줄여서 DC)은 시(municipality)가 새로 짓는 건물에 매기는 돈입니다. 새 집이 생기면 도로, 대중교통, 상하수도, 공원, 도서관, 소방서 같은 시설이 더 필요해지는데, 그 비용을 개발사에 걷는 것입니다. 온타리오 개발부담금법(Development Charges Act, 1997)이 시에 이 권한을 줍니다.

법적으로 이 돈을 시에 내는 사람은 건설사입니다. 그런데 분양 계약서에는 "이 부담금과 그 밖의 비용을 최종 클로징 때 사는 사람이 건설사에 갚는다"는 조항이 흔히 들어 있습니다. 그래서 사는 사람 입장에서는 집값과 별도로 클로징 때 내는 추가 비용, 흔히 "클로징 레비(closing levies)" 또는 "클로징 조정 비용(closing adjustments)"이 됩니다.

중고 집을 살 때는 이런 비용이 없습니다. 분양 집에서만 생기는 비용이라 처음 사는 사람이 놓치기 쉽습니다.

계약서에 흔히 나오는 항목

건설사마다 다르지만, 분양 계약서의 "조정(adjustments)" 부분에는 보통 이런 항목이 있습니다. 실제 항목과 금액은 내 계약서로 확인해야 합니다.

• 개발 부담금(DC): 시가 걷는 부담금. 토론토는 집 종류(단독·세미, 2침실 이상 아파트 등)에 따라 요율이 다릅니다. 아래 표를 보세요.
• 교육 부담금(education development charges): 교육청이 새 학교 부지를 사는 데 쓰려고 교육법(Education Act)에 따라 매기는 돈. 토론토에서는 시가 토론토 가톨릭 교육청(TCDSB)을 대신해 걷습니다.
• 공원 부담금(parkland dedication 또는 cash-in-lieu): 계획법(Planning Act) 42조에 따라 시가 땅의 일부를 공원용으로 받거나, 땅 대신 돈을 받는 것. 기본 한도는 주거용 땅의 5%이지만, 시가 다른 계산 방식(alternative requirement)을 쓰면 땅 크기에 따라 땅이나 그 가치의 최대 10% 또는 15%가 될 수 있습니다.
• 지역 혜택 부담금(community benefits charge): 계획법 37조에 따라 시가 개발에 매기는 부담금. 예전에 "Section 37"이라 부르던 것의 후신입니다.
• 전기·수도·가스 계량기와 연결비(meter installation, utility hook-up), 하수·상수 연결비.
• Tarion 등록비(enrolment fee): 건설사가 집을 신축 보증 프로그램에 등록하며 내는 비용. 계약서로 사는 사람에게 넘기는 경우가 많습니다.
• 그 밖에 변호사 협회 거래 부담금(law society levy), 등기·서류 비용, 계약서에 적힌 각종 "행정비".

이 항목들에 HST가 붙는지, 어떤 항목이 상한에 포함되는지는 계약서마다 다릅니다. 변호사에게 항목별로 물어보세요.

왜 "상한(cap)"이 중요한가요?

문제는 금액이 계약할 때 정해지지 않는다는 점입니다. 시 요율은 몇 년에 한 번씩 새 조례로 바뀌고, 분양 콘도는 계약부터 클로징까지 3~5년이 걸리기도 합니다. 계약서에 "클로징 때의 실제 금액"이라고만 적혀 있으면, 그 사이 요율이 오른 만큼 내가 더 냅니다.

그래서 변호사들은 서명 전에 건설사와 상한(cap)을 협상합니다. 예를 들면 "개발 부담금, 교육 부담금, 공원 부담금을 모두 합쳐 $X를 넘지 않는다"는 식입니다. 분양 콘도는 계약 뒤 10일 취소 기간(cooling-off period)이 있으니, 이 기간에 변호사에게 계약서를 보여 주고 상한을 요구하세요. 상한이 있는지, 어떤 항목이 상한 안에 들어가는지, 상한에 HST가 더 붙는지 세 가지를 꼭 확인합니다.

Tarion Addendum(계약서에 붙는 부속 서류)에는 클로징 비용과 조정 항목의 요약표가 들어갑니다. 건설사가 Addendum에 적지 않은 비용을 나중에 청구할 수 있는지는 변호사에게 확인하세요.

토론토 시의 개발 부담금 요율 (한 채당)

토론토 시가 비임대 주거용 건물에 매기는 개발 부담금입니다(2025년 6월 26일부터 적용되는 요율표). 이 금액은 시가 개발사에 매기는 돈이고, 그중 얼마를 사는 사람에게 넘기는지는 계약서가 정합니다.

출처: 토론토 시 Development Charge Rates, 2025년 6월 26일 시행. 시는 2027년까지 개발 부담금 전면 재검토를 진행 중이고 감면 프로그램도 있으니, 실제 요율은 시 페이지에서 다시 확인하세요. 토론토 밖(마캄, 리치먼드힐, 본, 미시사가 등)은 각 시와 지역(Region)의 요율이 따로 있습니다.

언제, 누가 시에 내나요?

법의 기본 규칙은 건축 허가(building permit)가 나올 때 건설사가 시에 내는 것입니다(개발부담금법 26조). 2025년 11월 3일부터는 콘도와 프리홀드 같은 비임대 주거 개발의 개발 부담금을 입주 허가(occupancy permit)가 나오기 전에 전액 내야 하는 것으로 바뀌었습니다(26.1조).

사는 사람은 시에 직접 내지 않습니다. 건설사가 낸 돈을 계약서에 따라 최종 클로징 때 정산서(statement of adjustments)에서 갚는 구조입니다. 그래서 계약서의 조정 조항이 전부입니다.

예시로 보면

조심할 점

• "레비 포함 가격"이라는 광고를 봐도 어떤 항목이 포함인지 계약서로 확인하세요. 개발 부담금만 포함되고 교육·공원 부담금은 빠져 있을 수 있습니다.
• 상한이 있어도 상한 금액에 HST가 따로 붙는지 확인하세요.
• 어사인먼트(분양권 양도)로 사는 사람은 원래 계약서의 조정 조항을 그대로 물려받습니다. 상한이 없는 계약이면 그 위험도 함께 넘어옵니다.
• 클로징이 가까워지면 변호사가 건설사의 정산서 초안을 미리 받아 항목별로 계약서와 맞춰 봅니다. 계약서에 없는 항목은 내지 않아도 될 수 있습니다.
• 최종 클로징 자금(다운페이먼트 잔액 + 클로징 비용 + 이 조정 비용)을 입주 1년 전부터 계산해 두세요.