첫 집 살 때 현금이 얼마나 필요한가: 최소 다운페이먼트, 토지양도세, 클로징 비용, 첫 집 혜택

"5%만 모으면 집을 살 수 있다"는 말은 다운페이먼트(집값 중 대출 없이 내 돈으로 내는 부분)만 본 이야기입니다. 클로징(소유권이 넘어오는 날) 때는 그 밖에도 세금과 비용이 현금으로 나갑니다. 이 글은 첫 집을 준비하는 분이 통장에 얼마가 있어야 하는지를 공식 자료 기준으로 더해 본 일반 정보입니다. 실제 금액은 은행, 변호사, 그리고 저와 함께 확인하세요.

먼저 답부터: 클로징 때 현금으로 나가는 것

디파짓(오퍼가 받아들여진 뒤 며칠 안에 내는 계약 보증금)은 별도 돈이 아니라 다운페이먼트의 일부로 들어갑니다. 다만 오퍼 때 바로 수표가 나가야 하니 먼저 준비해 두어야 합니다.

최소 다운페이먼트 계산법

CMHC(캐나다 모기지 주택 공사) 자격 조건에 따르면, 보험 모기지로 살 수 있는 집값 상한은 $1,500,000이고 최소 다운페이먼트는 두 구간으로 계산합니다. 첫 $500,000은 5%, 그 위로 $1,500,000까지는 10%입니다. 그보다 비싼 집은 보험이 안 되니 20%가 필요합니다.

20% 미만이면 모기지 보험이 붙습니다. 보험료는 대출 비율에 따라 2.80%~4.00%(30년 상환이면 3.00%~4.20%)이고 대출 원금에 더해집니다. 30년 상환(CMHC Home Start)은 첫 집 구매자이거나 신축 집일 때만 됩니다.

토지양도세: 토론토 시 안이면 두 번

온타리오 토지양도세는 집값을 구간으로 나눠 매깁니다. $55,000까지 0.5%, $250,000까지 1%, $400,000까지 1.5%, $2,000,000까지 2%, 그 이상 2.5%입니다. 토론토 시 안의 집은 시 토지양도세가 같은 구간 구조로 한 번 더 붙습니다(고가 구간은 세율이 더 높음). 본, 마캄, 리치먼드힐, 미시사가는 주 세금만 냅니다.

첫 집 구매자는 주 세금에서 최대 $4,000, 토론토 시 세금에서 최대 $4,475를 돌려받습니다. 조건은 만 18세 이상일 것, 전 세계 어디에서도 집을 가진 적이 없을 것(배우자도 부부였던 동안 가진 적이 없을 것), 캐나다 시민권자 또는 영주권자일 것, 클로징 뒤 9개월 안에 입주해 주된 거주지로 쓸 것, 이렇게 네 가지입니다. 보통 변호사가 클로징 때 바로 적용해 줍니다.

참고용 계산: 토론토 시 안 $700,000 콘도, 첫 집

아래는 공식 세율로 계산한 참고용 추정치입니다. 변호사 비용과 정산금은 넣지 않았습니다.

• 약 $59,600토론토 시 안 $700,000 콘도, 첫 집 — 클로징 때 현금 (변호사 비용 제외, 가상의 예)
• 약 $53,600같은 집이 본·마캄에 있을 때 (시 토지양도세 없음)
• $26,200모기지 보험료 — 대출에 더해져 현금은 아님

같은 집이 본이나 마캄에 있으면 시 토지양도세($6,000)가 없어 약 $53,600입니다. 변호사 비용, 타이틀 보험, 등기비, 재산세·관리비 정산, 이사 비용은 따로 더해야 합니다.

첫 집 구매자가 챙길 것

• 토지양도세 환급(온타리오 최대 $4,000, 토론토 시 최대 $4,475) — 위 조건을 모두 갖추면 클로징 때 적용.
• 신축 집이면 첫 집 구매자 GST 환급 — 2025년 3월 19일 뒤, 2031년 전에 계약한 신축 집(집값 $1,000,000 이하)을 첫 집으로 사서 주된 거주지로 쓰면 낸 GST를 최대 $50,000까지 돌려받습니다. $1,000,000~$1,500,000 사이는 금액이 줄고, 그 이상은 없습니다(연방 Excise Tax Act 254조).
• FHSA(첫 집 저축 계좌)와 HBP(RRSP에서 꺼내 쓰는 제도) — 다운페이먼트를 모을 때 세금 혜택을 받는 제도입니다. 한도와 조건은 캐나다 국세청(CRA) 안내에서 확인하세요.
• 보험 모기지의 30년 상환(CMHC Home Start) — 첫 집 구매자나 신축 집에만. 월 상환액은 줄지만 총이자는 늘어납니다.

흔한 실수

• 다운페이먼트만 모으고 토지양도세를 잊는다 — 토론토 시 안 $700,000 집이면 환급 뒤에도 $12,475가 더 필요합니다.
• 디파짓을 "추가 비용"으로 착각한다 — 다운페이먼트의 일부입니다. 하지만 오퍼 직후 수표가 나가므로 미리 준비해야 합니다.
• 사전 승인(pre-approval) 없이 집을 본다 — 캐나다는 스트레스 테스트(실제 금리보다 높은 금리로 심사)가 있어 빌릴 수 있는 금액이 생각보다 적을 수 있습니다.
• 클로징 날 통장에 딱 맞는 금액만 둔다 — 정산금과 변호사 비용은 클로징 며칠 전에 확정됩니다. 여유를 두세요.