무엇인가요?
확정 오퍼(firm offer)는 조건이 하나도 없는 오퍼입니다. 대출이 안 나와도, 인스펙션에서 문제가 나와도 사야 합니다. 파는 사람이 철회 불가 시간 안에 서명해서 돌려주는 순간 빠져나갈 길이 없는 계약이 됩니다.
"확정(firm)"이라는 말은 계약의 상태를 가리킬 때도 씁니다. 조건부로 시작한 계약도 모든 조건이 충족되거나 포기되면 그때부터 "확정됐다(the deal is firm)"고 합니다. 두 경우 모두 그 뒤로는 마음대로 물러날 수 없습니다.
온타리오 정부는 재판매 콘도에는 법으로 정한 취소 기간(cooling-off period, 벌금 없이 계약을 취소할 수 있는 기간)이 없다고 안내합니다. 재판매 주택도 그런 법정 기간이 없는 것으로 알려져 있지만, 이 부분은 변호사에게 꼭 확인하세요. 어느 경우든 확정 오퍼는 서명 전에 모든 확인을 끝내야 합니다.
언제 확정되나요?
| 상황 | 확정되는 때 |
|---|---|
| 처음부터 조건 없는 오퍼 | 파는 사람이 서명한 오퍼가 철회 불가 시간 안에 바이어 쪽에 전달된 순간 |
| 조건부 오퍼 | 마지막 조건의 충족 통지 또는 포기서가 기한 안에 서면으로 전달된 순간 |
| 사인백이 오간 경우 | 마지막으로 고친 서류를 상대가 시간 안에 서명해 전달한 순간(조건이 있으면 그 뒤 조건까지) |
확정된 뒤에는 변호사가 등기 조사, 모기지 서류, 클로징 준비를 시작합니다. 디파짓은 계약서에 정한 때(보통 받아들여진 직후)에 브로커리지의 신탁 계좌로 들어갑니다.
왜 확정 오퍼를 내나요?
파는 사람은 깨질 위험이 없는 오퍼를 좋아합니다. 경쟁 오퍼가 여러 개일 때는 가격이 조금 낮아도 조건 없는 오퍼가 선택되기도 합니다. 그래서 토론토와 GTA의 경쟁이 심한 매물에서는 확정 오퍼가 흔합니다.
하지만 조건을 빼면 그만큼의 위험이 파는 사람에게서 바이어에게로 옮겨 옵니다. RECO(온타리오 부동산협의회)는 경쟁 상황에서 계획보다 많은 돈을 쓰거나 자신을 보호하는 조건을 빼고 싶은 유혹이 생긴다고 경고하며, 미리 기준을 정하고 지키라고 안내합니다.
확정 오퍼의 위험
- 대출: 사전 승인이 있어도 은행은 이 집에 대한 감정(appraisal)과 최종 심사를 따로 합니다. 감정가가 계약 가격보다 낮으면 대출이 줄어 부족한 돈을 직접 마련해야 합니다. RECO도 모기지 프리퀄리피케이션(pre-qualifying, 대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)을 받았다고 해서 대출 조건을 안전하게 뺄 수 있는 것은 아니라고 안내합니다. 사전 승인을 받았어도 마찬가지입니다.
- 집 상태: 인스펙션 없이 확정하면 지붕, 기초, 배관, 전기 같은 숨은 문제가 클로징 뒤에 나타나도 내 비용입니다. RECO는 인스펙션을 건너뛰는 것이 바이어가 신중히 생각해야 할 큰 위험이라고 안내합니다.
- 콘도: 상태 증명서를 보지 않으면 큰 특별 부과금, 소송, 관리비 급등을 모르고 살 수 있습니다.
- 보험: 오래된 배선이나 기름 탱크 때문에 보험 가입이 어렵거나 비싸질 수 있습니다. 모기지는 보통 주택 보험을 요구합니다.
- 내 집 매각: 지금 사는 집이 제때 팔리지 않으면 두 집의 돈을 동시에 마련해야 합니다(브릿지 론 등).
- 개인 사정: 직장이나 건강, 가족 사정이 바뀌어도 계약은 그대로입니다.
조건을 빼기 전에 할 수 있는 준비
- 대출: 사전 승인을 받고, 오퍼 전에 집 주소와 리스팅 자료를 은행이나 모기지 브로커에게 보내 미리 검토를 요청합니다. 감정가가 낮게 나올 경우를 대비해 여유 자금을 계산해 둡니다. 그래도 최종 승인은 아니라는 점을 기억하세요.
- 인스펙션: 오퍼 전에 인스펙션을 먼저 받습니다(pre-inspection). 파는 쪽이 준비한 인스펙션 보고서가 있어도 그 검사관은 파는 쪽이 고용한 사람이라는 점을 생각하세요.
- 콘도: 파는 쪽이 미리 받아 둔 상태 증명서를 오퍼 전에 변호사와 검토합니다. 발급일이 오래됐으면 새 증명서를 요청하세요.
- 보험: 보험사에 집 주소로 견적을 미리 받아 가입이 되는지 확인합니다.
- 계약서: 오퍼 초안을 변호사에게 보여 주고, 포함 물건과 클로징 날짜를 꼼꼼히 정합니다.
- 돈: 디파짓(받아들여진 직후)과 클로징 자금(다운페이먼트 나머지, 토지양도세, 변호사 비용)을 언제 어떻게 마련할지 날짜별로 확인합니다.
확정 계약을 못 지키면 어떻게 되나요?
확정 계약을 한 바이어가 클로징을 하지 않으면 계약 위반입니다. 일반적으로 디파짓을 잃을 수 있고, 파는 사람은 그 밖의 손해(예: 더 낮은 가격에 다시 팔았을 때의 차액, 추가 비용)를 법원에 청구할 수 있습니다. 실제 결과는 계약서 내용, 사실 관계, 법원 판단에 따라 다르므로 반드시 변호사와 상의하세요.
파는 사람이 확정 계약을 지키지 않으면 반대로 바이어가 디파짓을 돌려받고 손해를 청구할 수 있습니다.
디파짓을 누가 가져갈지 다툼이 생기면 브로커리지는 양쪽이 서명한 상호 해제 합의서나 법원 명령 없이는 돈을 내줄 수 없습니다. RECO의 디파짓 보험은 이런 다툼을 보상하지 않습니다.
조건부 오퍼와 비교
예시로 보면
토론토의 세미 주택에 오퍼 다섯 개가 몰렸습니다. 바이어는 오퍼 날짜 전날 자기 비용으로 인스펙션을 먼저 받고, 은행에 리스팅 자료를 보내 "이 가격이면 승인 가능성이 높다"는 답을 받았으며, 보험 견적도 받았습니다. 그리고 $1,180,000에 조건 없는 확정 오퍼를 냈습니다.
오퍼가 받아들여졌고 다음 날 디파짓 $60,000을 냈습니다. 2주 뒤 은행 감정가가 $1,150,000으로 나와 대출이 $30,000 줄었지만, 미리 계산해 둔 여유 자금으로 메웠습니다. 만약 여유 자금이 없었다면 클로징을 못 해 디파짓을 잃고 손해 배상을 요구받을 수 있었습니다. 금액은 설명을 위한 예시입니다.
법과 공식 자료 원문
원문은 영어 그대로 옮겼고, 아래 "쉽게 풀면"은 이해를 돕는 설명이지 공식 번역이 아닙니다.
In a competing offer situation, you may be tempted to offer more for the property than you planned to and/or remove conditions from offers that are intended to protect you.쉽게 풀면경쟁 오퍼 상황에서는 계획보다 많은 돈을 쓰거나 자신을 보호하는 조건을 빼고 싶어집니다. RECO는 이를 경계하라고 합니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/competing-offers/ · 2026년 10월 30일 확인
In competing offer situations, it can be tempting not to include a clause in an offer that makes it conditional on a home inspection. While your offer might be more acceptable to the seller, you may later learn that there are property defects, required repairs or needed upgrades that you weren’t aware of. … Foregoing a home inspection is a significant risk that a buyer needs to carefully consider.쉽게 풀면인스펙션 조건을 빼면 오퍼가 파는 사람 마음에 더 들 수 있지만, 나중에 몰랐던 결함이나 수리 비용이 나올 수 있습니다. RECO는 인스펙션을 건너뛰는 것이 신중히 생각해야 할 큰 위험이라고 합니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/competing-offers/ · 2026년 10월 30일 확인
Be aware that pre-qualifying for a mortgage does not safely eliminate the need for a financing condition in an offer.쉽게 풀면RECO의 말은 모기지 프리퀄리피케이션(대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)만 믿고 대출 조건을 빼면 안전하지 않다는 뜻입니다. 사전 승인을 받았어도 이 집에 대한 감정과 최종 심사가 남아 있으니 같은 주의가 필요합니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/competing-offers/ · 2026년 10월 30일 확인
If you encounter a competing offer situation, enter with a strategy. Set ground rules in advance about what you want from a home, what you’re willing to spend and what conditions must be met. Once your rules are set, stick to them. When there are competing offers it can be tempting to waive your conditions (such as a home inspection). Think twice before doing this.쉽게 풀면경쟁 오퍼에 들어가기 전에 원하는 집, 쓸 수 있는 돈, 꼭 지킬 조건을 미리 정하고 그대로 지키세요. 조건(인스펙션 등)을 포기하기 전에 두 번 생각하라는 RECO의 안내입니다.
출처: reco.on.ca/consumers/information-for-buyers/buyers-checklist/ · 2026년 10월 30일 확인
there are no rules in place (in legislation) outlining a set time (“cooling-off period”) of when you can cancel your purchase without penalty쉽게 풀면재판매 콘도에는 법으로 정한 취소 기간이 없습니다. 확정 오퍼가 받아들여지면 벌금 없이 물러날 수 있는 기간이 따로 없다는 뜻입니다.
출처: ontario.ca/page/what-know-before-buying-home · 2026년 10월 30일 확인
In the case of a dispute over ownership of a deposit, a brokerage can only disburse the deposit in accordance with the terms of a mutual consent and or release form signed by both the buyer and seller or by following instructions in a court order.쉽게 풀면확정 계약이 깨져서 디파짓을 누가 가질지 다투면, 브로커리지는 양쪽이 서명한 합의서나 법원 명령 없이는 돈을 내줄 수 없습니다.
출처: reco.on.ca/consumers/consumer-deposit-insurance/ · 2026년 10월 30일 확인
자주 묻는 질문
확정 오퍼를 내면 디파짓을 더 많이 내야 하나요?
법으로 정해진 것은 없습니다. 디파짓 금액은 조건 유무와 별개로 협상하는 항목입니다. 다만 경쟁 상황에서는 확정 오퍼에 넉넉한 디파짓을 더해 오퍼를 강하게 보이게 하는 경우가 있습니다.
사전 승인이 있으면 대출 조건 없이 가도 안전한가요?
안전하다고 할 수 없습니다. RECO는 모기지 프리퀄리피케이션(대략 얼마를 빌릴 수 있는지 미리 계산해 보는 것)을 받았다고 해서 대출 조건을 안전하게 뺄 수 있는 것은 아니라고 안내합니다. 사전 승인도 최종 승인은 아닙니다. 은행은 이 집의 감정가와 최종 서류를 따로 심사합니다. 조건을 빼려면 감정가가 낮게 나올 경우를 메울 여유 자금이 있어야 합니다.
확정 계약을 한 뒤 집에 큰 문제를 발견하면요?
원칙적으로 계약은 그대로입니다. 파는 사람이 알면서 숨긴 숨은 결함(latent defect)이나 거짓 설명이 있었다면 법적 구제가 가능할 수 있지만, 이는 변호사가 판단할 문제입니다. 그래서 확정 오퍼 전에 인스펙션을 먼저 받는 것이 중요합니다.
확정 계약을 깨면 디파짓만 잃나요?
디파짓만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 파는 사람은 디파짓 외에 다시 팔았을 때의 가격 차이나 추가 비용 같은 손해를 법원에 청구할 수 있습니다. 실제 결과는 계약서와 사실 관계에 따라 다르므로 변호사와 상의하세요.
조건부로 시작한 계약도 확정될 수 있나요?
네. 모든 조건이 기한 안에 충족되거나 포기되면 그때부터 확정 계약입니다. 마지막 포기서가 전달된 순간부터는 조건 없는 오퍼와 똑같이 구속됩니다.
이 용어가 나오는 안내 페이지
확인한 출처
- RECO, 경쟁 오퍼 (바이어용) · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 바이어 체크리스트 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 홈 인스펙션 · 2026년 10월 30일 확인
- RECO, 소비자 디파짓 보험 · 2026년 10월 30일 확인
- 온타리오 정부, 집 사기 전에 알아 둘 것 · 2026년 10월 30일 확인
- FSRA, 모기지 계약에 서명하기 (사전 승인과 계약의 차이) · 2026년 10월 30일 확인