무엇인가요?
분양 콘도나 신축 집을 계약하면 집이 아니라 "집을 살 권리"를 갖게 됩니다. 소유권(등기)은 완공 뒤 최종 클로징 때 넘어옵니다. 그 전에 이 계약서상의 권리와 의무를 통째로 다른 사람에게 넘기는 것을 어사인먼트(assignment)라고 합니다. 한국에서는 분양권 전매라고 부릅니다.
원래 계약한 사람을 어사이너(assignor), 넘겨받는 사람을 어사이니(assignee)라고 합니다. 어사이니는 건설사와 맺은 원래 계약서에 그대로 들어가서, 최종 클로징 때 건설사에 잔금을 내고 소유권을 받습니다. 건설사와 어사이니 사이에 새 계약서가 생기는 것이 아니라, 사람만 바뀌는 것입니다.
온타리오 콘도 관리청(CAO) 안내서는 어사인먼트를 "분양 콘도를 산 사람이 소유권을 받기 전에 매매 계약서를 새 구매자에게 넘기는 거래"라고 설명하고, 임시 입주 전이나 임시 입주 중에 할 수 있다고 안내합니다.
건설사의 동의와 조건
어사인먼트는 당연한 권리가 아닙니다. 할 수 있는지, 어떤 조건인지는 원래 계약서(APS)가 정합니다. CAO 안내서는 건설사 동의, 수수료, 원래 구매자의 클로징 책임을 흔한 조건으로 꼽습니다. 아래 넷째·다섯째 같은 조건이 붙는 계약도 있으니 계약서에서 확인하세요.
- 건설사의 서면 동의가 필요합니다. 건설사는 동의하지 않을 수 있고, 그러면 거래가 막힙니다.
- 어사인먼트 수수료를 냅니다. 금액은 계약서에 적혀 있고 프로젝트마다 다릅니다. 건설사 변호사의 비용을 따로 요구하기도 합니다.
- 원래 산 사람(어사이너)이 클로징 책임을 계속 집니다. 어사이니가 클로징을 못 하면 건설사가 어사이너에게 책임을 물을 수 있습니다.
- 광고 제한: MLS나 공개 광고를 제한하는 계약도 있습니다. 광고하기 전에 계약서를 확인하고 건설사의 서면 허락을 받으세요. 중개인의 광고에는 브로커리지 이름이 들어가야 하고 내용이 정확해야 합니다(RECO 광고 규정).
- 그 밖에 "일정 비율 이상 팔린 뒤에만", "임시 입주 전까지만", "어사이니도 건설사의 심사 통과" 같은 조건이 붙기도 합니다.
콘도법 80조 6항은 임시 입주 중 점유권을 넘길 때 건설사가 동의하지 않거나 합리적인 수수료를 받을 수 있다고 정합니다. "임시 입주" 항목을 보세요.
돈은 어떻게 오가나요?
어사인먼트 가격은 보통 두 부분으로 나뉩니다. 어사이니가 어사이너에게 주는 돈은 (1) 어사이너가 이미 건설사에 낸 디파짓을 갚아 주는 부분과 (2) 원래 계약가와 지금 가격의 차이, 즉 양도 이익입니다. 건설사에 낼 잔금은 그대로 남아 어사이니가 최종 클로징 때 냅니다.
| 항목 | 예시 금액 | 누가 누구에게 |
|---|---|---|
| 원래 계약가 | $600,000 | 어사이니 → 건설사 (잔금으로) |
| 어사이너가 이미 낸 디파짓 (15%) | $90,000 | 어사이니 → 어사이너 (갚아 줌) |
| 어사인먼트 가격 | $680,000 | |
| 양도 이익 (680,000 − 600,000) | $80,000 | 어사이니 → 어사이너 |
| 어사이니가 어사이너에게 주는 합계 | $170,000 | 시기는 어사인먼트 계약서가 정함 |
| 최종 클로징 때 건설사에 낼 잔금 | $510,000 | 어사이니 → 건설사 (+ HST, 조정 비용) |
설명을 위한 예시입니다. 디파짓 갚는 돈과 이익을 언제 주는지(어사인먼트 계약 때, 건설사 동의 때, 최종 클로징 때로 나누는 등)는 협상해서 어사인먼트 계약서에 적습니다.
HST가 붙습니다
연방 소비세법(Excise Tax Act) 192.1조는 건설사와 맺은 신축 집·콘도 계약을 건설사가 아닌 사람이 넘기는 것을 "과세 대상 공급(taxable supply)"으로 봅니다. 즉 어사인먼트 가격에 HST(온타리오 13%)가 붙습니다. 이 조항은 2022년 개정(2022, c. 10, s. 52)으로 들어왔고, 개정법 52조 2항에 따라 2022년 5월 6일 다음 날(5월 7일)부터 이루어진 어사인먼트에 적용됩니다.
다만 어사인먼트 계약서에 "이 금액 중 얼마는 원래 디파짓을 갚아 주는 돈"이라고 서면으로 적으면, 그 디파짓 부분은 HST 계산에서 뺍니다(192.1조 (b)). 그래서 어사인먼트 계약서에 디파짓 갚는 금액과 이익을 반드시 따로 적어야 합니다. 위 예시에서는 $170,000이 아니라 $80,000에 HST가 붙어 $10,400이 됩니다.
누가 HST를 걷어 CRA에 내는지, 어사이니가 최종 클로징 때 건설사에 내는 HST와 신축 주택 HST 환급은 어떻게 되는지는 양쪽의 사정에 따라 달라집니다. 어사인먼트 계약 전에 반드시 회계사와 상담하세요. "신축 주택 HST 환급" 항목도 보세요.
소득세: 365일 플리핑 규정
연방 소득세법 12조 13항은 "집을 살 권리"를 365일 미만 보유하고 판 경우를 플리핑 자산(flipped property)으로 봅니다. 이익은 양도소득(절반만 과세)이 아니라 사업소득으로 전액 과세되고, 주거주지 비과세도 쓸 수 없습니다. 사망, 이혼, 질병, 이직 같은 법에 적힌 예외만 빠집니다.
권리를 365일 넘게 가졌어도 안심할 수 없습니다. 처음부터 되팔 생각으로 샀다면 사실 관계에 따라 사업소득이 될 수 있습니다. "주택 플리핑 규정" 항목을 보고, 신고 전에 세무 전문가와 상의하세요.
사는 사람(어사이니)이 조심할 점
- 원래 계약서를 그대로 물려받습니다. 입주 예정일과 핵심 날짜, 클로징 부가 비용(개발 부담금 등)과 상한(cap) 유무, 임시 입주 점유 비용, 업그레이드 내역, 모든 수정 계약서를 변호사와 함께 읽으세요. 상한이 없는 계약이면 그 위험도 함께 넘어옵니다.
- 디파짓은 건설사 변호사의 신탁에 그대로 있고, 어사이너에게 갚아 주는 돈은 신탁이 아닙니다. 어사이너에게 주는 돈을 어떻게 보호할지(변호사 신탁, 지급 시기)를 어사인먼트 계약서에 정하세요.
- 콘도법의 10일 취소 기간은 건설사에서 공개 문서를 받은 원래 구매자의 권리입니다. 어사이니에게도 비슷한 권리가 있는지는 계약서와 변호사에게 확인하세요.
- 최종 클로징 때 토지양도세(토론토는 시 세금도), HST, 클로징 부가 비용, 변호사비를 어사이니가 냅니다. 토지양도세 계산에 어사인먼트 대금이 어떻게 들어가는지는 변호사에게 확인하세요.
- 외국인 주택 구매 금지법과 비거주자 투기세(NRST)는 어사이니의 신분에 따라 적용될 수 있습니다. 온타리오는 2022년 10월 24일까지(당일 포함) 맺은 어사인먼트에 NRST 경과 규정을 둡니다.
- Tarion 보증은 집에 붙어 있어서 집이 팔려도 최대 7년간 이어집니다. 다만 디파짓 보호와 지연 보상 같은 입주 전 보장이 어사이니에게 어떻게 적용되는지는 Tarion에 확인하세요.
- 모기지: 대출 기관이 어사인먼트 가격과 원래 가격 중 어느 쪽으로 감정하는지에 따라 필요한 다운페이먼트가 달라질 수 있습니다. 미리 모기지 전문가와 확인하세요.
파는 사람(어사이너)이 조심할 점
- 계약서의 어사인먼트 조항부터 읽으세요. 허용되는지, 수수료, 광고 제한, 시기 제한을 확인하고 건설사의 서면 동의를 먼저 받습니다.
- 어사이니가 클로징을 못 하면 책임이 나에게 돌아올 수 있습니다. 어사이니의 자금 능력(사전 승인, 디파짓 능력)을 확인하고, 어사인먼트 계약서에 어사이니가 내는 디파짓을 넣으세요.
- 세금 계획을 먼저 세우세요. HST(이익 부분)와 소득세(사업소득 가능)를 빼면 손에 남는 돈이 생각보다 적을 수 있습니다.
- 중개인을 통해 팔 때 광고는 정확해야 하고 브로커리지 이름이 들어가야 합니다. 계약 내용(가격 등)을 광고에 담으려면 당사자의 서면 동의가 필요합니다(TRESA 일반 규정 O. Reg. 567/05 12.1조 10항).
- 디파짓 갚는 돈과 이익을 어사인먼트 계약서에 따로 적어 HST 계산에서 디파짓이 빠지게 하세요.
예시로 보면
2024년에 다운타운 분양 콘도를 $600,000에 계약하고 디파짓 15%($90,000)를 냈습니다. 2027년 임시 입주를 앞두고 사정이 생겨 어사인먼트로 $680,000에 팔기로 했습니다. 계약서는 어사인먼트를 허용하되 건설사 동의와 수수료, 건설사 변호사 비용을 요구했습니다.
어사인먼트 계약서에는 디파짓 상환 $90,000과 양도 이익 $80,000을 따로 적었습니다. HST는 이익 $80,000에 붙어 $10,400입니다. 권리를 3년 가졌으니 365일 플리핑 규정에는 걸리지 않지만, 이익의 과세 방법은 회계사와 정했습니다. 어사이니는 2028년 최종 클로징 때 건설사에 잔금 $510,000과 HST, 조정 비용을 내고, 토지양도세는 변호사가 계산했습니다. 금액과 날짜는 설명을 위한 예시입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
A condo unit assignment is a transaction where the buyer of a pre-construction condo unit transfers their purchase agreement to a new buyer before taking ownership of the unit. A buyer may be able to assign the purchase agreement to a new buyer before or during interim occupancy. Buyers are encouraged to review the purchase agreement as there are often conditions that can include requiring the developer’s agreement to the assignment, charging a fee, and keeping the buyer liable for closing.쉽게 풀면어사인먼트는 분양 콘도를 산 사람이 소유권을 받기 전에 계약서를 새 구매자에게 넘기는 것입니다. 계약서에는 건설사 동의, 수수료, 원래 구매자의 클로징 책임 같은 조건이 흔히 붙어 있습니다.
출처: condoauthorityontario.ca/wp-content/uploads/2023/09/CAOs-Buyers-Guide_2025.pdf · 2026년 10월 30일 확인
(a) the other supply is deemed to be a taxable supply, by way of sale, of real property that is an interest in the single unit residential complex or residential condominium unit; and쉽게 풀면건설사가 아닌 사람이 신축 집·콘도 계약을 넘기는 것은 집에 대한 권리를 파는 "과세 대상 공급"으로 보아 HST가 붙습니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-192.1.html · 2026년 10월 30일 확인
(i) if the other agreement indicates in writing that a part of the consideration for the other supply is attributable to the reimbursement of a deposit paid under the purchase agreement, the part of the consideration for the other supply, as otherwise determined for the purposes of this Part, that is solely attributable to the reimbursement of the deposit paid under the purchase agreement, and쉽게 풀면어사인먼트 계약서에 "이 금액은 원래 디파짓을 갚아 주는 돈"이라고 서면으로 적으면, 그 부분은 HST를 매기는 금액에서 뺍니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/E-15/section-192.1.html · 2026년 10월 30일 확인
Subsection (1) applies in respect of any supply by way of assignment of an agreement of purchase and sale if the supply is made after May 6, 2022.쉽게 풀면어사인먼트에 HST를 매기는 192.1조는 2022년 5월 6일 다음 날(5월 7일)부터 이루어진 어사인먼트에 적용됩니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/AnnualStatutes/2022_10/FullText.html · 2026년 10월 30일 확인
(a) prior to its disposition by the taxpayer, either … (ii) a right to acquire a housing unit located in Canada; and … (b) owned or, in the case of a right to acquire, held, by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, other than a disposition that can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of, one or more of the following events:쉽게 풀면"집을 살 권리"(분양 계약)를 365일 미만 가지고 있다가 팔면, 법에 적힌 예외(사망, 이혼, 질병, 이직 등)가 아닌 한 플리핑 자산으로 보아 이익을 사업소득으로 과세합니다.
출처: laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/I-3.3/section-12.html · 2026년 10월 30일 확인
The coverage begins when you sign the Agreement of Purchase & Sale, and remains in effect for up to 7 years even if the home is sold.쉽게 풀면Tarion 보증은 매매 계약서에 서명할 때 시작되고, 집이 팔려도 최대 7년간 이어집니다.
출처: tarion.com/the-new-home-warranty · 2026년 10월 30일 확인
A registrant shall not include anything in an advertisement that could reasonably be used to determine any of the contents of an agreement that deals with the conveyance of an interest in real estate, including any provision of the agreement relating to the price, unless the parties to the agreement have consented in writing.쉽게 풀면중개인은 당사자의 서면 동의 없이는 계약서의 내용(가격 등)을 알 수 있는 정보를 광고에 넣을 수 없습니다.
출처: ontario.ca/laws/regulation/050567 · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
분양 계약은 언제든 어사인먼트로 팔 수 있나요?
아닙니다. 원래 계약서가 허용해야 하고 건설사의 서면 동의가 필요합니다. 건설사가 거절하면 거래가 막힙니다. 임시 입주 전까지만 허용하거나 광고를 제한하는 계약도 있으니 계약서를 확인하세요.
어사인먼트 수수료는 얼마인가요?
정해진 금액은 없습니다. 계약서에 적힌 대로이고 프로젝트마다 다릅니다. 건설사 변호사 비용이 따로 붙기도 합니다. 서명 전에 계약서의 어사인먼트 조항에서 확인하세요.
HST는 어사인먼트 가격 전체에 붙나요?
어사인먼트 계약서에 디파짓을 갚아 주는 금액을 서면으로 따로 적으면 그 부분은 빠지고 나머지(보통 양도 이익)에 붙습니다. 따로 적지 않으면 전체에 붙을 수 있습니다(소비세법 192.1조). 누가 걷어서 내는지는 회계사에게 확인하세요.
어사인먼트로 사면 신축 주택 HST 환급을 받을 수 있나요?
최종 클로징 때 건설사에서 집을 받는 사람이 조건을 갖추면 가능할 수 있지만, 어사인먼트가 들어가면 조건이 복잡해집니다. 계약 전에 회계사와 변호사에게 확인하세요.
어사인먼트를 MLS에 올릴 수 있나요?
계약서가 광고를 허용하고 건설사가 서면으로 동의한 경우에만 올리세요. 중개인의 광고는 정확해야 하고 브로커리지 이름이 들어가야 하며, 계약 내용(가격 등)을 담으려면 당사자의 서면 동의가 필요합니다.
어사이니가 클로징을 못 하면 어떻게 되나요?
계약서에 따라 원래 구매자(어사이너)가 클로징 책임을 계속 질 수 있습니다. 그래서 어사이너는 어사이니의 자금 능력을 확인하고 어사인먼트 계약서에 디파짓을 받아 두어야 합니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- Condominium Authority of Ontario, 콘도 구매자 안내서 2025 (3.6 어사인먼트) · 2026년 10월 30일 확인
- Excise Tax Act, s. 192.1 (laws-lois.justice.gc.ca) · 2026년 10월 30일 확인
- Budget Implementation Act, 2022, No. 1 (S.C. 2022, c. 10), s. 52 — 192.1조 적용 시작 · 2026년 10월 30일 확인
- Income Tax Act, s. 12 (12)–(14) 플리핑 자산 (laws-lois.justice.gc.ca) · 2026년 10월 30일 확인
- Condominium Act, 1998, s. 80 (6) 임시 입주 중 점유권 양도 (e-Laws) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 567/05: General, s. 12.1 (TRESA 일반 규정 — 광고) · 2026년 10월 30일 확인
- O. Reg. 365/22: Code of Ethics, s. 5 (TRESA 윤리 강령 — 정확하고 오해 없는 설명) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO Bulletin 5.1, 광고 규정 · 2026년 10월 30일 확인
- Tarion, 신축 주택 보증이란 · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 재무부, 비거주자 투기세 (어사인먼트 경과 규정) · 2026년 10월 30일 확인